Правовой анализ схемы приобретения недвижимости через договор займа с родственницей в преддверии развода
Анализ ситуации
Сергей Петрович предложил схему, в которой он, находясь в браке, передаёт денежные средства в долг своей тёте, Людмиле Васильевне. По условиям договора займа тётя обязуется приобрести на эти деньги квартиру на своё имя, а в случае её смерти, квартира должна перейти в собственность Сергея Петровича.
Перед вами крайне рискованная схема, которая не достигает заявленной цели и содержит положения, прямо противоречащие закону.
Ответы на поставленные вопросы
1. Согласится ли нотариус заверить такой договор?
Нотариус не только может, но и обязан отказать в удостоверении такого договора в части, касающейся перехода права на квартиру после смерти тёти. Это прямо установлено законом.
Согласно Основам законодательства о нотариате, нотариус обязан проверить, соответствует ли содержание сделки действительным намерениям сторон и не противоречит ли она требованиям закона:
"Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 54)
А статья 48 Основ прямо предписывает:
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; ... сделка не соответствует требованиям закона." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)
Условие о переходе квартиры после смерти заёмщика ничтожно, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только путём совершения завещания. Гражданский кодекс устанавливает императивное правило:
"Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания." (Источник: ГК РФ, статья 1118)
Аналогичный запрет содержится и в отношении дарения на случай смерти:
"Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании." (Источник: ГК РФ, статья 572)
Таким образом, включаемое в договор займа условие о переходе права собственности на недвижимость после смерти — это попытка обойти императивные нормы наследственного права, что недопустимо.
Что касается самого договора целевого беспроцентного займа, то его удостоверение в целом возможно. Однако нотариус, исполняя свою обязанность:
"Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 16)
разъяснит сторонам ничтожность условия о посмертном переходе квартиры.
2. Подводные камни и риски схемы
Предложенная схема содержит множество юридических рисков, которые делают её крайне уязвимой.
2.1. Основной риск: признание всей цепочки сделок притворной
Главная цель схемы — вывести денежные средства из-под режима совместной собственности супругов. Это даёт основания признать договор займа притворной сделкой:
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила." (Источник: ГК РФ, статья 170)
В действительности стороны не имеют намерения создать реальные заёмные отношения (с возвратом денег). Их истинная цель — сохранить контроль над квартирой для Сергея Петровича, прикрывая вложение общих супружеских средств в недвижимость, оформленную на третье лицо. Эта схема является действием в обход закона с противоправной целью:
"Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом)." (Источник: ГК РФ, статья 10)
2.2. Риск признания сделки недействительной по иску супруги
Семейный кодекс исходит из презумпции согласия супруга на распоряжение общим имуществом:
"При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга." (Источник: СК РФ, статья 35)
Однако эта презумпция опровержима. В случае развода супруга, оспаривая сделку, может заявить об отсутствии её согласия на отчуждение крупной суммы из семейного бюджета. Кроме того, поскольку договор займа подлежит нотариальному удостоверению, формально потребуется нотариальное согласие супруги, что прямо предусмотрено Семейным кодексом:
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: СК РФ, статья 35)
Данный пункт касается и сделок с деньгами, если они оформляются нотариально. Нотариус, проверяя семейное положение Сергея Петровича, запросит нотариальное согласие супруги на крупную сделку. Если он скроет факт брака, это станет дополнительным основанием для оспаривания.
2.3. Денежные средства — совместно нажитое имущество
Деньги, которые Сергей Петрович собирается передать тёте, нажиты в браке, а значит, являются совместной собственностью супругов:
"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. ... К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты..." (Источник: СК РФ, статья 34)
Соответственно, распоряжение этими деньгами должно осуществляться по взаимному согласию:
"Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов." (Источник: СК РФ, статья 35)
2.4. Риск невозврата денег тётей
Самый очевидный риск: Людмила Васильевна может не вернуть деньги. Договор займа можно оспорить, но возврат крупной суммы будет крайне затруднён, особенно если тётя не обладает ликвидным имуществом.
