Как оспорить отказ от доли в квартире под угрозами и обманом и предотвратить её отчуждение?

Оспорима ли нотариальная сделка по отчуждению маминой доли (угрозы и обман)

Да, сделка, которую брат заставил маму совершить угрозами и обманом, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску мамы как потерпевшей. Нотариальная форма сделки сама по себе не делает её незыблемой: нотариус удостоверяет лишь добровольность подписи на момент подписания, а порок воли (угрозы, обман) устанавливает суд.

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— п. 1 ст. 179 ГК РФ

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Правовое последствие признания сделки недействительной — двусторонняя реституция: стороны возвращаются в исходное положение, маме возвращается её доля, а брат получает обратно то, что передал по этой сделке.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.
— п. 4 ст. 179 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: даже если брат оформил всё у нотариуса, мама вправе предъявить иск в суд о признании сделки недействительной и о возврате ей доли в праве собственности; нотариальное удостоверение не лишает её права оспаривать сделку по мотиву угроз и обмана. При этом иск нужно подавать самой маме — именно она потерпевшая.

Дополнительно суд может учесть, что брат злоупотребил правом и извлёк преимущество из своего недобросовестного поведения, что усиливает позицию мамы (п. 1 ст. 10 ГК РФ):

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод по вопросу: отказ мамы от доли под влиянием угроз и обмана оспорим; надлежащий способ защиты — иск о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности (возврате доли маме). Подсудность — районный суд по месту нахождения квартиры (иск о правах на недвижимость).

Срок исковой давности: критично, пока угрозы продолжаются

По требованию об оспаривании сделки, совершённой под влиянием насилия или угрозы, действует специальное (льготное) правило: годичный срок течёт не с даты сделки, а со дня прекращения насилия или угрозы.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Для мамы это решающий момент в её пользу: если брат продолжает угрожать (или угрозы прекратились недавно), годичный срок ещё не начал течь или только начал. Ситуация, когда мама спешно съехала на съёмную квартиру под угрозами, прямо подпадает под эту норму: пока угроза сохраняется, срок исковой давности не истекает, а общее трёхлетнее правило (п. 1 ст. 181 ГК РФ для ничтожных сделок) здесь не применяется — сделка оспоримая.

Практический риск: как только угрозы реально прекратятся, начнёт течь год. Поэтому затягивать с иском опасно — при отпадении угрозы годичный срок может быть пропущен.

Вывод по вопросу: срок давности по оспариванию сделки — один год со дня прекращения угроз; на сегодняшний день он, по обстоятельствам дела, не пропущен. Иск следует подать незамедлительно, не дожидаясь прекращения угроз.

Как «заморозить» квартиру, пока идёт спор (обеспечительные меры)

Главный страх клиента — что брат подарит или продаст квартиру «за 2 рубля», пока суд рассматривает дело. Против этого прямо работает институт обеспечения иска: суд по заявлению истца может наложить арест на квартиру и запретить регистрационные действия.

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
— ч. 2 ст. 139 ГПК РФ

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;
— п. 1 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

Мера в виде запрета регистрационных действий напрямую адресована Росреестру, который регистрирует переход права, и о принятых мерах суд незамедлительно уведомляет регистрирующий орган:

Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию. 4. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
— ч. 3–4 ст. 140 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает: одновременно с иском (или даже до него) нужно подать ходатайство об обеспечении иска — наложить арест на квартиру и запретить Управлению Росреестра совершать регистрационные действия. Это блокирует и дарение, и продажу до окончания спора (уведомление регистрирующего органа прямо предусмотрено ч. 4 ст. 140 ГПК РФ). Мера должна быть соразмерна требованию (ч. 3 ст. 140 ГПК РФ). Дополнительно можно внести в ЕГРН отметку о возражении и о наличии судебного спора:

В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1.
— п. 7 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод по вопросу: обеспечение иска (арест квартиры + запрет регистрационных действий для Росреестра) — это законный и самый быстрый способ остановить отчуждение. Ходатайство подаётся в тот же суд, что рассматривает иск о недействительности сделки, — районный суд по месту нахождения квартиры.

