Можно ли вывести материнский капитал из военной ипотеки при разводе и упадет ли цена квартиры?

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке с использованием материнского капитала, без выделения долей детям: риски и возможности

На основе анализа вашей ситуации, в которой бывшие супруги, находясь в разводе, намерены продать квартиру, приобретенную с использованием средств военной ипотеки и материнского капитала, но без исполнения обязательства о выделении долей детям, сообщаю следующее.

Невозможность возврата материнского капитала для освобождения от выделения долей

Ваше желание и позиция бывшего мужа по этому вопросу диаметрально противоположны, и в данном случае закон на вашей стороне. Возврат материнского капитала обратно государству с целью аннулировать обязанность выделить доли детям невозможен. Законодательством предусмотрен строго ограниченный перечень случаев для возврата средств, и «нежелание» выделять доли в него не входит.

Средства материнского капитала имеют строго целевое назначение, и процедура их обратного перечисления в бюджет возможна только в специально оговоренных ситуациях. Например, в случае выплаты возмещения Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» при банкротстве застройщика или при расторжении договора счета эскроу. Ваша ситуация под эти основания не подпадает.

Исполнение обязательства по выделению долей — это императивное требование закона. Как указано в Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное... с использованием средств... материнского (семейного) капитала, в общую собственность... родителей, детей... с определением размера долей по соглашению."
(Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, пункт 4)

Неисполнение этого обязательства в установленный срок (обычно 6 месяцев после снятия обременения или подписания передаточного акта) является прямым нарушением закона.

Правовые последствия продажи квартиры без выделения детских долей

Продажа квартиры в обход обязательств перед детьми — это крайне рискованная сделка, которая с высокой долей вероятности будет признана недействительной. Объясню почему.

1. Нарушение прав и интересов детей: Не выделив доли, вы с бывшим мужем нарушили прямое предписание закона и имущественные права своих несовершеннолетних детей. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

   "Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия."
   (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", статья 64, пункт 2)

2. Ничтожность сделки: Сделка по продаже квартиры без согласия органа опеки и попечительства (которое потребуется, когда детям будут принадлежать доли) и в нарушение их прав может быть квалифицирована как ничтожная.

   "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна..."
   (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 168, пункт 2)

3. Длительные сроки для оспаривания: Покупатель должен понимать, что риск оспаривания такой сделки сохраняется в течение очень долгого времени. Органы опеки, прокуратура или сами дети (в лице законного представителя, например, одного из вас, если вы поймете риски) могут заявить иск.

   "Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки... составляет три года... При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки."
   (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)", статья 181, пункт 1)

   Последствием признания сделки недействительной станет двусторонняя реституция: вы будете обязаны вернуть покупателю деньги (что при разводе станет большой проблемой), а он — вернуть квартиру.

Влияние на рыночную цену и юридическую чистоту

Вопреки мнению бывшего мужа, ваши опасения насчет снижения рыночной цены не оправданы. Квартира обладает рыночной стоимостью независимо от того, выделены доли или нет.

Проблема не в цене, а в юридической чистоте. Ни один грамотный покупатель или его банк не согласится на сделку с таким гигантским риском. Государственный регистратор прав, увидев, что при приобретении квартиры использовался материнский капитал, но доли детям не выделены, просто приостановит, а затем откажет в государственной регистрации перехода права собственности. Это прямое основание для приостановки.

Ограничения, связанные с военной ипотекой

Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в двойном обременении: у банка-кредитора и у государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Продажа такого объекта без их участия невозможна.

Для продажи квартиры потребуется:

1. Погасить задолженность перед банком и уполномоченным федеральным органом.
2. Получить согласие залогодержателей на снятие обременения и последующую продажу. Без этого переход права собственности зарегистрирован не будет.

   "Если в отношении объекта недвижимого имущества... осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости... осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя..."
   (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 53, пункт 4)

Выводы и рекомендации

Бывший муж глубоко заблуждается. Продать квартиру «просто так» без выделения долей незаконно и практически нереализуемо. Вы не сможете найти адекватного покупателя на таких условиях, а если и найдете — сделка будет заблокирована Росреестром или оспорена в будущем с катастрофическими последствиями для вас обоих.

Вам необходимо предпринять следующие шаги, и это тот случай, когда помощь профессионального адвоката критически важна:

1. Первоочередное действие — выделение долей детям. Вам с бывшим мужем необходимо заключить соглашение об определении долей в праве общей собственности на квартиру, включив туда вас, бывшего мужа и обоих детей. Размер детских долей должен быть пропорционален вложенной сумме материнского капитала. Это соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

2. Только после выделения долей можно задумываться о продаже. Как только дети станут собственниками, для продажи квартиры потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Для его получения вы должны будете доказать, что в результате продажи жилищные условия детей не ухудшатся (например, вы приобретете иное жилье, где им также будут выделены доли, или зачислите их долю денег на банковский счет).

3. Решите вопрос с военной ипотекой. Одновременно с этим необходимо обратиться в банк и в «Росвоенипотеку» для выяснения точной суммы задолженности и получения их согласия на снятие обременения.

Настоятельно рекомендую вам обратиться к адвокату, который поможет грамотно составить соглашение о выделении долей, собрать документы для опеки и выстроить законный алгоритм всей сделки. Попытка сэкономить время и деньги сейчас с огромной вероятностью обернется многократными убытками и судебными тяжбами в будущем.