Два договора при покупке квартиры: риски для покупателя, ипотека и занижение суммы

Схема с двумя договорами: притворность и ничтожность

Два договора — один «для Росреестра» на 1 000 000 руб., второй (или расписка) на 3 200 000 руб. — прикрывают единую реальную сделку купли-продажи квартиры за 4 200 000 руб., совершённую на иных условиях цены. Из-за этого к ней применимы правила о притворной сделке.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Закон прямо называет прикрытие «сделки на иных условиях». Именно это и предлагают риелтор и продавец: зарегистрировать формально одну цену, в действительности уплатив другую. Юридический смысл схемы — не «оптимизация», а создание не соответствующей реальности регистрационной записи о цене.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Пункт 2 этой статьи определяет последствие: при недействительности стороны возвращают друг другу всё полученное. Для покупателя это означает, что при последующем споре о сделке (её оспаривании, банкротстве продавца, претензиях его супруга/наследников) квартира подлежала бы возврату продавцу, а покупатель мог бы требовать только возврат уплаченного по правилам о реституции — но именно здесь и кроется его уязвимость (см. блок 3). Ключевое: сам факт «расщепления» цены даёт любому заинтересованному лицу готовый аргумент о притворности.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Схема с занижением цены для Росреестра на период менее минимального срока владения посягает на публичный интерес (налоговая база умышленно занижается) и на интересы третьего лица — банка-залогодержателя, кредитующего покупку. Такая сделка ничтожна.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Норма подтверждает: действия в обход закона с противоправной целью (здесь — обход налогообложения и введение банка и реестра в заблуждение относительно цены) — это злоупотребление правом, в защите которого суд может отказать. Для покупателя, добросовестно следующего советам продавца, риск состоит в том, что суд в спорной ситуации может не встать и на его сторону, поскольку он знал о реальной цене.

Вывод. Соглашаться на два договора нельзя: конструкция «договор для Росреестра + второй договор/расписка» — типичная притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ), а занижение цены ради ухода от налога в период владения менее минимального срока ничтожно как посягающее на публичные интересы и права третьего лица (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Требуйте один договор купли-продажи на полную стоимость — 4 200 000 руб.; при отказе делать оспоримой всю сделку вы рискуете потерять квартиру при её оспаривании (реституция по п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Риск покупателя: сможет ли он взыскать фактически уплаченные 3 200 000 руб. и что будет с задатком

Главный страх покупателя — что юридически он покупает за 1 000 000 руб., а 3 200 000 руб., переданные «вторым договором», взыскать не удастся. Основание для таких опасений есть: часть денег будет передана вне легальной цены договора, и их возврат подчинён правилам о неосновательном обогащении.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности
— ст. 1109 ГК РФ

Если суд признает, что 3 200 000 руб. передавались «во исполнение несуществующего обязательства» (ведь по зарегистрированному договору цена — 1 000 000 руб.), а продавец докажет, что покупатель знал об этом, — деньги могут быть НЕ возвращены. Именно эту ловушку создаёт передача денег по «второму» документу, не связанному с регистрируемой сделкой. Риск тем выше, чем чётче в документе видно, что сумма выходит за пределы договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Цена — существенное условие договора продажи недвижимости. Пока деньги передаются вне единого документа, у покупателя нет надёжного титульного основания истребовать 3 200 000 руб.: формально обязательства продавца по этой сумме не существует в зарегистрированной сделке.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Договор продажи недвижимости должен быть заключён в ЕДИНОМ письменном документе — именно поэтому «второй договор» уже сам по себе подозрителен и не защищает покупателя так, как основной. Право собственности возникает с регистрации перехода права; регистрируется только цена 1 000 000 руб.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

По внесённому задатку («залогу», как называет его покупатель) действует правило: если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если покупатель откажется от схемы, а продавец будет настаивать на двух договорах, важно, кто отказывается от согласованных условий: отказ покупателя почти наверняка будет расценён как его вина, и задаток могут не вернуть. Если же от полной цены отказывается продавец, требующий занижения, — ответственность лежит на нём, и он обязан вернуть задаток (в двойном размере при его вине).

• Если в расписке о задатке указана реальная цена 4 200 000 руб. и предмет — эта квартира, то покупатель вправе настаивать на сделке именно на этих условиях и требовать задаток обратно либо двойную сумму при вине продавца.
• Если в расписке фигурирует только общая сумма без привязки к цене по договору или упомянут «второй» договор, то покупатель рискует и задатком, и последующим истребованием 3 200 000 руб.