Если брат уже подарил/продал квартиру третьему лицу

Здесь исход зависит от того, возмездно или безвозмездно приобретено имущество и знал ли приобретатель о пороке. Если брат подарит квартиру (безвозмездная сделка), собственник вправе истребовать её у приобретателя во всех случаях:

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Если же он продаст квартиру, истребование у добросовестного приобретателя возможно, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо похищено, утеряно и т. п.):

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности,
— ст. 12 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: дарение «собутыльнику» — самый уязвимый для брата вариант — квартиру можно будет истребовать независимо от добросовестности одаряемого. Продажа «за копейки» тоже оспорима как притворная/недобросовестная сделка; а выбытие доли помимо воли мамы (в результате угроз) даёт основание для виндикации. Однако при возмездной продаже добросовестному приобретателю риск утраты доли выше — поэтому обеспечительные меры (блок 3) критичны именно сейчас, чтобы сделка вообще не состоялась.

Вывод по вопросу: истребовать долю реальнее всего, если квартира будет подарена (п. 2 ст. 302 ГК РФ) или продана при доказанности недобросовестности/притворности. Надёжнее не «догонять» сделку, а не дать ей свершиться — через арест и запрет регистрации. Иск и ходатайство — в районный суд по месту нахождения квартиры.

Ограничение дееспособности брата как защитный механизм на будущее

Отдельный, самостоятельный механизм — признать брата ограниченно дееспособным вследствие злоупотребления алкоголем/наркотиками. Ограниченный в дееспособности гражданин совершать сделки (кроме мелких бытовых) может только с согласия попечителя.

Гражданин, который вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается попечительство. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки.
— п. 1 ст. 30 ГК РФ

Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Однако такой гражданин самостоятельно несет имущественную ответственность по совершенным им сделкам и за причиненный им вред. Попечитель получает и расходует заработок, пенсию и иные доходы гражданина, ограниченного судом в дееспособности, в интересах подопечного в порядке, предусмотренном статьей 37 настоящего Кодекса.
— абз. 3 п. 1 ст. 30 ГК РФ

Любая сделка по распоряжению имуществом, совершённая им без согласия попечителя, в дальнейшем может быть признана недействительной:

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 1 ст. 176 ГК РФ

Порядок — в ГПК РФ: дело возбуждается по заявлению членов семьи (в т. ч. сестры — мамы клиента, если брат — её брат), подаётся по месту жительства брата:

Дело об ограничении гражданина в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами может быть возбуждено на основании заявления членов его семьи, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь.
— ч. 1, 2 ст. 281 ГПК РФ

В заявлении об ограничении дееспособности гражданина должны быть изложены обстоятельства, свидетельствующие о том, что гражданин, злоупотребляющий спиртными напитками или наркотическими средствами, ставит свою семью в тяжелое материальное положение.
— ч. 1 ст. 282 ГПК РФ

Решение суда, которым гражданин ограничен в дееспособности, является основанием для назначения ему попечителя органом опеки и попечительства.
— ч. 1 ст. 285 ГПК РФ

Заявитель по таким делам освобождён от судебных издержек:

Заявитель освобождается от уплаты издержек, связанных с рассмотрением заявления об ограничении гражданина в дееспособности, о признании гражданина недееспособным, об ограничении или о лишении несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своими доходами. Суд, установив, что лицо, подавшее заявление, действовало недобросовестно в целях заведомо необоснованного ограничения или лишения дееспособности гражданина, взыскивает с такого лица все издержки, связанные с рассмотрением дела.
— ч. 2 ст. 284 ГПК РФ

Для фактов клиента это означает: мама (как сестра) вправе подать заявление об ограничении брата в дееспособности, ссылаясь на его наркологический учёт, алкоголизм и то, что он ставит семью в тяжёлое материальное положение. После ограничения его попечитель сможет блокировать любые сделки по квартире, а совершённые без согласия — оспаривать. Это особенно ценно, если основную сделку оспорить не удастся. Важная развилка: если у брата помимо зависимостей есть психическое расстройство, из-за которого он не понимает своих действий, возможен более сильный статус — признание недееспособным (п. 1 ст. 29 ГК РФ), тогда сделки от его имени совершает только опекун. Заявление о признании недееспособным может подать близкий родственник независимо от совместного проживания (ч. 2 ст. 281 ГПК РФ).

Вывод по вопросу: иск об ограничении дееспособности — надёжный «предохранитель» на будущее; при наличии психического расстройства — заявление о признании недееспособным. Оба заявления подаются в районный суд по месту жительства брата.

Угрозы, вымогательство, притон: публично-правовой и жилищный трек

Действия брата — это не только «гражданское дело», как говорит участковый. Угрозы и содержание притона образуют самостоятельные составы, по которым мама вправе требовать привлечения его к ответственности.

