Продажа машиноместа, приобретённого в браке на общие средства, после развода
На основе предоставленной информации разберём вашу ситуацию.
Анализ ситуации
Вы с бывшим супругом приобрели квартиру и машиноместо в день регистрации брака (15.07.2018) на общие средства. Брак расторгнут, решение суда вступило в силу, но раздел имущества (включая машиноместо) в судебном процессе отдельно не производился. Вы хотите продать машиноместо, а бывший муж утверждает, что его согласие не требуется.
1. Является ли машиноместо совместно нажитым имуществом?
Да, является. Согласно семейному законодательству, имущество, приобретенное супругами во время брака на общие средства, является их совместной собственностью, независимо от того, на чьё имя оно оформлено.
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34).
"К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся ... приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34).
Поскольку машиноместо является недвижимостью (оно отнесено законом к недвижимым вещам), указанные нормы к нему применяются в полной мере. Тот факт, что в ЕГРН на квартиру указан режим совместной собственности, а на машиноместо есть только старое свидетельство, не меняет его правовой природы как имущества, нажитого в браке.
2. Правовой режим совместной собственности после расторжения брака
Расторжение брака само по себе не прекращает режим совместной собственности на имущество, приобретенное в браке. До момента раздела это имущество продолжает оставаться в общей совместной собственности бывших супругов.
"Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 38).
Таким образом, пока вы не разделили машиноместо (по соглашению или через суд), вы оба остаётесь участниками совместной собственности на него.
3. Требуется ли согласие бывшего супруга на продажу?
Да, требуется. По общему правилу, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.
"Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имущетвом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 253).
Более того, для сделок с недвижимостью, являющейся совместной собственностью супругов, закон устанавливает специальное правило о необходимости нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации ... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35).
Это правило продолжает действовать и после расторжения брака, пока имущество не разделено и сохраняет режим совместной собственности. Росреестр при регистрации перехода права будет проверять наличие такого согласия.
4. Последствия продажи без согласия
Если вы продадите машиноместо без необходимого нотариального согласия бывшего мужа, такая сделка будет оспоримой.
"Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа ... необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 173.1).
Ваш бывший муж сможет обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.
"Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35).
Если суд удовлетворит его иск, последствия будут серьёзными: сделка аннулируется, покупателю придётся вернуть машиноместо, а вам — деньги. Кроме того, вы можете быть обязаны возместить убытки покупателю, так как продали имущество, обременённое правами третьего лица, о чём знали или должны были знать.
"Неисполнение продавцом [обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц] дает покупателю право требовать ... расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 460).
5. Значение свидетельства старого образца
Наличие свидетельства старого образца не отменяет необходимости государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
"Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 1).
Однако права, возникшие до вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными и без такой регистрации. Для совершения сделки с этой недвижимостью регистрация права в ЕГРН станет обязательной.
"Государственная регистрация прав на объекты недвижимости ... обязательна при государственной регистрации перехода таких прав" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69).
Главное — не форма документа, а правовой режим имущества (совместная собственность), который и определяет порядок распоряжения.
Выводы и рекомендации
-
Машиноместо является совместной собственностью. Оно было приобретено в браке на общие средства, поэтому принадлежит вам и вашему бывшему мужу на праве общей совместной собственности, даже если оформлено только на вас.
-
Продать машиноместо без участия бывшего мужа в текущей ситуации практически невозможно и крайне рискованно. Для законной продажи потребуется его нотариально удостоверенное согласие. Без него Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права к покупателю.
-
Рекомендуемый порядок действий:
- Разделить имущество. Прежде чем продавать машиноместо, необходимо определить доли каждого из вас. Это можно сделать:
- Путем соглашения. Заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов, в котором определить, кому из вас переходит машиноместо (или доли в нем).
- Через суд. Если согласия достичь не удаётся, подать иск о разделе совместно нажитого имущества. Суд, как правило, признает доли супругов равными.
- После раздела право собственности на выделенную долю (или всё машиноместо, если оно перешло к вам полностью) будет зарегистрировано в ЕГРН только на вас. С этого момента вы сможете распоряжаться им единолично.
- Если в результате раздела вы станете собственником доли в праве на машиноместо, то для её продажи постороннему лицу необходимо будет соблюсти правило о преимущественном праве покупки вашего бывшего мужа (уведомить его о цене и условиях).
Итог: Утверждение бывшего мужа о том, что его согласие не требуется, не соответствует закону. Продажа без его согласия чревата признанием сделки недействительной с серьёзными негативными последствиями для вас. Для безопасной продажи сначала оформите раздел имущества. Учитывая сложность вопроса и потенциальные риски, настоятельно рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на семейном и гражданском праве.
