не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ
Эта норма ограничивает сделки, совершаемые в отношении имущества подопечного и сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. В рассматриваемой ситуации отчуждается доля ОТЦА (его личное имущество после раздела), а доли детей сохраняются в полном объёме. Следовательно, имущество детей не уменьшается и не отчуждается — предмет сделки (доля отца) не является имуществом подопечного.
Пункт 4 ст. 292 ГК РФ, на который часто ссылаются банки, также не применяется к данной ситуации:
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ
Во-первых, данная норма говорит об отчуждении жилого помещения (квартиры в целом), а не отдельной доли. Во-вторых, она применяется только если несовершеннолетние являются членами семьи собственника, находящимися под опекой/попечительством либо оставшимися без родительского попечения. Дети в данной ситуации имеют родителей (бывшую жену и вас), не являются подопечными. В-третьих, даже при формальном применении норма содержит оговорку: согласие требуется, «если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц». Сохранение долей детей при неизменном праве пользования жильём никак не затрагивает их права и интересы.
Вывод: Согласие органа опеки и попечительства на сделку купли-продажи доли отца в пользу бывшей супруги не требуется по закону, поскольку отчуждается личное имущество отца, а доли детей не затрагиваются и не уменьшаются.
Требуются ли отказы от преимущественного права покупки от всех сособственников?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ
Норма ст. 250 ГК РФ применяется исключительно при продаже доли постороннему лицу. В вашей ситуации покупателем доли выступает бывшая супруга, которая сама является участником долевой собственности (сособственником). Продажа доли сособственнику не является продажей «постороннему лицу» по смыслу п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки здесь не действует в принципе, поскольку покупатель уже входит в круг участников долевой собственности.
Данный вывод дополнительно подтверждается п. 2 ст. 246 ГК РФ:
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ
Соблюдение правил ст. 250 ГК при продаже доли сособственнику означает, что преимущественное право покупки просто не возникает — покупатель не является «посторонним лицом», а значит, отказы от преимущественного права покупки от детей и других сособственников юридически не требуются.
Вывод: Требование банка о предоставлении «отказов от всех сособственников» при продаже вашей доли бывшей жене не основано на законе — преимущественное право покупки при продаже доли участнику долевой собственности не действует.
Вправе ли банк выдвигать требования об отказах сособственников и согласии опеки?
Здесь необходимо разграничить две разные правовые позиции — требования закона и требования банка как коммерческого кредитора.
С точки зрения закона: Как показано выше, ни согласие органа опеки (блок 1), ни отказы от преимущественного права покупки (блок 2) для данной сделки не требуются. Банк не является стороной договора купли-продажи доли и не вправе диктовать условия сделки, выходящие за рамки закона.
С точки зрения банка как кредитора: Бывшая супруга, по-видимому, оформляет новый ипотечный кредит для выкупа вашей доли. Банк вправе выставлять условия кредитования в рамках свободы договора (ст. 421 ГК РФ), включая требования о дополнительных документах. Однако такие требования являются договорными условиями банка, а не императивными требованиями закона — банк не может ссылаться на «обязательность» отказа сособственников или согласия опеки по закону, поскольку закон этого не требует.
Ветка с передачей в залог (ипотеку) — если новая ипотека: Важно! Ипотека по первоначальному кредиту прекращена в силу погашения кредита:
Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
— п. 1 ст. 352 ГК РФ
Однако если бывшая жена берёт новый ипотечный кредит под залог приобретаемой доли (или всей квартиры), то в силу п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»:
Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц
— п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Здесь ключевая оговорка: согласие опеки на передачу в ипотеку требуется, только если в жилом помещении проживают дети, находящиеся под опекой/попечительством или оставшиеся без родительского попечения. Если дети проживают с матерью (бывшей женой) и она не лишена родительских прав, дети не являются «оставшимися без родительского попечения» — значит, согласие опеки для ипотеки также не требуется.
Но даже если бы согласие опеки и требовалось (например, орган опеки посчитает иначе), это касалось бы только ипотечной сделки (залога), а не самой сделки купли-продажи вашей доли. Банк не вправе блокировать сделку купли-продажи, ссылаясь на требования к ипотечному договору.
Вывод: Требования банка о предоставлении отказов от сособственников и разрешения органа опеки являются внутренними условиями кредитной политики банка, а не требованиями закона. В судебном порядке банк не сможет обосновать такие требования, а Росреестр не вправе отказать в регистрации перехода права собственности на долю по этим основаниям.
Процессуальные аспекты: регистрация перехода доли, нотариальное удостоверение и возможные варианты действий
Нотариальная форма. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»), за исключением случая отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Поскольку продаётся только одна доля (ваша), договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен. Нотариус проверит законность сделки и, убедившись, что доли детей не отчуждаются и их права не затрагиваются, удостоверит договор без согласия опеки.
Что требуется для Росреестра. Для регистрации перехода права собственности на долю понадобятся: нотариально удостоверенный договор купли-продажи, заявление сторон, квитанция об уплате госпошлины. Согласие органа опеки и отказы от преимущественного права покупки Росреестр требовать не вправе, поскольку:
- покупатель — сособственник (ст. 250 ГК не применяется);
- доли детей не отчуждаются и не уменьшаются (ст. 37 ГК и ст. 292 ГК не применяются).
Альтернативная ветка: если банк настаивает. Если банк отказывает бывшей жене в кредите без этих документов, возможны варианты:
- Обратиться в другой банк с более адекватной правовой позицией.
- Оформить сделку за счёт собственных средств бывшей жены без привлечения кредита.
- Если банк ссылается на свою внутреннюю инструкцию — запросить у банка письменное обоснование со ссылкой на конкретные нормы закона и обжаловать их позицию через ЦБ РФ или суд.
Вывод по всему вопросу: Банк неправомерно требует отказы от преимущественного права покупки (ст. 250 ГК не применяется при продаже сособственнику) и согласие органа опеки (доли детей не отчуждаются, ст. 37 и ст. 292 ГК не применяются). Однако банк как кредитор вправе устанавливать свои условия кредитования — спор с банком лежит в плоскости договорного права (ст. 421 ГК), а не императивных требований закона. Для регистрации сделки в Росреестре достаточно нотариального удостоверения договора — ни опека, ни отказы сособственников не требуются.
