Порядок выкупа доли у бывшего супруга в общей квартире после развода

Выкуп доли бывшего супруга в квартире после развода: пошаговая инструкция

Здравствуйте! Вы описали ситуацию, связанную с прекращением общей совместной собственности и переходом права на долю от одного бывшего супруга к другому. Это не единое действие, а процесс, состоящий из нескольких логических этапов, каждый из которых требует определенного правового оформления. Давайте разберемся во всем по порядку.

Этап 1: От совместной собственности к долевой

На данный момент ваше право на квартиру зарегистрировано как общая совместная собственность. Это означает, что ваши доли с бывшим мужем не определены. Прежде чем продать свою часть, бывший муж должен понять, чем именно он владеет и что именно он продает.

В соответствии с законом, переход к долевой собственности возможен по вашему обоюдному согласию:

"По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц."

(Источник: ГК РФ, Статья 244, пункт 5)

Это первый и обязательный шаг, который вы должны сделать. Для этого вам нужно заключить Соглашение об определении долей. По общему правилу, которое также закреплено в семейном законодательстве, эти доли признаются равными:

"При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами."

(Источник: СК РФ, Статья 39, пункт 1)

То есть, скорее всего, вам с бывшим мужем принадлежит по 1/2 доле в праве собственности на квартиру.

Важный вопрос: обязательно ли идти к нотариусу для этого соглашения?
Да, обязательно. Поскольку это соглашение по своей сути является частью раздела имущества, нажитого в браке, оно прямо подпадает под требование закона:

"Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено."

(Источник: СК РФ, Статья 38, пункт 2)

Таким образом, ваше первое обращение должно быть исключительно к нотариусу.

Этап 2: Договор купли-продажи доли

После того как нотариус удостоверит Соглашение об определении долей, и оно будет зарегистрировано в Росреестре, вы оба станете участниками уже долевой собственности. Теперь можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи доли вашего бывшего мужа. Договор будет заключен между двумя участниками долевой собственности.

Нужно ли нотариально удостоверять сам договор купли-продажи доли?
Нет, в вашем конкретном случае не требуется. Общее правило гласит, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Однако для вашей ситуации законом сделано прямое исключение:

"Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество не требуется при отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество участником общей собственности другому участнику (участникам) общей собственности."

(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Статья 42, пункт 2)

Поскольку ваш бывший муж (участник №1) продает свою долю вам (участнику №2), вы можете составить простой письменный договор. Такой договор обязательно должен включать существенные условия:

1. Предмет договора: точное описание объекта недвижимости и размера отчуждаемой доли (например, 1/2), включая кадастровый номер.

   "В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю..."

   (Источник: ГК РФ, Статья 554)

2. Цена договора: это также обязательное условие, без которого договор не будет считаться заключенным.

   "Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным."

   (Источник: ГК РФ, Статья 555, пункт 1)

Какую форму использовать: «соглашение» или «договор купли-продажи»?
Поскольку вы совершаете возмездную сделку (передачу имущества за деньги), ваш документ будет называться именно договором купли-продажи, который подпадает под общие правила купли-продажи недвижимости:

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя ... квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130)."
(Источник: ГК РФ, Статья 549, пункт 1)

Форма этого договора — простая письменная:

"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами... Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность."
(Источник: ГК РФ, Статья 550)

Этап 3: Государственная регистрация перехода права

Право собственности на долю в квартире перейдет к вам только после государственной регистрации этого перехода в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации."
(Источник: ГК РФ, Статья 551, пункт 1)

Куда подавать документы: в МФЦ или в Росреестр?
Закон предоставляет вам выбор, но на практике самым удобным способом является обращение через Многофункциональный центр (МФЦ):

"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования... в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения... в многофункциональный центр..."

(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Статья 18, пункт 1)

Необходимые документы для регистрации в МФЦ

Вам, скорее всего, потребуются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации перехода права (поможет заполнить сотрудник МФЦ).
2. Документы, удостоверяющие личности продавца (бывшего мужа) и покупателя (вас).
3. Договор купли-продажи доли (в вашем случае в трех экземплярах: для вас, для продавца и один — для Росреестра).
4. Нотариально удостоверенное Соглашение об определении долей, которое является основанием для возникновения права собственности у продавца.
5. Документ об уплате государственной пошлины. Предоставлять его необязательно, но очень желательно, чтобы ускорить процесс:

   "Если на момент представления заявления ... в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины ... и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, исчисление ... срока начинается с даты получения органом регистрации прав сведений о такой уплате."

   (Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Статья 18, пункт 7)

Выводы и рекомендации

Ваш путь должен выглядеть следующим образом:

1. Первое и главное обращение — к нотариусу. Вам необходимо вдвоем с бывшим супругом заключить и нотариально удостоверить Соглашение об определении долей (вероятнее всего, по 1/2 каждому). Без этого шага продать долю невозможно, так как она еще не выделена из совместной собственности. Брачный договор в вашей ситуации уже неактуален, так как он заключается только в период брака.
2. Далее — составить договор купли-продажи доли. Этот документ не требует нотариального заверения, так как сделка происходит между вами — двумя участниками долевой собственности. Договор должен быть заключен в простой письменной форме и обязательно содержать описание доли и ее цену.
3. Итог — подача документов через МФЦ. Именно через МФЦ наиболее удобно подать заявление и полный пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на долю от бывшего мужа к вам. Росреестр проведет регистрацию, и после этого вы получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право единоличной собственности на всю квартиру.

Учитывая, что от правильного оформления документов зависят ваши имущественные права, и в процессе могут возникнуть нюансы (например, с определением долей, если вы выплачивали ипотеку после развода), я рекомендую проконсультироваться с адвокатом для составления юридически безупречных текстов соглашения и договора.