В ДКП указан недействующий паспорт продавца: что делать, если сделка уже зарегистрирована

Заключённость договора: влияют ли неверные реквизиты паспорта на его силу

Реквизиты паспорта стороны не относятся к существенным условиям договора продажи недвижимости. Закон определяет круг существенных условий исчерпывающе — это предмет и цена, а для жилого помещения ещё и перечень лиц, сохраняющих право пользования.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Предмет (квартира) в вашем ДКП определён, данные позволяют её установить — а значит, о несогласованности предмета и незаключённости договора речи нет.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Цена согласована (деньги проведены через аккредитив), поэтому и это существенное условие выполнено. Ни одна из норм параграфа о продаже недвижимости (ст. 549–558 ГК РФ) не называет реквизиты паспорта стороны существенным или обязательным условием договора. Общее правило о существенных условиях даёт ту же логику:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Паспортные данные продавца не названы в законе ни как существенное, ни как необходимое условие договора данного вида. Это реквизит, идентифицирующий сторону, а не условие договора как сделки.

Более того, даже если бы кто-то попытался ссылаться на незаключённость договора, принятие сторонами полного исполнения (передана квартира, уплачены деньги, покупатель живёт и делает ремонт) блокирует такое требование:

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1)
— п. 3 ст. 432 ГК РФ

Вывод: договор купли-продажи заключён и действителен. Указание в нём реквизитов прежнего (заменённого) паспорта продавца не образует ни незаключённости, ни недействительности договора — это технический дефект в идентификационных данных стороны, не затрагивающий соглашение по существенным условиям.

Действительность сделки: основания для оспаривания отсутствуют

Ошибка в реквизитах паспорта не входит в основания недействительности сделок, установленные законом (пороки воли, недействительность по ст. 166–179 ГК РФ). Общим ориентиром здесь является ст. 168 ГК РФ: сделка недействительна лишь если она нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы либо права третьих лиц. Неверный номер старого паспорта проданного лица ничьих прав не нарушает — обе стороны сделки, Росреестр и банк её приняли и исполнили.

Указание прежнего паспорта не есть и «приобретение прав под именем другого лица» (запрещённое п. 4 ст. 19 ГК РФ): в ДКП указан тот же человек — продавец, его фамилия, имя, отчество не искажены. Сменился только документ, удостоверяющий его личность, а не само лицо.

Гражданин вправе переменить свое имя в порядке, установленном законом. Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Гражданин обязан принимать необходимые меры для уведомления своих должников и кредиторов о перемене своего имени и несет риск последствий, вызванных отсутствием у этих лиц сведений о перемене его имени. Гражданин, переменивший имя, вправе требовать внесения за свой счет соответствующих изменений в документы, оформленные на его прежнее имя
— п. 2 ст. 19 ГК РФ

Замена паспорта по возрасту — это не перемена имени; сам гражданин, его права и обязанности не изменились. Лицо осталось тем же, оно реально было стороной сделки и получило деньги.

Ключевой процессуальный барьер для любого оспаривания заложен в п. 5 ст. 166 ГК РФ:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Кто мог бы оспаривать? Только сторона сделки или лицо, чьи права нарушены. Продавец сделку исполнял и деньги получил, покупатель квартиру принял и пользуется — их поведение явно давало основание полагаться на действительность сделки. Банк сделку одобрил и зарегистрировал ипотеку. Третье лицо, права которого якобы нарушены неверным номером старого паспорта, отсутствует. Право собственности уже зарегистрировано и в силу закона может быть оспорено только в судебном порядке:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: оснований для признания сделки недействительной или её оспаривания из-за расхождения паспортных данных нет. Сделка действительна, права и обязанности сторон полностью сохраняются.

Представительство по доверенности: сделка совершена надлежащим образом

ДКП подписывал сын по доверенности, и именно в доверенности и в выписке ЕГРН указан действующий паспорт продавца. Это дополнительное подтверждение тождества лица и надлежащих полномочий представителя.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Юридическое значение имеет полномочие, основанное на доверенности, а не то, какой паспорт случайно вписан в текст договора. Доверенность содержит верные (действующие) данные продавца — значит, представитель действовал от имени того самого лица, которое реально являлось собственником и получило деньги.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность — это письменное уполномочие, выданное собственником своему сыну. Её действительность сомнений не вызывает: она выдана при жизни, лицом дееспособным, данные продавца в ней корректны. Росреестр проверил полномочия и зарегистрировал переход права, что подтверждает надлежащее совершение сделки представителем.

Право продавца распоряжаться своим имуществом вытекает напрямую из закона:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Полномочие представителя (сына) основано на воле собственника, выраженной в доверенности; сделка создала права и обязанности именно для представляемого (продавца), который их принял — получил деньги. Сам факт, что в тексте договора переписали номер старого паспорта, на действительность представительства не влияет.

Вывод: сделка совершена уполномоченным представителем от имени надлежащего собственника, полномочия подтверждены доверенностью с верными данными. Дефект в тексте ДКП правового значения для представительства не имеет.

Право собственности покупателя и его защита: сделка исполнена и завершена

Право собственности покупателя возникло с момента государственной регистрации, которая состоялась:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Поскольку переход права зарегистрирован, покупатель стал собственником, а зарегистрированное право защищено особым режимом:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Зарегистрированное право — единственное доказательство его существования, и никто не вправе «отменить» его во внесудебном порядке. Реституция (возврат полученного по сделке) возможна только при признании сделки недействительной:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Но, как показано выше, оснований для недействительности нет, а следовательно, невозможен и возврат сторон в первоначальное положение. Продавец не вправе истребовать квартиру обратно: деньги уплачены, обязательство исполнено, право зарегистрировано, покупатель добросовестен (полагался на данные реестра при приобретении). Лицо, полагавшееся на реестр при приобретении недвижимости, признаётся добросовестным, пока не доказано иное.

Вывод: право собственности покупателя возникло и зарегистрировано, оно не может быть прекращено из-за расхождения паспортных данных в ДКП. Сделка завершена: деньги получены продавцом, квартира передана покупателю и находится в его владении.

Нужно ли исправлять: техническая ошибка и порядок её устранения

Переделывать ДКП не требуется — сделка действительна и исполнена. Однако чтобы снять вопрос покупателя и исключить будущие претензии при последующих сделках с квартирой (доля, залог, дарение, продажа), целесообразно устранить расхождение. При этом важно различать два уровня данных:

1. Договор (ДКП). Изменить реквизиты стороны в подписанном договоре можно только соглашением сторон, поскольку оно совершается в той же форме:

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— ст. 452 ГК РФ, п. 1

На практике для уточнения данных стороны составляется дополнительное соглашение к ДКП (либо соглашение об исправлении опечатки/технической ошибки), подписываемое обеими сторонами — продавцом (или его представителем по доверенности) и покупателем. Это не меняет цену и предмет, а лишь приводит данные стороны в соответствие с её действующим документом, поэтому не требует новой регистрации перехода права и не создаёт новой сделки.

2. Записи ЕГРН. Если сведения о стороне/правообладателе в реестре расходятся с документами-основаниями (что и происходит, если в реестр перенесли номер старого паспорта из ДКП), это устраняется в порядке исправления технической ошибки:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Исправление по решению регистратора производится в течение трёх рабочих дней, в том числе по заявлению любого заинтересованного лица (продавец, покупатель, их представитель). Важное ограничение — если исправление может нарушить интересы третьих лиц, оно допустимо только через суд:

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

В вашем случае исправление номера паспорта на действующий само по себе ничьих прав не нарушает и не меняет правообладателя, поэтому исправление регистратором по заявлению возможно. Однако поскольку квартира в ипотеке, перед внесением изменений следует согласовать их с банком-залогодержателем (его зарегистрированное право не затрагивается, но лучше получить позицию банка, чтобы исключить споры).

Если продавец уехал. Подать заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН вправе любое заинтересованное лицо, в том числе покупатель или представитель по доверенности; личного присутствия продавца не требуется. Для подписания допсоглашения к ДКП достаточно либо подписи продавца (документ можно направить заказным письмом или оформить у нотариуса по месту его нахождения), либо подписи его представителя по действующей доверенности, если она не отозвана и сохраняет силу.

Вывод: юридическая обязанность переделывать ДКП отсутствует — сделка и зарегистрированное право действительны. Для снятия формальных претензий достаточно (а) подписать сторонами дополнительное соглашение/соглашение об уточнении данных продавца и при необходимости (б) подать в Росреестр заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН; личное присутствие уехавшего продавца при этом не обязательно.

Ответственность и риски лица, готовившего документы, и административный аспект

Гражданско-правовой риск для вас (лица, готовившего документы) минимален: как показано выше, сделка действительна, право зарегистрировано, покупатель квартиру получил и пользуется, продавец деньги получил. Убытков, подлежащих возмещению по ст. 15 и 393 ГК РФ, в связи с дефектом реквизитов не возникло — никто ничего не потерял в имущественном плане, реституция невозможна. Возмещать нечего, поскольку реального ущерба или упущенной выгоды нет.

Отдельно следует оценить административный аспект. Норма ст. 19.15 КоАП РФ касается проживания гражданина без действительного паспорта, а не оформления сделки:

Проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации, обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина (паспорту), - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей
— ч. 1 ст. 19.15 КоАП РФ

К вашей ситуации эта норма отношения не имеет: продавец своевременно заменил паспорт (по возрасту) и проживал по действительному документу; речь идёт лишь об ошибочном указании прежних реквизитов в тексте гражданско-правового договора, а не о проживании по недействительному паспорту. Состава административного правонарушения здесь нет.

Единственный практический риск — организационный: покупатель, обнаружив расхождение, может настаивать на устранении дефекта, а при последующей перепродаже квартиры новый регистратор или ипотечный банк может задать вопрос о расхождении. Этот риск устраняется описанным выше допсоглашением и (или) исправлением записи в ЕГРН.

Вывод: уголовной или административной ответственности для вас и продавца не возникает; гражданско-правовых убытков, подлежащих возмещению, нет. Остаточный риск — только репутационно-организационный, и он снимается уточнением документов.