Может ли мама переоформить квартиру на себя без моего согласия, если купила её на свои деньги, но собственник я

Кто является собственником квартиры: плательщик денег или лицо, на которое оформлено право

Факт оплаты цены квартиры матерью сам по себе не делает её собственником. Право собственности возникает у того, кто указан покупателем в договоре и на чьё имя право зарегистрировано в ЕГРН.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Из этой нормы следует: право собственности на квартиру, имеющую собственника, приобретается другим лицом на основании договора купли-продажи. Стороной (приобретателем) по такому договору является покупатель, указанный в договоре, — а это вы, поскольку все документы оформлены на вас и вы указаны в свидетельстве как единственный собственник. Факт, что денежные средства на оплату фактически внесла мать, в тексте нормы не назван основанием возникновения права собственности.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Квартира — недвижимость, отчуждение которой подлежит государственной регистрации. Поэтому ваше право собственности возникло в момент регистрации записи в ЕГРН на ваше имя, а не в момент передачи денег и не в момент подписания договора матерью.

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6.
   — ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Таким образом, государственная запись о вашем единоличном праве — единственное доказательство существования права, и оспорено оно может быть только в суде, а не путём «подачи документов» в регистрирующий орган.

Вывод. Собственником квартиры являетесь вы и только вы. Оплата покупки матерью не порождает у неё права собственности на эту квартиру: по закону основанием приобретения права является договор купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК), стороной которого вы являетесь, а само право возникло у вас с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК). Мать не вправе считаться собственником только потому, что внесла деньги.

Может ли мать без вашего участия и без доверенности подать документы на переоформление и стать собственником

Нет. Переход права собственности от вас к ней возможен только на основании сделки (дарения, купли-продажи), совершённой вами как собственником, либо на основании вступившего в силу судебного акта — с подачей соответствующего заявления надлежащим лицом.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Только вам как собственнику принадлежит право распоряжаться квартирой, в том числе отчуждать её в собственность другим лицам. Мать не является собственником и не имеет полномочий распоряжаться вашим правом: доверенность вы ей не выдавали.

1. лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — пп. 1, 2 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если мать самостоятельно обратится в орган регистрации прав с заявлением о регистрации перехода права на себя, регистратор обязан приостановить регистрацию на основании приведённых пунктов: она не является правообладателем объекта и не уполномочена распоряжаться этим правом, то есть обратилась как ненадлежащее лицо. Наличие у неё на руках копий договора и квитанций не делает её надлежащим заявителем.

1. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 4. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 5.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Копии не пригодны и в силу требований к документам: документы, выражающие содержание сделки (договор), представляются в подлиннике. Одних копий договора купли-продажи и старых квитанций об оплате для регистрации перехода права недостаточно.

Для регистрации перехода права от вас к матери нужен ваш личный документ-основание — например, договор дарения, который вы как даритель (собственник) подписываете лично (или через представителя по нотариальной доверенности). Без вашего заявления и вашей сделки переход права не состоится.

Вывод. Без вашего участия, без вашего личного заявления (сделки) и без нотариальной доверенности мать не может переоформить квартиру на себя: регистратор приостановит и затем откажет в регистрации, поскольку заявление подано ненадлежащим лицом, не являющимся правообладателем и не уполномоченным распоряжаться правом.

Мера защиты: запись о невозможности регистрации без вашего личного участия

Чтобы исключить любые попытки регистрации сделок с квартирой без вас, вы вправе внести в ЕГРН специальную запись.

1. При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации. Заявление о невозможности регистрации может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 28.06.2022 № 185-ФЗ) 2.
   — ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1

Подав такое заявление в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде через личный кабинет), вы получите запись, при наличии которой заявление любого иного лица (включая мать) о регистрации перехода, прекращения или обременения права на квартиру возвращается без рассмотрения. Это механический барьер: даже если мать предпримет попытку подать документы, они не будут рассмотрены по существу без вашего личного участия.

