Минимизация налогов при передаче доли в недвижимости от бывшего супруга

Раздел квартиры с материнским капиталом после развода: как избежать налога при передаче доли бывшего супруга

Анализ ситуации

Вы приобрели квартиру в браке в 2022 году с использованием ипотеки и средств материнского капитала. После развода в 2024 году вы полностью погасили ипотеку. Теперь перед вами стоят две задачи: во-первых, исполнить обязательство по выделению долей детям (возникшее при использовании материнского капитала), во-вторых, оформить переход доли бывшего супруга к вам. Нотариус предупредил, что при оформлении договора дарения вам придётся заплатить 13% налог от стоимости его доли. Рассмотрим законные способы избежать этого налога.

Правовая природа имущества и режим собственности

Квартира, приобретённая вами в браке, является совместной собственностью супругов. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ:

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 34)

После погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры, вы и бывший супруг являетесь участниками общей совместной собственности на это имущество. Для раздела имущества необходимо предварительно определить доли.

Почему договор дарения приведёт к налогу?

Ваш нотариус прав. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налога только в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками:

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 5.1)

Бывшие супруги не являются членами семьи или близкими родственниками по смыслу Семейного кодекса РФ. Поэтому освобождение от налога при дарении между вами не применяется, и вам придётся уплатить 13% от кадастровой стоимости его доли, а также подать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Оптимальный вариант: Соглашение о разделе общего имущества супругов

Это лучший способ решить вашу задачу без уплаты налога.

Согласно статье 38 Семейного кодекса РФ:

"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 38, пункт 2)

Важнейшее преимущество этого варианта — отсутствие налога. Налоговый кодекс РФ прямо предусматривает освобождение от налогообложения доходов, полученных при разделе имущества:

"Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: ... доходы, полученные налогоплательщиком в результате раздела имущества, находящегося в общей собственности налогоплательщика с другими физическими лицами, в соответствии с долями налогоплательщика в таком имуществе." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 5.1, абзац первый)

При этом, по разъяснениям Министерства финансов РФ, даже неравное распределение долей в рамках соглашения о разделе имущества не признаётся дарением и не облагается налогом, если оно обусловлено обстоятельствами семейных отношений, в частности, погашением ипотеки одним из супругов.

Как составить соглашение с учётом ваших обстоятельств

Поскольку вы полностью погасили ипотеку после развода, у вас есть веские основания для отступления от равенства долей. Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ:

"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами." (Источник: Семейный кодекс РФ, статья 39, пункт 1)

Также существует возможность увеличить свою долю за счёт вложений, значительно увеличивающих стоимость имущества. Хотя погашение ипотеки — это не увеличение стоимости, а погашение долга, это обстоятельство может быть учтено в соглашении как основание для неравного раздела.

Рекомендуемая структура соглашения о разделе имущества:

1. Определите доли — укажите, что в связи с погашением вами ипотечного кредита после раздела, доля бывшего супруга составляет меньший размер (например, 1/10), а ваша доля — больший размер (например, 9/10).
2. Предусмотрите компенсацию — если бывший супруг отказывается от своей доли, можно указать, что вы выплачиваете ему денежную компенсацию, равную его доле, либо он не получает компенсации, так как стоимость его доли компенсируется вашими расходами на погашение ипотеки.
3. Одновременно выделите доли детям — в том же соглашении или отдельным соглашением определите доли детям и передайте им часть вашей доли.

Вариант с отказом от права собственности

Вы упомянули возможность отказа от доли. Согласно статье 236 Гражданского кодекса РФ:

"Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 236)

Этот вариант не подходит для вашей ситуации, поскольку:

• Отказ от права собственности прекращает право собственности бывшего супруга, но не передаёт его автоматически вам. Квартира может стать бесхозяйным имуществом или перейти в собственность других участников долевой собственности (вас и детей) только после специальной процедуры.
• Это не решает задачу по выделению долей детям.
• На практике такой отказ зарегистрировать сложно, и он не освобождает от налога, если право фактически переходит к вам.

Как совместить раздел имущества и выделение долей детям

По закону, при использовании материнского капитала вы обязаны оформить квартиру в общую собственность родителей и детей:

"Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, статья 10, пункт 4)

Лучшая стратегия — составить одно нотариальное соглашение, которое объединит:

1. Раздел имущества между вами и бывшим супругом (с отступлением от равенства долей).
2. Определение вашей доли (с учётом погашения ипотеки).
3. Выделение долей детям — в рамках вашей доли.

Например, в соглашении можно указать:

• Бывшему супругу выделяется доля (например, 1/10 или иной размер с учётом компенсации за его долг по ипотеке).
• Вам выделяется доля (например, 9/10), из которой вы обязуетесь выделить доли детям.

После подписания такого соглашения вы и бывший супруг можете заключить договор купли-продажи его доли (если он согласен на возмездную передачу), либо оформить дарение, но только если налог не превышает выгоды.

Практические рекомендации

1. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на семейных спорах и недвижимости. Он поможет составить соглашение о разделе имущества таким образом, чтобы учесть все обстоятельства: погашение ипотеки вами, обязательство по выделению долей детям.

2. Не оформляйте договор дарения между вами и бывшим супругом. Если вы уже обсуждали это с нотариусом, сообщите ему, что хотите оформить соглашение о разделе общего имущества супругов, а не дарение.

3. Включите в соглашение обоснование отступления от равенства долей — укажите, что вы полностью погасили ипотечный кредит после развода, и это является основанием для неравного раздела.

4. Составьте соглашение о разделе имущества одновременно с обязательством выделить доли детям. Можно оформить два соглашения одновременно (одно — о разделе между вами и бывшим супругом, второе — об определении долей вам и детям), но лучше одно — смешанное.

5. Зарегистрируйте переход права в Росреестре на основании нотариально удостоверенного соглашения. Срок регистрации по нотариальным документам — 3 рабочих дня.

Вывод

Соглашение о разделе общего имущества супругов — единственный способ передать долю бывшего супруга вам без уплаты налога. В отличие от договора дарения, который облагается НДФЛ 13% (так как бывшие супруги не относятся к близким родственникам), раздел имущества не признаётся доходом и не облагается налогом.

Обратите внимание, что для налоговых органов важно, чтобы передача имущества была оформлена именно как раздел совместно нажитого имущества, а не как дарение. Включите в соглашение обоснование отступления от равенства долей (факт погашения ипотеки вами), и риски налоговых претензий будут минимальны.

Рекомендую обратиться к адвокату для составления соглашения — стоимость его услуг будет значительно ниже суммы налога, который вы могли бы заплатить по договору дарения.