Как признать недействительной продажу земельного участка, если бабушка 92 лет не понимала своих действий и лежачая

Можно ли признать сделку купли-продажи земельного участка недействительной из-за неспособности бабушки понимать свои действия?

Да, это центральный и наиболее перспективный путь. Сделка, совершённая гражданином, который в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной. При этом закон прямо предусматривает, что такой иск вправе подать не только сам гражданин, но и «иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения» — а к ним относится и внучка как наследник по завещанию, чьи законные интересы на получение участка по наследству нарушены его отчуждением.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Для дела крайне важно, что бабушке 92 года, она лежачая и не может говорить — эти обстоятельства подлежат доказыванию через медицинские документы и посмертную (или прижизненную) судебно-психиатрическую экспертизу. Верховный Суд прямо разъяснил: неспособность понимать значение своих действий подтверждается судебными экспертизами и показаниями свидетелей, при этом бремя доказывания лежит на истце, а потому крайне важно собрать медицинские документы, эпикризы и выписки о состоянии бабушки на момент сделки и максимально оперативно инициировать экспертизу.

Исходя из проведенных по делу судебных экспертиз, показаний свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Л.Н. в момент подписания оспариваемых завещания и договора дарения находилась в психическом состоянии, лишавшим ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец на момент смерти Л.Н. не входил в круг ее наследников; Л.Ю. является наследником более поздней очереди, чем Л.В., в связи с чем права и интересы истца оспариваемыми завещанием и договором дарения не нарушаются. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям и указал, что названный срок подлежит исчислению с момента, когда истец узнал об оспариваемых завещании и договоре дарения, то есть с июня 2009 г. и с января 2010 г. соответственно. 17 Помимо изложенного суд первой инстанции отметил, что спорная квартира не может быть истребована у И. как у добросовестного приобретателя, поскольку стороны договора купли-продажи не могли знать о том, что наследодатель при подписании договора дарения квартиры не понимала значение своих действий, спорное имущество выбыло из владения Л.В. по его воле, без принуждения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными по следующим основаниям.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Важно понимать: сама по себе продажа участка при жизни бабушки не отменяет завещания и не является незаконной — пока бабушка жива, она как собственник по ст. 209 ГК РФ вправе распоряжаться своим имуществом. Но это право существует при условии сохранения волеспособности собственника. Именно отсутствие воли на сделку (отсутствие способности понимать и руководить) и порождает основание для признания сделки недействительной.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Вывод: Сделка купли-продажи земельного участка может быть признана судом недействительной на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ, если будет доказано, что бабушка в момент её совершения не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Иск вправе подать сама бабушка (через представителя) либо внучка как лицо, чьи законные интересы нарушены, с обязательным представлением доказательств (медицинская документация, судебно-психиатрическая экспертиза, показания свидетелей, данные о состоянии на момент сделки).

Страховая ветка: признание бабушки недееспособной и ничтожность сделки по ст. 171 ГК РФ

Если способность бабушки понимать свои действия настолько снижена, что её можно признать недееспособной вследствие психического расстройства, открывается значительно более сильный правовой механизм. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Процессуальный порядок: дело о признании гражданина недееспособным может быть возбуждено по заявлению членов его семьи и близких родственников (детей, внуков — через родителей) независимо от совместного проживания; суд при наличии достаточных данных о психическом расстройстве назначает судебно-психиатрическую экспертизу.

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами
— п. 2 ст. 281 ГПК РФ

Абзац 2 ст. 177 ГК: если гражданин впоследствии признан недееспособным, сделка, совершённая им ранее, может быть признана недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки он не был способен понимать значение своих действий (см. > Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

— п. 1 ст. 177 ГК РФ).

Если же сделка совершена после вступления в силу решения о признании недееспособности, такая сделка ничтожна (недействительна с момента совершения) в силу прямого указания закона, и каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке:

