Раздел двух ипотечных квартир при разводе: как сохранить вторую квартиру в свою собственность
Краткий анализ вашей ситуации
Вы приобрели две квартиры в браке, обе находятся в ипотеке, оформлены на ваше имя. Жена не работает, ведет домашнее хозяйство и ухаживает за ребенком. Вы готовы отдать первую квартиру жене без компенсации, чтобы сохранить вторую за собой. Рассмотрим законные способы достижения этой цели.
1. Можно ли признать вторую квартиру вашим личным имуществом, если доказать, что она куплена на средства, имевшиеся до брака?
Формально — да, но на практике — крайне сложно.
В соответствии с Семейным кодексом РФ, имущество каждого из супругов — это, в частности, "имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак" (п. 1 ст. 36 СК РФ). А "Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак" (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15, п. 15).
Проблема в следующем:
- Квартира куплена 2 года назад, а прошло уже 5 лет брака. За это время ваши личные средства (если они и были) практически неизбежно смешались с общими доходами семьи.
- Ипотека выплачивалась из вашей зарплаты, а зарплата в браке — это общее имущество супругов: "доходы каждого из супругов от трудовой деятельности... являются общим имуществом супругов" (п. 2 ст. 34 СК РФ).
- Даже если первоначальный взнос был сделан из личных средств, последующие платежи по ипотеке шли из общих доходов, что дает жене право претендовать на часть квартиры.
Вывод: Доказать, что вся вторая квартира — ваше личное имущество, практически невозможно. Суд, скорее всего, признает ее совместной собственностью.
2. Можно ли заключить соглашение о разделе имущества, по которому первая квартира отходит жене, а вторая — вам?
Да, это самый надежный и законный способ.
Семейный кодекс РФ прямо предусматривает такую возможность:
"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено" (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Закон также устанавливает: "При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами" (п. 1 ст. 39 СК РФ).
Важный нюанс с ипотекой:
Обе квартиры находятся в залоге у банка. В соответствии со ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке".
Это означает, что для передачи первой квартиры жене (по сути — дарения или раздела) вам потребуется согласие банка. Без него вы не сможете переоформить квартиру на жену. Однако в вашем соглашении о разделе можно указать, что обязательства по ипотеке первой квартиры также переходят к жене — но для этого также нужно согласие банка (ст. 391 ГК РФ).
Рекомендация: Обратитесь в банк заранее, чтобы понять условия получения согласия на раздел ипотечного имущества.
3. Есть ли шанс в суде доказать, что жена не вкладывалась в покупку квартир, с учетом ее нахождения на иждивении?
Шансы крайне низкие, а скорее — отсутствуют.
Закон специально защищает неработающего супруга:
"Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода" (п. 3 ст. 34 СК РФ).
Ваша жена не просто "не работает", она осуществляет уход за общим ребенком. Это не "неуважительная причина" отсутствия дохода, а напротив — уважительная причина, которая дает ей равные права на все нажитое в браке имущество.
Более того, суд может увеличить ее долю, если увидит, что она занималась воспитанием ребенка, а не просто не работала:
"Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей" (п. 2 ст. 39 СК РФ).
4. Имеет ли юридическое значение факт единоличной уплаты ипотечных платежей?
Нет, такого значения не имеет.
Закон четко говорит: "доходы каждого из супругов от трудовой деятельности... являются общим имуществом супругов" (п. 2 ст. 34 СК РФ). Ваша зарплата, из которой вы платите ипотеку, — это общий доход семьи. Поэтому вы платите ипотеку не из своих личных денег, а из общих семейных средств.
Ссылаться на то, что вы "один платите", в суде контрпродуктивно: жена может заявить, что она в это время занималась домом и ребенком, что давало вам возможность зарабатывать. Суд встанет на ее сторону.
ИТОГОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
Наиболее надежный путь:
-
Заключите нотариальное соглашение о разделе имущества (до расторжения брака). В нем укажите:
- Первая ипотечная квартира переходит в единоличную собственность жены (с обременением — ипотекой).
- Вторая ипотечная квартира переходит в вашу единоличную собственность.
- Ипотечные долги распределяются пропорционально: по первой квартире — на жену, по второй — на вас.
-
Получите согласие банка на перевод долга по первой квартире на жену (ст. 391 ГК РФ) и на отчуждение заложенного имущества (ст. 37 Закона "Об ипотеке").
-
Убедитесь, что стоимость квартир сопоставима. Если первая квартира стоит значительно дешевле второй, суд может признать такое соглашение ставящее жену "в крайне неблагоприятное положение" (п. 2 ст. 44 СК РФ) и признать его недействительным. В этом случае лучше доплатить жене компенсацию.
Чего делать не стоит:
- Обращаться в суд с аргументами "жена не вкладывалась" или "я один плачу ипотеку" — это только ухудшит вашу позицию.
- Пытаться "переписать" первую квартиру на жену без согласия банка — это будет оспоримая сделка.
Рекомендую:
Для составления грамотного соглашения о разделе имущества обратиться к адвокату, специализирующемуся на семейных спорах. Он поможет учесть все нюансы с ипотекой, добиться согласия банка и оформить документы так, чтобы вторая квартира осталась за вами без риска последующего оспаривания.
