Как заполнить и подать бланк на выделение долей по жилпрограмме

Выделение долей супругу и детям в квартире, купленной по программе «Молодая семья»: пошаговый порядок действий

Вы уже верно определили главную цель: официально закрепить доли всех членов семьи в праве на квартиру, которая изначально приобреталась как общая долевая собственность. Поскольку в вашем договоре уже указано, что квартира находится в общей долевой собственности, ваша задача технически сводится к изменению размера долей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и внесению туда сведений о новых правообладателях — супруге и детях.

Давайте разберем процедуру по шагам, опираясь на действующее законодательство.

Шаг 1. Определение долей и форма соглашения

Прежде всего, вам со всеми совершеннолетними участниками процесса (с супругом) нужно договориться о конкретном размере долей для каждого члена семьи. Если доли не будут определены вашим соглашением, по закону они будут считаться равными, что, скорее всего, и является вашей целью.

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными."
(Источник: ГК РФ, статья 245)

Сама процедура изменения долей происходит на основании соглашения всех участников долевой собственности. Этим соглашением вы и определите новые доли.

"По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц."
(Источник: ГК РФ, статья 244)

"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей..."
(Источник: ГК РФ, статья 245)

Шаг 2. Ключевой вопрос: нужен ли нотариус?

Это самый важный момент. Напрямую из закона следует, что само соглашение об изменении размера долей не требует обязательного нотариального удостоверения, если оно заключается между всеми участниками. Обязательная нотариальная форма установлена для сделок по отчуждению доли (продаже, дарению) постороннему лицу, либо ипотеке доли.

Однако я настоятельно рекомендую оформить соглашение у нотариуса. И вот почему:

1. Упрощение регистрации. Нотариально удостоверенное соглашение позволит подать документы на регистрацию в Росреестр одному из вас или самому нотариусу. Если же вы составите соглашение в простой письменной форме, заявление в регистрирующий орган должны будут подать абсолютно все участники, включая несовершеннолетних детей в лице их родителей, что влечет риск ошибок при самостоятельном заполнении заявления.

   "Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются... В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением... может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус."
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

2. Профессиональная проверка. Нотариус проверит законность сделки и ваши полномочия как законных представителей детей, что минимизирует риск приостановки регистрации.

   "Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение..."
   (Источник: ГК РФ, статья 163)

3. Ускорение процесса. Нотариус сам незамедлительно, часто в день сделки, направляет документы в Росреестр в электронном виде, что значительно сокращает сроки регистрации.

Шаг 3. Нужно ли согласие органов опеки?

Это еще один вопрос, вызывающий опасения. В вашей ситуации, когда дети приобретают право собственности на доли в квартире, то есть их имущественная масса увеличивается, предварительное разрешение органа опеки и попечительства на это не требуется.

Обязанность опекунов и попечителей получать такое разрешение возникает при сделках, которые уменьшают имущество ребенка.

"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного... сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного."
(Источник: ГК РФ, статья 37)

Поскольку вы наделяете ребенка долей, а не отчуждаете его имущество, разрешения опеки не нужно. Родители в данной сделке действуют как законные представители своих детей исключительно в их интересах.

"За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки... могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны."
(Источник: ГК РФ, статья 28)

Шаг 4. Куда подавать заявление и как его заполнить?

Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы можно подать двумя основными способами:

1. Через нотариуса (рекомендуемый способ). Если вы оформляете соглашение у нотариуса, он сам подготовит заявление в электронном виде и направит весь пакет документов в Росреестр. Вам не придется самостоятельно заполнять никакие бланки.
2. Самостоятельно через МФЦ. Это наиболее удобный способ, если вы решите обойтись без нотариуса. МФЦ по сути является пунктом приема документов.

   "Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав... в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения... в многофункциональный центр..."
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 18)

В МФЦ вы приходите с готовым пакетом документов, а сотрудник центра сам сформирует заявление в электронном виде на основании ваших бумаг, вам останется его только проверить и подписать.

Шаг 5. Какие документы потребуются?

Вне зависимости от способа подачи, подготовьте следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность: паспорта всех совершеннолетних участников и свидетельства о рождении детей.
• Соглашение об определении (изменении) долей: либо в простой письменной форме, либо нотариально удостоверенное.
• Правоустанавливающий документ на квартиру: ваш договор купли-продажи (приобретения) квартиры по программе «Молодая семья».
• Выписка из ЕГРН (сейчас ее выдает Росреестр), подтверждающая ваше зарегистрированное право. Если вы ее не предоставите по собственной инициативе, Росреестр запросит эти сведения сам.

Выводы и рекомендации

1. Соглашение — главный документ. Вам необходимо заключить соглашение об изменении долей между вами, вашим супругом, и вами же (родителями), действующими от имени своих несовершеннолетних детей.
2. Нотариус — лучший выбор. Хотя формально можно обойтись без него, настоятельно рекомендую обратиться к нотариусу. Это сэкономит вам время, гарантирует юридическую чистоту сделки и избавит от необходимости самостоятельно разбираться с заполнением бланков и отправкой документов. Нотариус сам подаст заявление в Росреестр в день удостоверения сделки.
3. Разрешение опеки не нужно. Вы не отчуждаете имущество детей, а, наоборот, наделяете их собственностью, что полностью соответствует их интересам.
4. Самостоятельная подача — только через МФЦ. Если решите действовать самостоятельно, составляйте соглашение в простой письменной форме и обращайтесь в любой МФЦ. Сотрудник центра поможет сформировать заявление и примет документы.
5. Консультация. Если у вас остались сомнения по составлению соглашения в простой письменной форме или по поводу сложившейся практики в вашем регионе, перед походом в МФЦ стоит проконсультироваться у адвоката.