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Вывод: Параллельно с оспариванием сделки по ст. 177 ГК РФ родственники (через бабушкиного сына/отца как ребёнка или внучку через родителей) вправе подать в суд заявление о признании бабушки недееспособной. Если это удастся — сделка по продаже участка может быть признана недействительной по ст. 171 ГК РФ (если совершена после признания недееспособной) либо по п. 2 ст. 177 ГК РФ по иску опекуна (если совершена ранее). Это даёт максимально надёжное основание для возврата участка в наследственную массу.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Для оспариваемой сделки по ст. 177 ГК РФ крайне важно не пропустить срок. Требование о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности подлежит предъявлению в течение одного года; течение срока начинается со дня, когда истец (внучка или бабушка) узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Для внучки этот срок исчисляется с момента, когда она узнала о продаже участка (а она узнала «на днях»), то есть по смыслу п. 2 ст. 181 ГК РФ годичный срок ещё действует, однако начинать необходимо немедленно — нельзя откладывать. Важно: если бабушка будет признана недееспособной, применяются правила п. 2 ст. 177 ГК РФ, и срок для опекуна также ограничен одним годом, но исчисляется с момента, когда опекун узнал о сделке. Пропуск срока влечёт отказ в иске (см. практику ВС в > Исходя из проведенных по делу судебных экспертиз, показаний свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Л.Н. в момент подписания оспариваемых завещания и договора дарения находилась в психическом состоянии, лишавшим ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец на момент смерти Л.Н. не входил в круг ее наследников; Л.Ю. является наследником более поздней очереди, чем Л.В., в связи с чем права и интересы истца оспариваемыми завещанием и договором дарения не нарушаются. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям и указал, что названный срок подлежит исчислению с момента, когда истец узнал об оспариваемых завещании и договоре дарения, то есть с июня 2009 г. и с января 2010 г. соответственно. 17 Помимо изложенного суд первой инстанции отметил, что спорная квартира не может быть истребована у И. как у добросовестного приобретателя, поскольку стороны договора купли-продажи не могли знать о том, что наследодатель при подписании договора дарения квартиры не понимала значение своих действий, спорное имущество выбыло из владения Л.В. по его воле, без принуждения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными по следующим основаниям.

— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020, где суд отказал истцу в том числе из-за пропуска срока).

Исходя из проведенных по делу судебных экспертиз, показаний свидетелей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Л.Н. в момент подписания оспариваемых завещания и договора дарения находилась в психическом состоянии, лишавшим ее способности понимать значение своих действий и руководить ими. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что истец на момент смерти Л.Н. не входил в круг ее наследников; Л.Ю. является наследником более поздней очереди, чем Л.В., в связи с чем права и интересы истца оспариваемыми завещанием и договором дарения не нарушаются. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям и указал, что названный срок подлежит исчислению с момента, когда истец узнал об оспариваемых завещании и договоре дарения, то есть с июня 2009 г. и с января 2010 г. соответственно. 17 Помимо изложенного суд первой инстанции отметил, что спорная квартира не может быть истребована у И. как у добросовестного приобретателя, поскольку стороны договора купли-продажи не могли знать о том, что наследодатель при подписании договора дарения квартиры не понимала значение своих действий, спорное имущество выбыло из владения Л.В. по его воле, без принуждения. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала выводы судов первой и апелляционной инстанций ошибочными по следующим основаниям.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Вывод: Срок исковой давности по требованию об оспаривании сделки по ст. 177 ГК РФ составляет один год и для внучки исчисляется с момента, когда она узнала о продаже участка. Поскольку факт продажи стал известен только недавно, срок не пропущен, но подавать иск и заявление о признании бабушки недееспособной необходимо безотлагательно, чтобы исключить риск пропуска срока и утраты доказательств (смерть бабушки до проведения экспертизы).

Последствия недействительности сделки и защита добросовестного приобретателя при перепродаже

Если суд признает сделку недействительной, наступают последствия двусторонней реституции: каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке. Покупатель обязан возвратить земельный участок, а продавец (бабушка, а после её смерти — наследники) — возвратить уплаченную цену. При невозможности возврата в натуре возмещается стоимость.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Ключевой риск — если участок уже перепродан добросовестному лицу. Здесь применяется ст. 302 ГК РФ: собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Неспособность бабушки понимать свои действия при совершении сделки как раз свидетельствует о выбытии имущества помимо её воли, что даёт наследникам право на виндикацию участка даже от добросовестного последующего покупателя. Однако если имущество приобретено возмездно добросовестным лицом и выбыло по воле собственника — истребовать его сложнее; потому и ключевое значение имеет доказательство отсутствия воли (ст. 177).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Альтернативное/дополнительное основание оспаривания — ст. 179 ГК РФ: если «приехавший человек» использовал тяжёлое состояние бабушки и совершил сделку на крайне невыгодных условиях, воспользовавшись этим (кабальная сделка), сделка также может быть признана недействительной по иску потерпевшего. Данный путь требует доказать крайнюю невыгодность цены и использование стечения тяжёлых обстоятельств.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего
— ст. 179 ГК РФ, п. 3

