Как подарить долю в земельном участке, находящемся в совместной собственности супругов, при раздельном проживании
Анализ ситуации
Вы с супругой приобрели земельный участок в период брака. Поскольку брачный договор отсутствует, и никакое соглашение об определении долей не заключалось, имущество находится в общей совместной собственности (см. ниже). Это значит, что доли каждого из вас в праве на участок не определены – вы владеете участком сообща. Распоряжаться таким имуществом можно только с общего согласия, а для сделок с недвижимостью закон прямо требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Вы хотите, чтобы в итоге дочь получила 4/5 доли в праве на участок, а за вами осталась 1/5. Однако «просто подарить 4/5 доли от мужа» невозможно, пока не определено, кому и в каком размере принадлежат доли в совместной собственности. Сначала нужно превратить совместную собственность в долевую. Только после этого каждый из вас сможет распорядиться своей долей – например, подарить её дочери.
Применимые правовые нормы
Режим совместной собственности супругов
«1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.»
(Источник: Семейный кодекс РФ, статья 33)
«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 256)
Поскольку ваш участок приобретён в браке на общие средства, он является совместной собственностью. Доли в нём не выделены, пока вы не договоритесь об ином.
Необходимость согласия супруга при распоряжении недвижимостью
«Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.»
(Источник: Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)
Земельный участок относится к недвижимости, права на которую регистрируются, а договор дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению (см. ниже). Поэтому без нотариального согласия супруги любая сделка по отчуждению этого участка будет уязвима.
Выдел доли из совместной собственности
«Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 254, пункт 1)
«Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.»
(Источник: Семейный кодекс РФ, статья 38, пункт 2)
Это означает, что вы с женой обязаны сначала заключить письменное нотариально удостоверенное соглашение, в котором определите доли каждого. По общему правилу доли признаются равными (по 1/2), если вы не договорились об ином. После заключения такого соглашения и регистрации права долевой собственности в ЕГРН вы сможете свободно распоряжаться уже своей конкретной долей.
Форма договора дарения недвижимости
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574, пункт 3)
Таким образом, и соглашение об определении долей, и последующий договор дарения – каждая из этих сделок требует нотариального удостоверения.
Дарение имущества в совместной собственности
«Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 253 настоящего Кодекса.»
(Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 576, пункт 2)
Даже если бы вы решили дарить не долю, а весь объект от имени обоих супругов, всё равно требовалось бы обоюдное волеизъявление. В вашем же случае, когда речь идёт о дарении конкретной доли, без предварительного выдела не обойтись – дарить «неопределённую» часть невозможно.
Порядок действий при раздельном проживании
В вашей ситуации жена живёт в другом городе, и собраться у одного нотариуса затруднительно. Современное законодательство решает эту проблему через удостоверение сделки двумя и более нотариусами без совместного присутствия сторон. Это позволяет каждому из вас обратиться к удобному нотариусу в своём городе, и нотариусы взаимодействуют через единую информационную систему.
«Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия.»
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53.1)
Для договоров об отчуждении недвижимости установлено дополнительное правило:
«При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами … хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.»
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56, часть третья)
Это значит, что при заключении соглашения об определении долей и/или договора дарения один из нотариусов обязательно должен вести деятельность в том регионе, где расположен земельный участок, а второй нотариус может находиться в любом другом месте, удобном для второго участника. Вся процедура проводится с электронными документами, подписанными усиленными квалифицированными электронными подписями нотариусов, а стороны подписывают свой экземпляр сделки простой электронной подписью в присутствии своего нотариуса.
Возможные варианты оформления (что проще и дешевле)
Вариант 1. Две отдельные сделки (классический путь)
- Соглашение об определении долей между мужем и женой (например, по 1/2 каждому). Удостоверяется двумя нотариусами.
- Регистрация права общей долевой собственности в ЕГРН.
- Договор дарения долей (жена дарит свою 1/2 дочери, муж дарит 3/10 – в сумме 4/5). Удостоверяется нотариально.
Минусы: две нотариальные сделки (две пошлины, больше времени), промежуточная регистрация.
Вариант 2. Единый смешанный договор (рекомендуемый)
Вы, жена и дочь заключаете один трёхсторонний договор, который одновременно решает две задачи:
- определяет доли супругов в бывшей совместной собственности (например, за мужем – 1/5, за женой – 4/5);
- содержит элемент дарения: жена тут же безвозмездно передаёт свои 4/5 дочери.
В результате муж сохраняет 1/5, дочь приобретает 4/5. Такой смешанный договор не противоречит закону, а его рамки позволяют обойтись одной нотариальной сделкой. Экономится время и средства (единая нотариальная пошлина вместо двух, отсутствие промежуточной регистрации перехода прав к жене). Обязательное условие – согласие жены на дарение; она выступает стороной в договоре, поэтому отдельного нотариального согласия по статье 35 СК РФ не требуется.
Обратите внимание: утверждение «муж дарит дочери 4/5, а себе оставляет 1/5» требует, чтобы именно у мужа оказалась доля 4/5, но при разделе общая доля жены тоже 1/2. Поэтому логичнее, если дарителем выступит жена, а муж просто оставит свою долю себе. Семейная цель (у дочери 4/5, у мужа 1/5) достигается без нарушения закона.
Вариант 3 (некорректный) – согласие жены и «одновременное соглашение с дочерью»
Вы спрашивали, можно ли получить от жены согласие на дарение её части и одновременно заключить соглашение о долях между мужем и дочерью с последующим дарением. Так делать нельзя.
Соглашение об определении долей может быть подписано только между участниками совместной собственности – то есть между вами и женой. Дочь не является совладельцем, и её участие в таком соглашении бессмысленно. А просто нотариально удостоверенное согласие жены на дарение не отменяет того факта, что объект находится в совместной собственности без выделенных долей; нотариус не удостоверит договор дарения «4/5 доли» без предварительного выдела.
Выводы и конкретные рекомендации
- Без выдела долей – никуда. Подарить долю в совместной собственности юридически невозможно. Сначала нужно нотариально оформить соглашение, превращающее совместную собственность в долевую, и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
- Удалённое удостоверение реально. Ваше раздельное проживание – не препятствие. Используйте механизм удостоверения сделки двумя нотариусами (ст. 53.1 Основ). Один из них должен быть в регионе нахождения земельного участка, другой – в городе, где находится второй супруг.
- Наиболее простой и дешёвый путь – единый смешанный договор. В одном документе вы и жена определяете доли (муж – 1/5, жена – 4/5) и тут же жена дарит свои 4/5 дочери. В итоге на регистрацию подаётся один нотариально удостоверенный договор, и право собственности сразу распределяется: 1/5 у мужа, 4/5 у дочери. Участвуют три стороны: муж, жена и дочь, каждый – в присутствии своего нотариуса (можно и двух, если кто-то из участников находится в одном городе).
- Что нужно для оформления:
- паспорта всех участников;
- правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
- свидетельство о заключении брака (для подтверждения режима совместной собственности);
- согласованная формулировка долей.
- Осторожно: Если жена по каким-либо причинам не согласна на определение долей в пропорции 4/5 в её пользу и последующее дарение дочери, то без её согласия сделка не состоится. Принудительный раздел возможен только через суд.
- Для составления грамотного проекта смешанного договора с учётом всех рисков рекомендую обратиться к адвокату по семейному и наследственному праву. Он поможет избежать оспаривания сделки в будущем.
Таким образом, с правовой точки зрения вы можете достигнуть желаемого результата, но действовать нужно строго в описанной последовательности – сначала определение долей, затем дарение. Удачи!