Вывод. При двух договорах реальный риск невозврата 3 200 000 руб. существует: их возврат возможен лишь как неосновательное обогащение, а при знании покупателя об отсутствии обязательства (ст. 1109 ГК РФ) суд может отказать. Единственная надёжная защита — один договор на 4 200 000 руб. с прописанным порядком расчётов (часть — кредитные средства банка, часть — наличные). Возврат/удержание задатка решается по п. 2 ст. 381 ГК РФ в зависимости от того, чья вина в неисполнении; при отказе продавца от полной цены задаток возвращается (в двойном размере при его вине), при отказе покупателя от согласованных условий — удерживается.

Ипотека: почему занижение цены опасно именно при кредите банка

Квартира приобретается в ипотеку, часть платит банк, часть — наличные покупателя. Банк — залогодержатель, и его обеспечение напрямую привязано к цене договора.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности, выданной залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа). (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 31.12.2017 № 486-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 22.12.2020 № 447-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ;
— п. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ипотека и права залогодержателя регистрируются совместно с переходом права, на основании договора, из которого возникло обеспеченное обязательство. Договор купли-продажи с ценой 1 000 000 руб. и кредитный договор на существенно большую сумму вступают в прямое противоречие: банк кредитует покупку под залог квартиры, стоимость и цена которой в регистрируемом договоре занижены.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, предоставляемого в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в многоквартирном доме, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на предоставляемое жилое помещение в многоквартирном доме без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности и заключенного в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации", либо на основании вступившего в законную силу решения суда о понуждении к заключению указанного договора.
— абз. 3 п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

В реестр сведения о залогодержателе вносятся на основании договора, из которого возникло обеспеченное обязательство, — то есть того же договора купли-продажи. Заниженная цена в этом документе напрямую вводит в заблуждение и банк, и орган регистрации.

Дополнительно: если банк обнаружит, что цена в договоре ниже суммы выданного кредита (банк физически не может выдать ипотеку больше цены предмета залога), он вправе приостановить сделку, отказать в перечислении средств или заявить о нецелевом использовании кредита. Кредитный договор в любом случае содержит условие о предоставлении банку договора купли-продажи на согласованную сумму — и именно там «всплывёт» расхождение.

• Если банк уже одобрил кредит исходя из цены 4 200 000 руб. (например, по заявке или отчёту об оценке), то договор на 1 000 000 руб. банк не примет, и сделка не состоится — покупатель окажется и без квартиры, и в споре о задатке.
• Если банк по небрежности примет заниженный договор, то возникают риски для самого залога и для покупателя: при обращении взыскания и при оспаривании сделки его положение ослаблено.

Вывод. При ипотеке занижение цены недопустимо: банк-залогодержатель — третье лицо, чьи интересы затрагивает притворная сделка (п. 2 ст. 168 ГК РФ), а регистрация ипотеки прямо опирается на договор, из которого возникло обеспеченное обязательство (ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»). Требуйте единый договор на 4 200 000 руб.; иначе сделка либо не будет зарегистрирована банком, либо уязвима для оспаривания.

Правда ли продавец обязан платить налог и что это значит для покупателя

Продавец объясняет схему желанием уложиться в вычет 1 000 000 руб. и не платить НДФЛ, поскольку владеет квартирой менее трёх лет. Это неполная картина, и она важна для покупателя.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока. При получении имущества в порядке наследования этот минимальный срок сокращён до трёх лет, и течение его начинается со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя), а не с даты регистрации права. Поэтому если мать продавца умерла более чем за три года до продажи, продавец вообще не обязан платить НДФЛ и вся схема с занижением ему не нужна. Если же прошло менее трёх лет — вопрос о налоге реален, но решать его нужно законными способами, а не занижением цены.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Продавец может вместо вычета 1 000 000 руб. учесть фактические расходы, но при наследовании расходов на приобретение обычно нет, поэтому он и ссылается на «миллионный» вычет. Однако занижение цены для этого не требуется: налог считается из дохода, а при необходимости уменьшается на вычет.

Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 3 ст. 122 НК РФ

Что касается ответственности: если налог умышленно занижен, налоговый орган вправе взыскать штраф 40% от неуплаченной суммы. Это риск прежде всего продавца.

Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, - (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 250-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. (В редакции федеральных законов от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, - наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) Примечания. 1.
— ч. 1 ст. 198 УК РФ

При крупном размере неуплаты возможно и уголовное преследование по ст. 198 УК РФ. Это риск продавца, но покупатель, подписывая притворный договор, становится участником схемы: при расследовании занижение цены в «его» договоре будет прямым доказательством осведомлённости, что бьёт и по добросовестности покупателя в любом гражданском споре.