Кроме того, тётя может оспорить заём по безденежности, доказывая, что деньги фактически не передавались:
"Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности)." (Источник: ГК РФ, статья 812)
2.5. Проблемы с наследниками тёти
Если тётя умрёт, не оставив завещания в пользу Сергея Петровича, квартира перейдёт к её наследникам по закону, а не к нему. Пункт договора о посмертном переходе прав на квартиру ничтожен. Никакие договорённости не могут заменить завещание. И даже при наличии завещания, право на обязательную долю в наследстве могут иметь нетрудоспособные наследники тёти.
3. Допустимость беспроцентного займа и налоговые аспекты
3.1. Допустимость беспроцентного займа
Да, закон допускает заключение беспроцентного договора займа между физическими лицами.
Форма договора займа должна быть письменной:
"Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы." (Источник: ГК РФ, статья 808)
Что касается процентов, то Гражданский кодекс исходит из презумпции возмездности займа, но установил исключение для беспроцентных займов между гражданами на сумму до 100 000 рублей. Однако это не означает запрета на беспроцентный заём на сумму свыше 100 000 рублей. Если стороны прямо указали в договоре, что он является беспроцентным, это допустимо:
"Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда: договор заключен между гражданами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на сумму, не превышающую ста тысяч рублей..." (Источник: ГК РФ, статья 809)
Таким образом, для суммы свыше 100 000 рублей беспроцентность должна быть явно оговорена в договоре, иначе заём будет считаться процентным.
Целевой характер займа также допустим:
"Если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием займа." (Источник: ГК РФ, статья 814)
3.2. Налоговые последствия
В части материальной выгоды от экономии на процентах по беспроцентному займу:
Налоговый кодекс устанавливает, что доходом в виде материальной выгоды признаётся экономия на процентах по займам, полученным от организаций или индивидуальных предпринимателей:
"Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются: материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций или индивидуальных предпринимателей..." (Источник: НК РФ, статья 212)
Поскольку займодавцем выступает физическое лицо (Сергей Петрович), у заёмщика (тёти) не возникает налогооблагаемого дохода в виде материальной выгоды.
Однако важно учитывать, что Сергей Петрович и Людмила Васильевна являются родственниками и в силу этого — взаимозависимыми лицами для целей налогообложения:
"Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются... лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого." (Источник: НК РФ, статья 105.1)
Это означает, что налоговые органы могут проверять сделки между ними на предмет соответствия их условий рыночным. Если сделка признается контролируемой, налоговые органы вправе скорректировать налоговые обязательства сторон, если увидят в сделке получение необоснованной налоговой выгоды.
Сделка по предоставлению беспроцентного займа между взаимозависимыми лицами (российскими резидентами) по общему правилу не признается контролируемой, если сумма доходов по сделкам между ними не превышает 1 миллиарда рублей за календарный год (статья 105.14 НК РФ). Таким образом, для описываемой ситуации налоговых рисков в части материальной выгоды не возникает.
Выводы и рекомендации
Предложенная схема юридически порочна и не достигает поставленной цели. Ключевые выводы:
-
Нотариус откажется удостоверять договор займа с условием о переходе права собственности на квартиру после смерти заёмщика, так как это прямо противоречит наследственному законодательству. Распоряжение имуществом на случай смерти возможно только путём завещания.
-
Схема является притворной сделкой, совершённой с целью обойти законный режим совместной собственности супругов. Она может быть признана ничтожной в судебном порядке по иску супруги.
-
Для передачи крупной суммы денег, являющейся совместной собственностью, Сергею Петровичу потребуется нотариальное согласие супруги, что делает схему бессмысленной.
Рекомендации:
Если вы хотите законным образом урегулировать имущественные отношения с супругой в преддверии развода, рассмотрите следующие варианты:
- заключение брачного договора;
- соглашение о разделе совместно нажитого имущества, которое требует нотариального удостоверения (статья 38 СК РФ);
- обращение к адвокату, специализирующемуся на семейном праве, для разработки правомерной стратегии защиты ваших имущественных интересов.
Любые схемы по сокрытию имущества от раздела не только неэффективны, но и могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, что повлечёт неблагоприятные последствия, включая признание сделок недействительными и взыскание убытков.
