Муж взял ипотеку и оформил квартиру на мать: может ли он выписать жену и детей при разводе

Является ли квартира общим имуществом супругов при оформлении на мать мужа

Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

В пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998 это правило разъяснено дополнительно:

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Однако в вашей ситуации имущество оформлено не на мужа, а на его мать — третье лицо. Положение «независимо от того, на имя кого из супругов» охватывает только случаи, когда имущество зарегистрировано на одного из супругов. Если собственником в ЕГРН значится мать мужа, то формально-юридически это не совместная собственность супругов, а личная собственность матери — её имущество не подлежит разделу как совместно нажитое.

Тем не менее, это не лишает вас права оспорить саму сделку по оформлению квартиры на мать. И здесь возможны две ветки:

Ветка 1 (защитная): если удастся доказать, что оформление на мать было фиктивным — квартира фактически куплена за общие доходы супругов, ипотека выплачивается из семейного бюджета, мать не вкладывала своих средств и не проживает в квартире, — сделка по приобретению квартиры на имя матери может быть квалифицирована как мнимая на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

А также как притворная — если фактически квартира покупалась для семьи мужа, но была оформлена на мать с целью вывести имущество из режима общей совместной собственности супругов.

Суд в этом случае может применить последствия недействительности ничтожной сделки — возвратить имущество в общую совместную собственность супругов, после чего оно подлежит разделу по правилам ст. 38, 39 СК РФ.

Ветка 2: если доказать фиктивность сделки не удастся (например, мать действительно участвовала деньгами или сделка имела реальный характер), то квартира остаётся личной собственностью матери и разделу не подлежит. Тогда вопрос о выселении решается исключительно по жилищным нормам (см. блоки 2 и 3).

Вывод: формально квартира не является общей совместной собственностью супругов, поскольку оформлена на третье лицо. Однако вы имеете право в судебном порядке оспорить сделку по оформлению квартиры на мать как мнимую/притворную (ст. 170 ГК РФ) и требовать признания квартиры общим имуществом с последующим разделом. Доказывать необходимо факт покупки квартиры за счёт общих доходов семьи в период брака при фактическом отсутствии вложений со стороны матери.

Может ли мать (собственник) или муж выселить жену и детей БЕЗ суда

Выселение из жилого помещения без суда не допускается. Это прямо следует из принципа недопустимости произвольного лишения жилища, закреплённого в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ: никто не может быть выселен из жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

Часть 1 ст. 35 ЖК РФ также устанавливает, что выселение возможно только на основании решения суда:

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Снятие с регистрационного учёта также производится только на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании утратившим право пользования:

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993

Таким образом, ни мать (даже будучи собственником), ни муж не вправе самостоятельно — во внесудебном порядке — «выписать» или выселить вас и детей из квартиры. Любые попытки физического выдворения без решения суда незаконны и могут быть пресечены путём вызова полиции. Для снятия с регистрационного учёта собственнику также потребуется судебное решение.

Вывод: ни мать, ни муж не могут выселить вас и детей без суда. Выселение и снятие с регистрационного учёта возможны исключительно на основании вступившего в законную силу решения суда.

Может ли мать-собственник выселить жену и несовершеннолетних детей ЧЕРЕЗ СУД

Собственник квартиры — мать мужа. Кто является членами её семьи по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ?

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением
— ч. 1, 4 ст. 31 ЖК РФ

По отношению к матери-собственнику жена и дети мужа — это невестка и внуки. Это «другие родственники» (подп. «б» п. 11 Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009), которые могут быть признаны членами семьи собственника, только если они были вселены собственником в качестве членов своей семьи. Для этого необходимо установить волеизъявление матери-собственника на их вселение именно в этом качестве.

Здесь принципиальное значение имеет, проживает ли сама мать-собственник в этой квартире. Из вашего вопроса следует, что в квартире проживают муж, вы, дочь и сын — про мать не сказано. Если мать не проживает совместно с вами в этой квартире, то вы формально не являетесь членами её семьи по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ. В этом случае ваше право пользования квартирой может быть основано на ином законном основании — например, на договоре безвозмездного пользования или на фактическом вселении собственником (в том числе через сына).