Запись погашается, в частности, при регистрации перехода права при вашем личном участии, либо по вступившему в силу судебному акту — то есть таблица регистрации прав через суд она не препятствует, но защищает от произвольных внесудебных действий.

Вывод. Вам целесообразно незамедлительно подать заявление о невозможности регистрации без вашего личного участия (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ). Это не отменяет ваше право собственности и не мешает вам самим впоследствии распоряжаться квартирой при личном обращении, но полностью блокирует внесудебное «переоформление» третьими лицами.

Развилка: может ли мать вернуть деньги или добиться квартиры через суд

Оплатив квартиру за вас, мать могла передать деньги либо безвозмездно (в дар), либо с условием возврата (заём). От этой квалификации зависит её право на деньги — но не на квартиру.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Если мать передавала деньги безвозмездно и без условия об их возврате (что характерно для помощи ребёнку), речь идёт о дарении денежных средств в вашу пользу; само дарение денег при этом не порождает ни её права на квартиру, ни встречного обязательства у вас (при наличии встречного обязательства договор вообще не признаётся дарением — а квартира всё равно остаётся вашей в силу ст. 209, 218, 223 ГК).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Требование о возврате денег как неосновательного обогащения возможно лишь там, где нет оснований для их удержания: если передача была дарением или исполнением договорённости, то деньги неосновательным обогащением не являются. Факт оплаты за вас сам по себе — при отсутствии договора займа — не создаёт у вас обязанности вернуть деньги, а тем более передать квартиру.

Обратная ситуация (если мать докажет, что это был именно заём) даёт ей право требовать возврата денежных средств, но не признания права собственности на квартиру: квартира приобретена по договору купли-продажи, стороной которого является вы, и внесение заёмных средств не меняет титульного собственника.

1. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения;
   — п. 5 ст. 10 ГК РФ

Добросовестность матери не оспаривается, однако даже при самом благоприятном для неё толковании она не приобретает вещного права на квартиру. Если же она попытается добиваться квартиры через суд, ей придётся опровергать зарегистрированное право — а по ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ это возможно только в судебном порядке и только при доказанности оснований (например, недействительности договора), которых по приведённым фактам нет.

Вывод. По квартире мать в любом случае собственником не станет: оплата — даже заёмная — не является основанием перехода права на недвижимость, приобретённую на ваше имя. По деньгам возможна развилка: если передача была безвозмездной (дарение/помощь) — возвращать деньги вы не обязаны; если мать докажет договор займа — она вправе требовать возврата только денег, а не квартиры.

Дополнительная развилка: если на момент покупки вы были несовершеннолетней

Если квартира куплена, когда вы были ребёнком, это не меняет вывод, а лишь усиливает его.

1. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2. Несовершеннолетние родители, не состоящие в браке, в случае рождения у них ребенка и при установлении их материнства и (или) отцовства вправе самостоятельно осуществлять родительские права по достижении ими возраста шестнадцати лет. До достижения несовершеннолетними родителями возраста шестнадцати лет их ребенку назначается опекун, который осуществляет его воспитание совместно с несовершеннолетними родителями ребенка.
   — ст. 60 СК РФ (п. 4)

Семейный кодекс прямо устанавливает: родители не имеют права собственности на имущество ребёнка. Даже если мать как законный представитель оформляла и оплачивала покупку, имущество, причитающееся ребёнку, принадлежит ребёнку. Внесение матерью денег не даёт ей права собственности на квартиру, оформленную на ребёнка (п. 4 ст. 60 СК РФ, а также п. 3 этой статьи — о собственности ребёнка на имущество, полученное им в дар или приобретённое на его средства).

Вывод. Вне зависимости от того, были ли вы на момент покупки совершеннолетней или несовершеннолетней, квартира, оформленная на вас, является вашей единоличной собственностью, и мать не вправе её «переоформить» без вашего согласия: несовершеннолетие на момент приобретения лишь подтверждает, что родители не приобретают прав на имущество ребёнка (п. 4 ст. 60 СК РФ).