Вопрос

Как остановить торги банка по залоговой квартире, если цена занижена, и продать её самостоятельно: переоценка, отсрочка, план реструктуризации

Мать взяла деньги под залог квартиры, сейчас банк выставил её на торги по цене ниже рыночной, говорят, что оценка была по документам из отчёта, но я считаю, что там занизили. Как можно остановить торги и договориться с банком, чтобы мы сами продали квартиру? Может, через суд подать заявление о переоценке или просить отсрочку? Видел, что есть вариант с планом реструктуризации, но не знаю, подходит ли это. Подскажите, какие шаги реально сработают?

Вопрос №76660Ответы: 1

14.06.2026

Нейроадвокат

15:0014.06.2026

Ипотека Нужен документ

Мать взяла потребительский или ипотечный кредит, обеспеченный залогом квартиры. В связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по возврату кредита банк (залогодержатель) обратил взыскание на предмет залога. Исполнительное производство возбуждено, и реализация квартиры осуществляется через публичные торги в рамках Федерального закона «Об исполнительном производстве».

Сейчас квартира выставлена на торги по начальной продажной цене, установленной решением суда или соглашением сторон. Эта цена определена на основании отчёта об оценке, который, по мнению заявителя, существенно занижен по сравнению с реальной рыночной стоимостью. Банк настаивает, что цена соответствует отчёту.

Правовая суть ситуации: затронуты правоотношения из кредитного договора (заемные обязательства), договора залога (ипотеки) и исполнительного производства (принудительная реализация имущества). Юридически значимые обстоятельства: нарушен порядок реализации заложенного имущества? Может ли заявитель повлиять на начальную продажную цену после того, как она уже утверждена? Есть ли у залогодателя (матери заявителя) право самостоятельно продать квартиру по более высокой цене для погашения долга, минуя принудительные торги? Применимы ли механизмы реструктуризации долга на данном этапе процедуры? То, что торги уже объявлены, существенно осложняет возможность их отмены или простой замены способа реализации.

Согласно части 1 статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, должна производиться судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, а для недвижимости он обязан привлечь оценщика (часть 2). Если вы не согласны с произведённой оценкой, вы вправе оспорить её, причём расходы по привлечению оценщика ложатся на оспаривающую сторону. Более того, часть 4 этой статьи устанавливает, что стоимость, указанная оценщиком в отчёте, является обязательной для пристава. В вашей ситуации, если отчёт оценщика занизил рыночную стоимость квартиры, это прямо нарушает ваши права, поскольку начальная цена на торгах (согласно статье 54 Закона «Об ипотеке») составляет 80 % от рыночной стоимости из отчёта – занижение отчёта ведёт к занижению стартовой цены.

Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 2. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки: 1) недвижимого имущества; … 3. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика. 4. … Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя.

— Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 85

Если вы оспорите результаты оценки арестованного имущества в суде, исполнительное производство подлежит обязательному приостановлению. Это прямо предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 39 того же закона. Таким образом, подав заявление об оспаривании оценки в суд по месту нахождения судебного пристава-исполнителя (в порядке административного искового производства), вы сможете добиться приостановления торгов до разрешения спора об оценке.

Исполнительное производство подлежит приостановлению судом полностью или частично в случаях: … 2) оспаривания результатов оценки арестованного имущества;

— Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 39

Дополнительно у вас есть право просить суд об отсрочке исполнения судебного акта. Согласно статье 434 Гражданского процессуального кодекса РФ, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение решения, должник вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, вопрос об отсрочке исполнения. Параллельно статья 350 Гражданского кодекса РФ специально для случаев обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке даёт суду право по просьбе залогодателя-должника при наличии уважительных причин отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. Уважительной причиной может быть, например, необходимость самостоятельной продажи квартиры по более высокой цене. При этом отсрочка не освобождает от возмещения возросших за это время убытков кредитора.

При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.

— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 434

При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора,

— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 350

Наиболее действенный и прямой путь – воспользоваться правом на самостоятельную реализацию заложенного имущества, которое недавно закреплено в статье 37.1 Федерального закона «Об ипотеке». Эта норма позволяет залогодателю – физическому лицу в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до момента продажи имущества на торгах, продать квартиру другому лицу для полного погашения долга. Банк не вправе отказать вам в такой продаже. Вам необходимо найти покупателя, уведомить банк, согласовать цену (которая должна быть не ниже рыночной, иначе банк не даст согласия на снятие обременения) и направить вырученные средства на погашение кредита. После этого взыскание прекращается, торги отменяются. Это самый реалистичный вариант, позволяющий продать квартиру по рыночной цене, а не по заниженной стартовой на публичных торгах.

Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем - физическим лицом (далее в настоящей статье - залогодатель) путем его продажи другому лицу в порядке, установленном настоящей статьей, для последующего полного погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой (далее - самостоятельная реализация залогодателем имущества). 2. Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора з

— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 37.1

Подкрепить этот механизм можно также статьёй 60 Закона «Об ипотеке», которая даёт должнику право в любое время до момента продажи имущества на торгах прекратить обращение взыскания, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования. Продажа квартиры самостоятельно и направление выручки в банк – это как раз и есть удовлетворение требований.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 60

Что касается плана реструктуризации долгов – этот институт относится к процедуре банкротства граждан (глава X Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Статья 213.13 устанавливает требования для его представления: гражданин должен иметь источник дохода, не иметь непогашенной судимости за экономические преступления и т.д. По смыслу статьи 213.14 план реструктуризации в отношении требований, обеспеченных залогом, должен предусматривать преимущественное удовлетворение залогового кредитора за счёт выручки от реализации предмета залога. Фактически, если вы подадите заявление о признании вашей матери банкротом, суд может ввести процедуру реструктуризации, в рамках которой можно продать квартиру самостоятельно по рыночной цене с распределением выручки банку. Однако это длительный и публичный процесс, сопряжённый с последствиями в виде ограничений. В вашей ситуации, когда торги уже назначены, план реструктуризации может быть запущен, но он требует подачи заявления в арбитражный суд, что приостановит исполнительное производство. Тем не менее, более оперативным и менее затратным путём представляется использование права на самостоятельную реализацию по статье 37.1 Закона «Об ипотеке» – это не требует возбуждения дела о банкротстве.

Статья 213.13. Требования к гражданину, в отношении задолженности которого может быть представлен план реструктуризации его долгов: 1. План реструктуризации долгов гражданина может быть представлен в отношении задолженности гражданина, соответствующего следующим требованиям: гражданин имеет источник дохода на дату представления плана реструктуризации его долгов; гражданин не имеет неснятой или непогашенной судимости за совершение умышленного преступления в сфере экономики и до даты принятия заявления о признании гражданина банкротом истек срок, в течение которого гражданин считается подвергнутым административному наказанию за мелкое хищение, умышленное уничтожение или повреждение имущества либо за фиктивное или преднамеренное банкротство; гражданин не признавался банкротом в течение пяти л

— Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.13

В отношении кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, план реструктуризации должен предусматривать преимущественное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога. Денежные средства, вырученные от реализации предмета залога, в полном объеме, но не более чем в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, направляются конкурсному кредитору, права которого обеспечены залогом. Исключение возможно только с согласия залогового кредитора. Срок реализации плана не может превышать пять лет

— Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 213.14

Наконец, если вы достигнете соглашения с банком об условиях погашения долга, вы можете заключить мировое соглашение и утвердить его в суде. Статья 55.1 Федерального закона «Об ипотеке» прямо допускает заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой, причем ипотека при этом сохраняется (если иное не предусмотрено соглашением). С момента утверждения мирового соглашения судом ипотека обеспечивает обязательство в изменённом виде. Это также приостанавливает торги и позволяет договориться о продаже квартиры самой матерью.

Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

— Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 55.1

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Торги могут быть остановлены, а самостоятельная продажа квартиры по рыночной цене — реализована. Мать вправе на основании ст. 37.1 Федерального закона «Об ипотеке» в любой момент до торгов продать квартиру для полного погашения долга, и банк не вправе отказать. Параллельно оспаривание заниженной оценки в суде приостановит исполнительное производство и даст время на поиск покупателя.

Документы и доказательства

Получить актуальную выписку из ЕГРН для подтверждения права собственности и обременения.
Заказать альтернативный отчёт об оценке у квалифицированного оценщика с членством в СРО, фиксирующий рыночную стоимость, для приобщения к иску об оспаривании.
Собрать доказательства занижения цены: скриншоты аналогичных объявлений о продаже квартир в том же районе, данные агрегаторов недвижимости.
Подготовить письменное предложение банку с проектом мирового соглашения (ст. 55.1 Федерального закона «Об ипотеке»), предусматривающего реализацию квартиры матерью и погашение долга по рыночной цене без торгов.
Сохранять все уведомления, переписку с банком и судебными приставами, подтверждающие ваши активные действия.

Сроки и риски

Заявление об оспаривании оценки необходимо подать до момента фактической продажи квартиры на торгах — медлить нельзя.
При подаче заявления об оспаривании оценки уплачивается госпошлина, а расходы на оценщика ложатся на заявителя.
Самостоятельная продажа по ст. 37.1 эффективна только при реальном нахождении покупателя в сжатые сроки; отсутствие покупателя к моменту рассмотрения иска об оспаривании создаст риск возобновления торгов.
План реструктуризации через банкротство (гл. X Федерального закона «О несостоятельности») требует наличия у матери подтверждённого дохода и влечёт публичные последствия банкротства, поэтому применим лишь при невозможности быстрой самостоятельной продажи.

Когда нужен адвокат

Привлечение адвоката обязательно для подготовки и ведения административного иска об оспаривании оценки и заявления об отсрочке исполнения, учитывая необходимость грамотной аргументации занижения цены и процессуальных сроков, а также для оспаривания возможного незаконного отказа банка в согласовании самостоятельной продажи.