Вывод. Обязанность по НДФЛ целиком лежит на продавце, и она может вообще отсутствовать (если с даты открытия наследства прошло три года — минимальный срок владения для наследственного имущества). Покупатель налог не платит, но, участвуя в схеме, рискует: занижение цены = заведомое свидетельство осведомлённости, что снижает его защиту по ст. 10 ГК РФ. Требование продавца о двух договорах юридически ему самому не нужно либо незаконно — от него следует отказаться.

Что теряет покупатель по вычету и «запас прочности» при последующей продаже

Занижение цены бьёт и по самому покупателю — через уменьшение его собственного имущественного вычета и «истории» владения.

имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Имущественный вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов на приобретение квартиры, но только тех, что подтверждены договором. Если в договоре цена 1 000 000 руб., покупатель сможет заявить вычет лишь с этой суммы (в пределах лимита), а 3 200 000 руб. останутся «за кадром» — вернуть с них 13% не получится.

Дополнительно: при последующей продаже квартиры покупатель сможет учесть в расходах только подтверждённую цену приобретения — 1 000 000 руб., а не реально уплаченные 4 200 000 руб. Это увеличит его будущий НДФЛ при продаже. Расписки и «второй договор» для налогового органа ненадёжны именно потому, что противоречат зарегистрированной сделке.

как мошенничество, если умысел, направленный на хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество, возник у лица до получения чужого имущества или права на него. О наличии такого умысла могут свидетельствовать, в частности, заведомое отсутствие у лица реальной возможности исполнить обязательство в соответствии с условиями договора, использование лицом при заключении договора поддельных документов, в том числе документов, удостоверяющих личность, уставных документов, гарантийных писем, справок, сокрытие лицом информации о наличии задолженностей и залогов имущества, распоряжение полученным имуществом в личных целях вопреки условиям договора и другие. Судам следует учитывать, что указанные обстоятельства сами по себе не могут предрешать выводы суда о виновности лица в совершении мошенничества. В каждом конкретном случае необходимо с учетом всех 3 обстоятельств дела установить, что лицо заведомо не намеревалось исполнять свои обязательства. 5. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества, совершенное путем обмана или злоупотребления доверием, признается оконченным с момента, когда указанное имущество поступило в незаконное владение виновного или других лиц и они получили реальную возможность (в зависимости от потребительских свойств этого имущества) пользоваться или распорядиться им по своему усмотрению.
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Есть и уголовный риск: если действия сторон будут квалифицированы как мошеннические (например, продавец или риелтор заведомо не намеревались исполнять обязательства), сокрытие реальной цены и подписание «фиктивного» договора фигурируют как признак умысла. Для покупателя это означает риск стать свидетелем или даже фигурантом по делу.

Вывод. Один договор на полную стоимость защищает покупателя не только от оспаривания сделки, но и от потери налогового вычета и от завышенного НДФЛ при будущей продаже (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). При занижении цены вычет считается только с 1 000 000 руб. Цена 4 200 000 руб. должна быть закреплена в единственном письменном договоре (ст. 550, 555 ГК РФ) — это и есть основное доказательство реальной стоимости.

Денежные последствия при передаче средств по «второму договору»: возврат и проценты

Если покупатель всё же передаст 3 200 000 руб. вне единого договора (по «второму» документу), а сделка затем будет признана недействительной или не состоится, возврат этих средств подчинён правилам о неосновательном обогащении — с возможностью начисления процентов.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Общее правило: без законного или договорного основания полученные деньги — неосновательное обогащение и подлежат возврату. Загвоздка для покупателя — в исключении, уже рассмотренном в блоке о риске (ст. 1109 ГК РФ): если будет доказано, что покупатель знал об отсутствии обязательства (а про заниженную цену он знал), суд вправе отказать в возврате.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Это ключевая компенсирующая норма: если возврат всё же присуждён, на сумму денежного обогащения начисляются проценты за пользование чужими средствами — с момента, когда приобретатель (продавец) узнал или должен был узнать о неосновательности получения. Для покупателя это означает, что при успешном взыскании он имеет право не только на основную сумму, но и на проценты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Размер этих процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если иное не установлено договором. То есть денежная защита покупателя существует — но только если он докажет передачу денег и преодолеет возражение продавца со ссылкой на ст. 1109 ГК РФ.

Вывод. Денежные последствия схемы таковы: переданные вне единого договора 3 200 000 руб. подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с начислением процентов по ключевой ставке (п. 2 ст. 1107, п. 1 ст. 395 ГК РФ), однако продавец вправе настаивать на отказе в возврате через п. 4 ст. 1109 ГК РФ, доказывая, что покупатель знал об отсутствии обязательства. Именно поэтому риск невозврата реален, а единственная надёжная защита — закрепить полную цену 4 200 000 руб. в едином договоре, тогда все деньги будут уплачены во исполнение действительного обязательства, и механизм возврата (реституция с процентами) сработает гарантированно.