Можно ли признать недействительной сделку мены квартиры на дом 22 года назад, если дом не оформлен, а родители умерли, и как наследникам восстановить права?

Действительна ли сделка мены и истёк ли срок оспаривания

Сделка мены недвижимости подчиняется правилам о купле-продаже, а значит, переход права подтверждается государственной регистрацией; отсутствие регистрации — главная проблема, но она не делает сделку автоматически «ничтожной». Стороны обязаны были зарегистрировать переход права (в 2003 году — в органах юстиции/БТИ).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
— п. 1, 2 ст. 567 ГК РФ

К договору мены применяются правила главы 30 ГК РФ, поэтому к нему применимы требования о форме и регистрации, установленные для продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Сам по себе договор, составленный «на простой бумаге» одним документом с подписями сторон, требования о письменной форме соблюдает — порок здесь не в форме, а в отсутствии государственной регистрации перехода права. «Ненормальность» расписки и отсутствие регистрации создают проблему доказывания, а не «автоматическую» недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Незарегистрированный переход права означает, что юридически собственником дома по-прежнему числится прежний владелец, а исполнение сделки до регистрации не меняет отношения с третьими лицами. Именно поэтому стороны не получают титул без регистрации.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Зарегистрированное право — единственное доказательство существования права и может быть оспорено только в суде; но при незарегистрированном праве защита строится не на оспаривании, а на признании права/регистрации.

Ключевой момент для срока: о каком основании недействительности можно говорить. Если сделка оспаривается как ничтожная, срок — три года со дня начала исполнения; если как оспоримая — один год с момента, когда истец узнал об обстоятельствах.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Сделка мены исполнена около 22 лет назад (квартиру отдали, домом пользуются). Начало исполнения ничтожной сделки — это и есть момент передачи, то есть 22 года назад. Для ничтожной сделки течение начинается со дня начала исполнения, а для лица, не являющегося стороной сделки, — со дня, когда оно узнало о начале исполнения, но во всяком случае не более десяти лет со дня начала исполнения.

Следовательно, и специальный трёхлетний (для ничтожной), и годичный (для оспоримой) сроки оспаривания пропущены — при 22-летней давности. Восстановить их, как правило, нельзя; на требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки исковая давность распространяется.

Последствия признания сделки недействительной — двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает полученное, а при невозможности вернуть в натуре — возмещает стоимость.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вывод по вопросу: признать сделку недействительной по истечении 22 лет нельзя из-за пропуска сроков исковой давности — ни по ничтожному (3 года / максимум 10 лет для третьего лица), ни по оспоримому (1 год) основанию. Но это не закрывает путь к оформлению дома: спор надо вести не о недействительности сделки, а о признании права собственности (см. следующий блок).

Регистрация перехода права и признание права собственности (основной «рабочий» путь)

Вместо недействительности сделки закон даёт специальный инструмент: если сделка совершена в надлежащей форме, но сторона уклоняется от регистрации, суд по требованию другой стороны выносит решение о регистрации сделки.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
— п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ

Это означает: если жив прежний собственник дома и он уклоняется от регистрации, можно требовать регистрации перехода права в суде. Однако здесь есть жёсткое ограничение — срок исковой давности по такому требованию составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ), и он уже истёк. Поэтому «иск о регистрации сделки» в чистом виде сейчас не спасёт.

Аналогично и по ст. 551 ГК РФ — при уклонении стороны суд регистрирует переход права, но это требование тоже связано с исполнением и сроками.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Ориентир практики: иск о государственной регистрации перехода права удовлетворяется при условии исполнения обязательства по передаче имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
— п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Если продавец (здесь — прежний собственник дома) жив, уклоняется и дом фактически передан — иск о регистрации перехода права возможен. Но если прежний собственник умер, иск об уклонении предъявлять не к кому, и путь один — признание права собственности и включение имущества в наследственную массу.

Дополнительно применима норма о признании сделки действительной при её частичном исполнении:

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Эта норма относится к нотариальному удостоверению (для мены дома нотариат не требуется), поэтому напрямую ситуацию не решает — главный упор надо делать на регистрацию перехода права либо на приобретательную давность.

Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства;
— п. 1, подп. 9 п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Также применима ч. 5 ст. 1 ФЗ о регистрации: зарегистрированное право — единственное доказательство и оспаривается только в суде (уже процитировано выше, > Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

— ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Вывод по вопросу: оспаривать сделку бессмысленно, но признать право (зарегистрировать переход права или признать право собственности) — реально. Основных развилок две: (1) прежний собственник дома жив — иск о государственной регистрации перехода права к наследникам по ст. 551 ГК РФ (с учётом п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10), (2) собственник умер/неизвестен — признание права собственности через приобретательную давность и наследственный механизм. Иск предъявляется в суд по месту нахождения дома.

Приобретательная давность — почему 22 года владения дают шанс

Это ключевой «спасательный» механизм, когда документов нет, а сделка не оформлена. Закон признаёт право собственности за тем, кто добросовестно, открыто и непрерывно владел недвижимостью как своей 15 лет.

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Условия (добросовестность, открытость, непрерывность) раскрыты Пленумом:

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Для ситуации клиента это означает: родители получили дом по договору мены, не зная о пороке (то есть добросовестно), пользовались им открыто и непрерывно 22 года. 15-летний срок приобретательной давности многократно перекрыт. Важная оговорка Пленума — приобретательная давность не применяется, если владение основано на договоре. Здесь как раз и есть «зацепка»: если суд расценит владение как договорное (по договору мены), давность не сработает; если сделку признают незаключённой/не повлекшей правовых последствий — владение фактически «беститульное» и давность применима. Это и есть точка риска, по которой нужно готовиться к спору.

Срок владения родителей присоединяется наследниками:

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— п. 3 ст. 234 ГК РФ

То есть дети как правопреемники присоединяют 22 года владения родителей — 15 лет давно прошли.

Результат подтверждается судебным актом и служит основанием для регистрации:

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.
— п. 21 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод по вопросу: приобрести дом в собственность в силу приобретательной давности реально — 22 года открытого владения домом как своим перекрывают и 15 лет давности, и присоединяемый срок правопредшественника. Право возникает с момента государственной регистрации; основанием для неё становится решение суда. Риск один — если суд квалифицирует владение как договорное (мена), п. 15 Пленума № 10 исключает применение ст. 234 ГК РФ. Поэтому в иске надо обосновывать, что договор мены не был исполнен в юридическом смысле (нет регистрации) либо отсутствовал надлежащий титул, а владение было фактическим и добросовестным.

Оформляется это иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (либо, в упрощённом варианте, заявлением об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом — п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ), а по наследственному основанию — через нотариуса с последующей регистрацией.

Наследственный механизм: как дети получают дом

Раз родители умерли, право на дом (если оно возникло) входит в наследственную массу, а дети — наследники первой очереди.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

В наследство входят вещи и имущественные права наследодателя на день смерти. Ключевой вопрос: успели ли родители стать собственниками дома (по давности/по решению суда). Если право к моменту смерти ещё не было оформлено, сначала признаётся право за умершими (их давностное владение), затем это имущество включается в наследство.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Дети — наследники первой очереди по закону; и дочь клиента, и сестра/брат наследуют в равных долях. Значит, «квадраты» — это дом, разделённый между наследниками пропорционально.

Особый плюс: принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от момента регистрации.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает, что даже если дом до сих пор нигде не зарегистрирован, наследники, фактически принявшие наследство, считаются принявшими его со дня смерти родителя. Закон прямо перечисляет, какие действия признаются фактическим принятием наследства, — в том числе вступление во владение имуществом, расходы на его содержание:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

То есть проживание в доме, оплата коммунальных услуг, налогов, ремонт — это и есть принятие наследства, которое презюмируется законом.

Срок принятия наследства — 6 месяцев по ст. 1154 ГК РФ, но фактическое принятие (п. 2 ст. 1153 ГК РФ) признаётся принятием и без обращения к нотариусу в этот срок.

Вывод по вопросу: дом можно включить в наследство и оформить на детей. Наследники первой очереди — дети (дочь и сестра/брат); право возникает со дня открытия наследства независимо от регистрации. Процедурно: либо нотариус (если есть документы на право наследодателя), либо суд — признание права за умершими в силу приобретательной давности и включение имущества в наследственную массу. Срок принятия наследства (6 месяцев) пропущен давно, но при фактическом принятии наследство считается принятым; если же факт принятия не подтверждается — потребуется установление факта принятия наследства либо восстановление срока в суде.

Какой путь в суд выбрать: подсудность и процессуальные инструменты

Есть две процессуальные схемы, выбор зависит от того, к кому предъявляется требование.

Если нужно установить факт (прежний собственник неизвестен, титула нет, а надо лишь подтвердить владение) — это особое производство.

Заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подается в суд по месту жительства заявителя, за исключением заявления об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом, которое подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
— ст. 266 ГПК РФ

Заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом подаётся по месту нахождения дома, а не по месту жительства заявителя.

Такое заявление допустимо, когда документы получить иначе невозможно:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Это точно соответствует ситуации: «нормальных документов нет», восстановить их в ином порядке нельзя — значит, судебный путь обоснован.

Если нужно признать право (есть спор о праве, ответчик — прежний собственник или иные лица) — это исковое производство, и здесь действует исключительная подсудность:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иски о правах на дом предъявляются в суд по месту нахождения дома. Пленум также прямо подтверждает: споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения имущества, а к таким спорам относятся иски «о признании права».

Вывод по вопросу: обе схемы ведут в суд по месту нахождения дома. Если права оспариваются — иск о признании права собственности (в силу приобретательной давности, с включением в наследственную массу) в районный суд по месту нахождения дома. Если спора о праве нет и нужно лишь зафиксировать факт владения/принятия наследства — заявление об установлении юридического факта по месту нахождения недвижимости. Пошлина по иску о признании права рассчитывается от кадастровой стоимости дома.

Что зависит от неизвестных фактов (ветвление)

Ветка 1: прежний собственник дома жив. Тогда «добить» оформление можно иском о государственной регистрации перехода права к наследникам по ст. 551 ГК РФ при условии, что дом фактически передан (п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10 — цитата > Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

— п. 61 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10 выше). Если он откажется — суд выносит решение о регистрации, а при уклонении от регистрации сторона может требовать возмещения убытков от задержки (п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 165 ГК РФ, цитаты > Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ и > Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.
— п. 2, 4 ст. 165 ГК РФ выше).

Ветка 2: прежний собственник умер или неизвестен. Иск об уклонении предъявлять не к кому — идём через признание права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ, цитата > Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

— п. 1 ст. 234 ГК РФ выше) с включением дома в наследственную массу.

Ветка 3: наследники фактически приняли наследство (жили в доме, платили налоги/коммунальные, содержали). Тогда принятие презюмируется, право возникает со дня смерти родителя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, цитата > Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

— п. 4 ст. 1152 ГК РФ выше), и вопрос лишь в судебной фиксации. Если факт принятия не подтверждается — потребуется восстановление срока принятия наследства.

Ветка 4: договор мены исполнен и признаётся сторонами действительным. Это риск для давности (п. 15 Пленума № 10 исключает ст. 234 при договорном владении). Тогда правильнее требовать не признания права по давности, а регистрации перехода права/признания сделки, но сроки по ст. 165, 181 ГК РФ пропущены — и спор может «повиснуть». Отсюда стратегия: заявлять приобретательную давность, доказывая отсутствие юридически действующего титула.

Вывод по вопросу: шанс есть, и он выше, чем кажется, но не через недействительность сделки. Выбор основания зависит от того, жив ли прежний собственник, приняли ли наследники имущество фактически и как суд оценит характер владения (договорное или фактическое). Оптимальный и самый прочный путь — судебное признание права собственности в силу приобретательной давности (22 года владения перекрывают 15 лет) с оформлением наследства на детей, в суде по месту нахождения дома. Требование о признании сделки недействительной заявлять не следует — по нему пропущены все сроки, и оно только ослабит позицию.

Доказательства давностного владения и принятия наследства

Для признания права по приобретательной давности и для доказывания фактического принятия наследства суду предъявляется единая доказательная база, подтверждающая 22 года открытого, непрерывного и добросовестного владения домом как своим.

Что собирать и представлять в суд:

• правоустанавливающие документы в исходном виде — старая расписка и договор мены «на простой бумаге» (пусть и без регистрации): они подтверждают факт и условия обмена, дату начала владения, стороны;
• документы о содержании дома — квитанции об оплате коммунальных услуг, электроэнергии, налогов на имущество и землю, договоры на ремонт, чеки на стройматериалы за все годы;
• документы о проживании — выписки из домовой книги, адресные справки, прописка родителей и наследников;
• показания свидетелей — соседей, родственников, подтверждающих, что семья открыто и непрерывно пользовалась домом как своим более 15 (а фактически 22) лет;
• справки БТИ/выписки из ЕГРН о том, за кем в настоящее время значится дом и значится ли вообще;
• документы о смерти родителей и о родстве (свидетельства о смерти, о рождении) — для подтверждения наследственной связи.

Юридическое значение этих документов двоякое. Во-первых, они подтверждают критерии ст. 234 ГК РФ (добросовестность, открытость, непрерывность), раскрытые в разъяснении:

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Суд оценивает, знало ли лицо об отсутствии основания права (добросовестность), не скрывало ли владение (открытость) и не прерывало ли его (непрерывность). Квитанции, платежи, показания свидетелей — прямые доказательства этих обстоятельств.

Во-вторых, те же документы подтверждают фактическое принятие наследства — вступление во владение имуществом и расходы на его содержание:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— п. 2 ст. 1153 ГК РФ

Требование о «невозможности получить документы иным порядком» для установления факта через суд также опирается на утрату/отсутствие нормальных документов:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

Вывод по вопросу: доказательная база есть и она единая — расписка и неоформленный договор мены плюс 22 года платежей, проживания и свидетельских показаний. Одни и те же документы одновременно доказывают давностное владение (ст. 234 ГК РФ) и фактическое принятие наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Чем полнее сохранятся квитанции и письменные следы владения, тем выше шанс на удовлетворение иска о признании права собственности.