Вывод: При признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ) — участок возвращается в собственность бабушки и войдёт в её наследственную массу по завещанию. Если участок уже перепродан, наследники вправе истребовать его у последующего приобретателя по ст. 302 ГК РФ, доказывая выбытие имущества помимо воли собственника. Дополнительным основанием может выступать ст. 179 ГК РФ (обман, кабальная сделка). Во всех случаях необходима судебная психиатрическая экспертиза и сбор медицинских доказательств состояния бабушки на момент сделки.

Подсудность и порядок обращения в суд

Поскольку спор касается прав на земельный участок (недвижимое имущество), применяется правило исключительной подсудности: такие иски предъявляются в суд по месту нахождения земельного участка.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— п. 1 ст. 30 ГПК РФ

Практические шаги для внучки и семьи: (1) срочно зафиксировать факт продажи — запросить выписку из ЕГРН на участок (это подтвердит, кому перешло право); (2) собрать медицинские документы о состоянии бабушки (амбулаторная карта, диагнозы, эпикризы), свидетелей её беспомощного состояния; (3) инициировать судебно-психиатрическую экспертизу (через заявление о признании недееспособной либо через ходатайство по делу об оспаривании сделки); (4) подать иск о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности по месту нахождения участка. Подать иск вправе сама бабушка через представителя (доверитель или, при наличиисоответствующего состояния, человек, которому она доверила представление интересов) либо внучка/иные наследники как заинтересованные лица по п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Важно для внучки: само завещание само по себе не даёт ей права на участок, пока бабушка жива — участок войдёт в наследство только если останется в собственности бабушки на день открытия наследства. Поэтому оспаривание сделки — единственный способ возврата участка в наследственную массу и единственная реальная защита наследственных прав внучки.

Вывод: Иск об оспаривании сделки и (при необходимости) заявление о признании бабушки недееспособной подаются в районный суд по месту нахождения земельного участка (исключительная подсудность, п. 1 ст. 30 ГПК РФ). Ключевые доказательства — выписка из ЕГРН, медицинская документация, судебно-психиатрическая экспертиза. Действовать необходимо немедленно из-за годичного срока исковой давности (ст. 181 ГК РФ) и риска утраты доказательств.

Альтернативные основания оспаривания сделки

Помимо основного пути по ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение действий), существуют альтернативные квалификации, которые могут применяться самостоятельно или в сочетании:

1. Обман (п. 2 ст. 179 ГК РФ) — сделка, совершённая под влиянием обмана, может быть признана недействительной по иску потерпевшего. Если «приехавший человек» намеренно ввёл бабушку в заблуждение относительно существа сделки (например, выдав договор купли-продажи за что-то иное) или воспользовался её беспомощностью, это даёт отдельное основание оспаривания.

2. Кабальная сделка (п. 3 ст. 179 ГК РФ) — сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего
— ст. 179 ГК РФ, п. 3

1. Ничтожность при недееспособности (ст. 171 ГК РФ) — если бабушка была признана недееспособной на момент сделки, сделка ничтожна (см. > Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны

— п. 1 ст. 171 ГК РФ). Подтверждает это и п. 1 ст. 29 ГК РФ (см. > Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством
— п. 1 ст. 29 ГК РФ).

Эти основания рассматриваются судом наряду со ст. 177 ГК РФ, и суд вправе квалифицировать сделку по любому из доказанных оснований. Практическое значение различия: ст. 171 (ничтожная сделка) даёт трёхлетний срок исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК), тогда как по оспоримым основаниям (ст. 177, 179) — годичный. Поэтому при признании бабушки недееспособной и доказанности, что сделка совершена после этого, применяется более выгодный трёхлетний срок.

Вывод: В иске следует заявлять ст. 177 ГК РФ как основное основание, а также (альтернативно) ст. 179 ГК РФ (обман/кабальная сделка) и, при признании бабушки недееспособной, ст. 171 ГК РФ. Суд самостоятельно применит то основание, которое будет доказано; сочетание оснований повышает шансы на успех и, в случае недееспособности, даёт более длительный срок исковой давности.