Если же мать проживает совместно с вами, то вы — члены её семьи, и тогда при прекращении семейных отношений может применяться ч. 4 ст. 31 ЖК РФ:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Пункт 13 Постановления Пленума ВС РФ № 14 уточняет:

право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право 9 пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возник
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Ключевой нюанс — несовершеннолетние дети. Вопрос о выселении несовершеннолетних детей решается с учётом их права на жильё и обязанности родителей содержать их. Прекращение семейных отношений родителей не влечёт автоматического прекращения права пользования жилым помещением за несовершеннолетними детьми, если иное жильё им не предоставлено. Суды учитывают интересы детей и часто отказывают в выселении несовершеннолетних, особенно если у них нет другого жилья.

Согласно п. 2 ст. 39 СК РФ, суд вправе отступить от равенства долей при разделе имущества исходя из интересов несовершеннолетних детей. Это дополнительный аргумент в защиту детей.

Кроме того, если будет установлено, что квартира фактически приобреталась для семьи (с проживанием всех членов семьи с согласия матери-собственника), вы и дети имеете самостоятельное право пользования как лица, вселённые собственником, и выселение возможно только по решению суда с полным доказыванием факта прекращения права пользования.

Вывод: мать-собственник может обратиться в суд с иском о признании вас и детей утратившими право пользования и выселении, но шансы на выселение несовершеннолетних детей крайне низкие, если у них нет другого жилья. Суд будет оценивать совокупность обстоятельств: факт совместного проживания собственника с вами, основание вселения, интересы детей. Без установления всех этих обстоятельств выселение через суд маловероятно.

Оспаривание оформления квартиры на мать и раздел ипотечного долга

Оспаривание сделки. Поскольку вы указали, что заёмщиком по ипотеке значится только муж, а собственником — его мать, можно предположить, что сделка по покупке квартиры совершена без вашего нотариального согласия. Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Однако эта норма работает, когда сделка совершается одним из супругов. Если же сделка совершена мужем с матерью (договор купли-продажи, где покупателем выступила мать), то непосредственно ст. 35 СК РФ может быть не применима — мать не является супругой. Здесь более эффективным инструментом является ст. 170 ГК РФ (мнимая/притворная сделка), рассмотренная в блоке 1.

Раздел ипотечного долга. Если суд признает квартиру общей совместной собственностью супругов, то ипотечный долг будет распределён пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ):

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Сроки. Трёхлетний срок исковой давности по требованию о разделе общего имущества супругов (п. 7 ст. 38 СК РФ) исчисляется не с момента развода, а с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). 20. Решение суда о расторжении брака должно быть законным и основанным на доказательствах, всесторонне проверенных в судебном заседании. В мотивировочной части решения в случае, когда один из супругов возражал против расторжения брака, указываются установленные судом причины разлада между супругами, доказательства о невозможности сохранения семьи. Резолютивная часть решения об удовлетворении иска о расторжении брака должна содержать выводы суда по всем требованиям сторон, в том числе и соединенным для совместного рассмотрения. В этой части решения указываются также сведения, необходимые для государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния (дата регистрации брака, номер актовой записи, наименование органа, зарегистрировавшего брак).
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Поскольку о том, что квартира оформлена на мать, вы знаете уже сейчас, срок давности для оспаривания оформления квартиры на мать (по ст. 170 ГК — ничтожная сделка) составляет три года с момента, когда началось её исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Однако для ничтожной сделки срок давности для применения последствий недействительности — также три года с момента начала исполнения. Если ипотека всё ещё платится, сделка продолжает исполняться — срок не пропущен.

Вывод: ипотечный долг при признании квартиры общим имуществом распределяется пропорционально долям. Срок давности для оспаривания — три года; при длящейся ипотеке он, скорее всего, не пропущен. Вам необходимо подать иск о признании сделки по оформлению квартиры на мать недействительной (мнимой/притворной) и о разделе общего имущества супругов в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ — исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость).