Продажа дачи, приобретенной в браке, в отсутствие супруга-военнослужащего: как оформить согласие
Вы правы в главном: дача, купленная в браке, является вашей с супругой совместной собственностью, независимо от того, на чье имя она записана. Поэтому для ее продажи действительно требуется ваше согласие. Нотариус в МФЦ правильно указал на это требование. Рассмотрим вашу ситуацию детально и предложим пути решения.
Является ли нотариальное согласие обязательным?
Да, в вашем случае нотариальное согласие строго обязательно. Поскольку дача — это недвижимость, сделка по ее продаже подлежит государственной регистрации. Закон прямо устанавливает:
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 35, пункт 3)
Дача, безусловно, является таким имуществом.
Может ли командир части заверить ваше согласие?
Это очень важный и часто встречающийся вопрос. Многие военнослужащие знают, что командиры могут удостоверять доверенности и завещания. Однако согласие супруга на продажу недвижимости к таким документам не относится.
Закон содержит исчерпывающий перечень документов, которые приравниваются к нотариально удостоверенным. В нем указаны:
"завещания граждан, удостоверенные должностными лицами... а также командирами воинских частей... Капитанами морских судов...
доверенности, удостоверенные командирами воинских частей... в отношении лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 48)
Как видите, в этом перечне есть завещания и доверенности, но нет нотариального согласия супруга на сделку. Следовательно, согласие, удостоверенное командиром части, не будет иметь силы нотариального документа. Орган регистрации прав (Росреестр) такой документ не примет, и сделка будет приостановлена или по ней будет получен отказ.
Можно ли оформить согласие дистанционно?
Здесь необходимо разделить два понятия: удаленное совершение нотариального действия и дистанционная сделка с участием двух нотариусов.
-
Удаленное нотариальное действие (без личной явки к нотариусу): Этот способ для вашего случая не подходит. Перечень нотариальных действий, которые можно совершить полностью удаленно (через портал Госуслуг и с квалифицированной электронной подписью), строго ограничен законом. Удостоверение согласия супруга на сделку в этот перечень не входит (Основы законодательства о нотариате, статья 44.3).
-
Удостоверение сделки двумя нотариусами (с использованием видео-конференц-связи): Этот механизм предназначен для удостоверения сделок, когда стороны находятся в разных местах. Звучит заманчиво, но здесь есть нюанс. Закон говорит об удостоверении самой сделки (например, договора купли-продажи), а не одностороннего заявления, каким является ваше согласие (Основы законодательства о нотариате, статья 53.1). Ваше согласие — это предварительный документ, который необходим для последующего заключения сделки вашей женой. Прямого указания на то, что согласие супруга можно удостоверить по процедуре для сделок с участием двух нотариусов, в предоставленных нормах нет.
Что касается консульских учреждений РФ за границей, то они уполномочены:
"удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации" (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 38)
Удостоверение согласия супруга в их полномочиях прямо не указано, но консульское должностное лицо вправе свидетельствовать подлинность вашей подписи на документе. Теоретически, согласие супруга, подпись на котором засвидетельствована консулом, может быть принято, но это требует уточнения у принимающего нотариуса или регистратора в России, так как по форме это не будет являться нотариально удостоверенным согласием в том виде, как того требует Семейный кодекс.
Выводы и практические рекомендации
Исходя из анализа законодательства, оптимальный и наиболее надежный путь для вас — это удостоверение согласия у нотариуса.
Поскольку вы находитесь за пределами России, а механизмы дистанционного удостоверения именно согласия супруга напрямую не урегулированы для вашей ситуации, наиболее реалистичный сценарий таков:
-
Исключите неподходящие варианты: Не тратьте время на попытку заверить согласие у командира части — с вероятностью 99% оно будет отклонено регистрирующим органом, так как не является документом, приравненным к нотариальному в силу статьи 48 Основ законодательства о нотариате.
-
Ищите нотариуса, готового применить ст. 53.1 по аналогии: Ваша задача — найти в России нотариуса (желательно того, кто будет сопровождать сделку продажи дачи), который будет готов удостоверить ваше одностороннее согласие по правилам удостоверения сделок двумя и более нотариусами. Это наиболее перспективный законный путь. По этой процедуре:
- Нотариус в России свяжется с вами по видео-конференц-связи.
- Установит вашу личность (по паспорту, который вы покажете в камеру).
- Проект согласия будет подготовлен в электронной форме.
- Вы подпишете его простой электронной подписью в присутствии нотариуса.
- Нотариус удостоверит его своей квалифицированной электронной подписью.
- На выходе получится нотариальный документ, который будет принят для сделки. Этот вариант напрямую законом не описан, но и не запрещен, поэтому часто применяется на практике нотариусами, хорошо владеющими цифровыми инструментами.
-
Свяжитесь с консульским отделом: Как запасной вариант, свяжитесь с консульским отделом Посольства РФ в стране вашего пребывания. Уточните, могут ли они удостоверить именно «согласие супруга на продажу недвижимости». Даже если они совершат действие как «свидетельствование подлинности подписи на документе», запросите в Росреестре или у вашего нотариуса в России, будет ли такой документ принят как надлежащее согласие супруга. Этот путь менее надежен, чем поиск технологичного нотариуса.
Рекомендация: Свяжитесь со своей супругой и попросите ее найти в вашем регионе нотариуса, который практикует дистанционные сделки и готов удостоверить согласие супруга с использованием видео-конференц-связи по правилам статьи 53.1. Это самый быстрый и легитимный способ решить вопрос. Если самостоятельно найти такого нотариуса не удастся, имеет смысл обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и сопровождении военнослужащих.
