Продаю квартиру с детскими долями, не хватает 1,5 млн на расширение, счета арестованы – возможно ли ипотека?

Продажа квартиры с долями детей при аресте счетов: возможности получения кредита и защиты интересов несовершеннолетних

Вы планируете продать квартиру, доли в которой принадлежат вам и двум несовершеннолетним детям, и приобрести жилье большей площади. Для завершения сделки не хватает около 1,5 млн рублей. Одновременно на ваши банковские счета судебным приставом-исполнителем наложен арест из-за долга по кредитной карте. Разберем правовые аспекты ситуации и возможные шаги.

1. Влияние ареста счетов на возможность получения кредита

Арест денежных средств на счетах – это мера принудительного исполнения, ограничивающая распоряжение этими средствами, но сама по себе не запрещает обращаться за новым кредитом.

«Если иное не предусмотрено законом или договором, ограничение распоряжения денежными средствами, находящимися на счете, не допускается, за исключением наложения ареста на денежные средства, находящиеся на счете…» (Источник: ГК РФ, статья 858).

При рассмотрении заявки банк или иная кредитная организация оценивает вашу платежеспособность, включая уже имеющуюся долговую нагрузку. Наличие действующей просроченной задолженности и арестованных счетов резко снижают шансы на одобрение.

Закон прямо позволяет кредитору отказать в выдаче кредита при сомнениях в возврате:

«Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок» (Источник: ГК РФ, статья 821).

Банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки заемщика (ПДН). Если он превышает 50%, заемщика обязаны уведомить о риске. Наличие непогашенного исполнительного производства и арестованных счетов с очень высокой вероятностью будет расценено как обстоятельство, свидетельствующее о невозможности своевременного возврата нового кредита.

2. Особенности продажи квартиры, где есть доли детей

Дети являются собственниками долей. Как их законный представитель вы обязаны действовать исключительно в их интересах (СК РФ, статья 64).

Распоряжение имуществом несовершеннолетних (долями в квартире) имеет жесткие ограничения. Сделки по отчуждению такого имущества можно совершать только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства:

«Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного… а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного» (Источник: ГК РФ, статья 37, пункт 2).

Поскольку вы – родитель, вы являетесь законным представителем, и к сделкам с имуществом ребенка применяются те же правила:

«К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса» (Источник: ГК РФ, статья 28, пункт 1).

Кроме того, прямо установлено:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства» (Источник: ГК РФ, статья 292, пункт 4).

Таким образом, главное условие – получить разрешение органа опеки и попечительства. Это возможно, только если будет доказано, что в результате сделки жилищные условия детей не ухудшатся: они получат доли в приобретаемой квартире не меньшей площади и стоимости, чем утрачиваемые.

3. Можно ли снять арест со счетов или прекратить исполнительное производство?

Арест на денежные средства накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения требований о взыскании. Вы вправе подавать ходатайства, знакомиться с материалами и обжаловать действия пристава:

«Стороны исполнительного производства вправе… заявлять ходатайства… обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие)…» (Источник: Федеральный закон «Об исполнительном производстве», статья 50, часть 1).

Основной законный способ снятия ареста – полное погашение задолженности. После этого исполнительное производство оканчивается или прекращается, а все меры принудительного исполнения отменяются. Если задолженность погасить сразу невозможно, можно обратиться к приставу с заявлением о предоставлении рассрочки либо предложить график погашения, но арест при этом не будет снят автоматически.

Особое внимание: на некоторые доходы взыскание не обращается. В частности, не могут быть арестованы и списаны:

«…средства материнского (семейного) капитала, предусмотренные Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"» (Источник: Федеральный закон «Об исполнительном производстве», статья 101, пункт 13).

Это значит, что если на ваши счета поступают защищенные законом суммы (например, детские пособия, маткапитал), на них арест не распространяется. Вы вправе подать заявление судебному приставу-исполнителю с просьбой снять арест с таких поступлений, а также заявление в банк о сохранении прожиточного минимума (ст. 69, ч. 5.1 Закона об исполнительном производстве). Если пристав отказывает – его постановление можно оспорить в порядке подчиненности или в суде (ст. 121, 122, 128 Закона).