Угроза убийством или причинением тяжкого вреда здоровью, если имелись основания опасаться осуществления этой угрозы, -
— ч. 1 ст. 119 УК РФ

Если брат под угрозами насилия требовал передать ему долю — это признаки вымогательства:

Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой применения насилия либо уничтожения или повреждения чужого имущества,
— ч. 1 ст. 163 УК РФ

Если квартира используется для потребления наркотиков (притон) — это уголовно наказуемо, независимо от того, что он собственник:

Статья 232. Организация либо содержание притонов или систематическое предоставление помещений для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов (Наименование в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 381-ФЗ) 1. Организация либо содержание притонов
— ст. 232 УК РФ

Кроме того, использование жилья с систематическим нарушением прав соседей и не по назначению — самостоятельное нарушение:

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей,
— ч. 1, 4 ст. 17 ЖК РФ

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей,
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения
— ст. 287.7 ГК РФ, п. 1

Для фактов клиента это означает: по фактам угроз и побоев нужно добиваться возбуждения уголовного дела (ст. 119, 163 УК РФ), а не соглашаться с формулировкой «гражданское дело». По притону — заявление участковому о ст. 232 УК РФ, жалобы в Росгвардию/прокуратуру; по антисоциальному использованию квартиры — в жилищную инспекцию и орган местного самоуправления (предупреждение по ст. 287.7 ГК РФ). Бездействие участкового обжалуется прокурору и в суд.

Вывод по вопросу: параллельно с гражданским иском маме следует подать заявление о возбуждении уголовного дела по ст. 119 и 163 УК РФ и о притоне (ст. 232 УК РФ), а также жалобу в жилищную инспекцию/прокуратуру на антисоциальное использование квартиры. Наличие материалов полиции даст дополнительные доказательства угроз в гражданском деле.

Деньги и доказательства

Расходы мамы (съёмное жильё, вынужденное из-за угроз, госпошлина, оценка доли) — это убытки, которые можно взыскать с брата, а неосновательно удержанное — вернуть с процентами.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение),
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Для фактов клиента это означает: к иску о недействительности сделки можно присоединить требования о возмещении убытков (расходы на аренду жилья, причинённые угрозами) и о взыскании неосновательного обогащения (если брат получил долю безвозмездно) с процентами по ст. 395 ГК РФ. Освобождение от доказывания порока воли строится на: выписке из наркологии, заявлениях в полицию (материалы КУСП), показаниях свидетелей-соседей, переписке/записях угроз. Возможно заявление ходатайства о судебно-психиатрической экспертизе в рамках дела об ограничении дееспособности.

Вывод по вопросу: помимо возврата доли мама вправе требовать убытки и неосновательное обогащение с процентами (ст. 15, 1102, 1107, 395 ГК РФ). Доказательственная база — материалы полиции и медицинские документы.

Условия применения, риски, действия при отказе и исполнение решения

Условия применения (ст. 179 ГК РФ). Чтобы суд признал сделку недействительной, маме нужно доказать: (1) порок воли — угрозы/обман, а не свободное волеизъявление; (2) что именно эти угрозы/обман побудили её совершить сделку (причинная связь); (3) что она — потерпевшая сторона. Обман — это и намеренное умолчание о значимых обстоятельствах (п. 2 ст. 179 ГК РФ):

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Развилка по форме сделки: если сделку оформили как дарение доли или как отказ/соглашение, оспаривание всё равно идёт по ст. 179 ГК РФ, поскольку порок воли первичен по отношению к форме. Если сделка была фактически кабальной (крайне невыгодные условия из-за стечения тяжелых обстоятельств) — добавляется основание п. 3 ст. 179 ГК РФ.

Риски. Первейший — брат успеет отчуждать квартиру: тогда взыскание осложнится (см. блоки 3, 4 — арест и виндикация). Второй — добросовестность приобретателя при возмездной сделке (п. 1 ст. 302 ГК РФ): если покупатель докажет, что не знал о пороке, долю вернуть труднее; поэтому арест нужно наложить как можно раньше. Третий — пропуск годичного срока (см. блок 2): он течёт с прекращения угроз, поэтому тянуть нельзя. Четвёртый — слабая доказательственная база по угрозам, если полиция не возбудит дело; поэтому материалы КУСП и медицинские документы нужно собрать заранее.

Если откажут. При отказе в обеспечении иска — заявить его повторно при появлении новых обстоятельств (угроза реального отчуждения), а также ходатайствовать о внесении в ЕГРН отметки о возражении и о судебном споре (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ). При отказе в иске — обжаловать в апелляции в течение месяца, одновременно запустить резервный механизм: ограничение дееспособности брата (блок 5), после чего оспаривать его распорядительные сделки по ст. 176 ГК РФ. Параллельно — добиваться уголовного преследования по ст. 119, 163, 232 УК РФ (блок 6).

Исполнение. После вступления решения в силу право мамы на долю подлежит регистрации в ЕГРН: запись в реестр вносится на основании судебного акта; ранее наложенный арест снимается по заявлению/определению суда после исполнения. До регистрации сделку по квартире провести не получится из-за обеспечительных мер — это и есть цель «заморозки».

Вывод по вопросу: совокупность мер — иск о недействительности сделки (ст. 179 ГК РФ) + немедленное обеспечение иска (арест и запрет регистрации, ст. 139–140 ГПК РФ) + резервно ограничение дееспособности (ст. 30 ГК РФ, ст. 281–285 ГПК РФ) + уголовные заявления (ст. 119, 163, 232 УК РФ). Иски и заявления подаются в районный суд по месту нахождения квартиры и по месту жительства брата соответственно. Действовать нужно немедленно — до возможного отчуждения квартиры.

Бездействие участкового и как его преодолеть

Утверждение участкового о том, что «это гражданское дело», по фактам угроз и побоев несостоятельно: угрозы убийством и вымогательство доли — уголовные составы (см. блок 6). Отказ в возбуждении уголовного дела можно и нужно обжаловать.

Отказ в возбуждении уголовного дела 1. При отсутствии основания для возбуждения уголовного дела руководитель следственного органа, следователь, орган дознания или дознаватель выносит постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Отказ в возбуждении уголовного дела по основанию, предусмотренному пунктом 2 части первой статьи 24 настоящего Кодекса, допускается лишь в отношении конкретного лица. (В редакции федеральных законов от 04.07.2003 № 92-ФЗ; от 05.06.2007 № 87-ФЗ; от 02.12.2008 № 226-ФЗ) 1 1 . Решение об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с мотивированным постановлением прокурора о направлении соответствующих материалов в орган предварительного следствия для решения вопроса об уголовном преследовании по фактам выявленных прокурором нарушений уголовного законодательства, вынесенное на основании пункта 2 части второй статьи 37 настоящего Кодекса, может быть принято только с согласия руководителя следственного органа. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2010 № 404-ФЗ) 1 2 .
— ч. 5 ст. 148 УПК РФ

Это обжалование производится прокурору, руководителю следственного органа или в суд:

Процессуальный порядок судебной проверки — в порядке ст. 125 УПК РФ, жалоба подаётся в районный суд по месту совершения деяния:

которые способны причинить ущерб конституционным правам и свободам участников уголовного судопроизводства либо затруднить доступ граждан к правосудию, могут быть обжалованы в районный суд по месту совершения деяния, содержащего признаки преступления. Если место производства предварительного расследования определено в соответствии с частями второй - шестой статьи 152 настоящего Кодекса, жалобы на действия (бездействие) и решения указанных лиц рассматриваются районным судом по месту нахождения органа, в производстве которого находится уголовное дело. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 2. Жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем или представителем непосредственно либо через дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, орган дознания, следователя, руководителя следственного органа или прокурора. (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 214-ФЗ; от 30.12.2015 № 440-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 125 УПК РФ

Для фактов клиента это означает: если участковый отписался или вынес постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, мама вправе обжаловать это решение прокурору (или руководителю следственного органа), а при несогласии — в районный суд в порядке ст. 125 УПК РФ. Помимо уголовного трека, бездействие по факту притона и антисоциального использования жилья обжалуется в прокуратуру в порядке ФЗ «О прокуратуре РФ» и через жалобы в жилищную инспекцию.

Вывод по вопросу: бездействие полиции преодолимо — постановление об отказе в ВУД обжалуется прокурору/руководителю СО и в районный суд (ст. 124, 125, ч. 5 ст. 148 УПК РФ). Добиваться возбуждения дела по ст. 119 и 163 УК РФ необходимо в том числе потому, что материалы дела станут доказательствами угроз в гражданском иске об оспаривании сделки.