4. Повлияет ли арест на возможность ипотечного кредитования?

Ипотека также подразумевает проверку кредитоспособности. Арестованное имущество (денежные средства) не может использоваться для исполнения обязательств, что создает дополнительные риски для кредитора. Поэтому факт ареста счетов и наличия просроченной задолженности практически всегда приводит к отказу в выдаче ипотеки или целевого кредита.

Исключение может составить ситуация, когда приобретаемая квартира сама выступает залогом, и банк готов предоставить кредит под залог будущей недвижимости. Однако отказ все равно остается вероятным, пока вы числитесь должником по исполнительному производству.

5. Правовые риски при продаже квартиры с долями детей и их минимизация

• Главный риск – признание сделки недействительной, если не получено согласие органа опеки и попечительства. Такая сделка является оспоримой (ст. 173.1 ГК РФ).
• Другой риск – ухудшение прав детей. Чтобы его избежать, необходимо одновременно с продажей старой квартиры приобрести новую, в которой дети получат доли, равноценные по площади и стоимости, а лучше – большие.
• Если для приобретения нового жилья используется ипотека, потребуется также согласие органа опеки на передачу жилья в залог. Закон это прямо предусматривает:

«Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц» (Источник: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 77, пункт 3).

Следовательно, вам нужно заранее обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением о предварительном разрешении на продажу квартиры и одновременную покупку нового жилья, представив все необходимые документы (проекты договоров, подтверждение цены, характеристики новой квартиры). Решение должно быть принято в течение 30 дней (п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке).

6. Можно ли использовать материнский (семейный) капитал?

Если у вас есть неиспользованный материнский капитал, его можно направить на улучшение жилищных условий при покупке квартиры большей площади. Это разрешено, даже если ребенку еще не исполнилось 3 года, при условии, что средства направляются на уплату первоначального взноса либо на погашение ипотечного кредита:

«Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору…» (Источник: Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», статья 7, часть 6.1).

Также средства маткапитала по закону могут быть направлены непосредственно на приобретение жилья без кредита, но только по истечении трех лет со дня рождения ребенка (если не используется ипотека). В любом случае при использовании маткапитала приобретаемое жилье должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) с определением долей (ч. 4 ст. 10 того же закона).

Использование маткапитала не отменяет необходимости получить разрешение органа опеки на продажу долей детей в старой квартире, а напротив, потребует дополнительных гарантий того, что дети будут обеспечены жильем в новом помещении.

Выводы и практические рекомендации

1. Получить кредит при действующем аресте счетов и просроченной задолженности крайне сложно. Банки практически наверняка откажут, ссылаясь на ст. 821 ГК РФ и показатели долговой нагрузки. Рекомендую сначала урегулировать ситуацию с долгом по кредитной карте.
2. Для сделки с квартирой с долями детей обязательно предварительное разрешение органа опеки. Без него договор купли-продажи будет оспорим, а в регистрации перехода права собственности, скорее всего, откажут. Обратитесь в орган опеки заранее, предоставив варианты нового жилья с равнозначными или улучшенными условиями для детей.
3. Снять арест со счетов можно, погасив долг полностью. В качестве временной меры подайте заявление судебному приставу-исполнителю о сохранении прожиточного минимума и об исключении из-под ареста защищенных доходов (пособий, маткапитала), если они поступают на счета. При необходимости обжалуйте бездействие или отказ пристава в вышестоящий орган или в суд.
4. Ипотека при арестованных счетах маловероятна.
5. Если у вас есть право на материнский капитал, используйте его для покрытия недостающей суммы или части ипотечного кредита. Это один из наиболее реальных способов восполнить нехватку средств. Помните, что новое жилье нужно будет оформить в общую долевую собственность с членами семьи.
6. Поскольку ваша ситуация содержит множество взаимосвязанных правовых аспектов (исполнительное производство, сделки с долями детей, ипотека, маткапитал), настоятельно рекомендую обратиться к адвокату для разработки пошагового плана и сопровождения сделок.

Если какие-либо вопросы остались неясными или вам нужна дополнительная информация, уточните их.