Нужны ли справки от нарколога, психолога и терапевта для доверенности на продажу квартиры, если мама лежачая после инсульта, как их получить и могут ли признать сделку недействительной

Законно ли требование нотариуса о справках от нарколога, психиатра и терапевта

Закон обязывает нотариуса при удостоверении сделок проверить дееспособность гражданина и наличие его волеизъявления, но НЕ устанавливает, что это делается справками из диспансеров. Проверка строится на документе, удостоверяющем личность, и данных реестров, установлении личности и личной беседе с обратившимся.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ )
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Требование трёх медицинских справок в самой ст. 43 Основ не упомянуто: закон говорит о проверке дееспособности, а не о предоставлении заключений нарколога/психиатра/терапевта.

Конкретный объём информации, который нотариус обязан установить, определяется Регламентом. Применительно к дееспособности взрослого гражданина он прямо называет источник — паспорт (документ, подтверждающий возраст), а недееспособность проверяется по судебному акту и реестрам, а не по справкам.

Гражданскую дееспособность гражданина Российской Федерации, достигшего совершеннолетия, нотариус устанавливает в соответствии со статьями 21, 26 - 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2012, № 53, ст. 7627) на основании документа, удостоверяющего личность, подтверждающего его возраст (пункт 10 Регламента). Гражданскую дееспособность иностранного гражданина и лица без гражданства нотариус устанавливает в соответствии со статьями 1195, 1197 Гражданского кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, № 49, ст. 4552) на основании документа, удостоверяющего личность. Полная гражданская дееспособность несовершеннолетнего гражданина устанавливается нотариусом на основании: 1) документа, удостоверяющего личность и подтверждающего возраст несовершеннолетнего; 2) решения органа опеки и попечительства об объявлении несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным; 3) судебного акта об объявлении несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным; 4) документов органов записи актов гражданского состояния или сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния о заключении брака несовершеннолетним.
— п. 23 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017

При удостоверении договора нотариус посредством ЕИС запрашивает из Единого государственного реестра недвижимости информацию о наличии (отсутствии) судебного акта о признании заявителя недееспособным или ограниченно дееспособным и (или) из государственной информационной системы "Единая централизованная цифровая платформа в социальной сфере" сведения об ограничении дееспособности гражданина или о признании гражданина недееспособным, а также восстановлении дееспособности, приобретении полной дееспособности. (В редакции приказов Министерства юстиции Российской Федерации от 24.11.2021 № 223 , от 05.09.2024 № 262 ) 33. При удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает следующий объем информации: 1) о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, кроме случаев, когда имущество на момент заключения договора еще не принадлежит лицу, его отчуждающему (закладывающему), - по сведениям Единого государственного реестра недвижимости. В случае если право возникает в силу закона без регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости, - на основании документов, подтверждающих возникновение права;
— п. 32 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017

Из этих норм следует: если гражданин не признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным (а именно это нотариус обязан проверить по судебному акту и информационным системам), его дееспособность предполагается; сам по себе диагноз «последствия инсульта, лежачее положение» дееспособности не лишает. Ни наркологический, ни психоневрологический учёт, ни справки терапевта обязательными источниками для удостоверения доверенности закон не названы. Что нормами действительно охвачено — это личная беседа нотариуса с заявителем: он обязан разъяснить смысл и значение документа, а сведения о понимании заявителем разъяснений и о соответствии условий его действительным намерениям нотариус устанавливает лично и непосредственно со слов заявителя.

При удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливает со слов заявителя. Информация о праве представителя передать свои полномочия, сроке передачи полномочий, объеме полномочий, которые могут быть переданы, устанавливается нотариусом по доверенности, на основании которой действует представитель. Информация об ограничении предусмотренных доверенностью сроков ее действия и полномочий для лица, которому передаются полномочия, устанавливается нотариусом со слов представителя, передающего свои полномочия. При удостоверении безотзывной доверенности информация об осуществлении доверителем предпринимательской деятельности устанавливается нотариусом на основании сведений Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. 3. Если представленный нотариусу документ составлен на языке, которым нотариус не владеет, нотариусу должен быть представлен перевод документа на русский язык, выполненный переводчиком, подлинность подписи которого засвидетельствована нотариусом, или перевод указанного документа, выполненный нотариусом, знающим иностранный язык, с которого осуществляется перевод. 30.
— п. 29 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017

Практический смысл: нотариус вправе убедиться в добровольности и понимании, но требовать именно три справки как условие удостоверения доверенности он не обязан. Отсутствие справок само по себе не является законным основанием для отказа.

Вывод. Требование закона — проверить дееспособность и волеизъявление, а не собрать три справки из диспансеров. Для дееспособной, не лишённой судом дееспособности гражданки достаточно паспорта и личной беседы нотариуса с ней; справки от нарколога, психиатра и терапевта для удостоверения доверенности законом не предусмотрены. Отказ только из-за отсутствия этих справок не основан на законе и может быть обжалован (см. блок 5). Конкретного нотариуса, который настаивает на справках, целесообразно заменить: доверенность вправе удостоверить любой нотариус.

Как удостоверить доверенность лежачему человеку: выезд нотариуса и подпись вместо неё

Нотариальное действие не привязано к стенам конторы: доверенность может удостоверить любой нотариус, а для гражданина, который не может приехать, нотариус вправе выехать на дом.

Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ, от 29.12.2014 № 457-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Статья 40. Место совершения нотариальных действий Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных статьями 47, 56, 62 - 64, 69, 70, 74, 75, 87, 89, 96 и 109 настоящих Основ, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом. (В редакции федеральных законов от 29.12.2006 № 258-ФЗ , от 29.12.2014 № 457-ФЗ , от 08.08.2024 № 251-ФЗ )
— ст. 40 Основ законодательства РФ о нотариате

Доверенность вправе удостоверить любой нотариус (кроме прямо оговорённых в законе случаев, к доверенности в бытовом обороте это не относится), поэтому можно выбрать нотариуса, работающего с выездом на дом.

За выезд закон прямо предусматривает возмещение нотариусу фактических транспортных расходов — именно об этом «за отдельные деньги» говорил вам нотариус; отдельный «тариф за выезд» законом не установлен, речь идёт о возмещении расходов сверх тарифа за само действие.

При выезде нотариуса для совершения нотариального действия вне места своей работы заинтересованные физические и юридические лица возмещают ему фактические транспортные расходы. За совершение нотариального действия, предусмотренного статьей 53 1 настоящих Основ, нотариальный тариф взимается каждым нотариусом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Часть. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Часть. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) При осуществлении нотариусом, занимающимся частной практикой, обязанностей и полномочий, предусмотренных законодательством в связи с совершением нотариального действия, нотариусу оплачиваются необходимые для осуществления этих обязанностей и полномочий расходы, в том числе расходы по оплате государственных пошлин, в связи с получением информации и документов, предоставляемых за плату, услуг оценщиков, аудиторов, экспертов, иных специалистов, услуг, связанных с передачей юридически значимых сообщений, если указанные расходы не были осуществлены заявителем или третьим лицом самостоятельно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) Отношения, связанные с оплатой нотариальных действий, не являются предметом регулирования антимонопольного законодательства.
— ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Если мать физически не может держать ручку и собственноручно расписаться, закон допускает подпись другого гражданина (рукоприкладчика) по её поручению, в её присутствии и в присутствии нотариуса.

Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия. Правила настоящей статьи не применяются при совершении нотариального действия удаленно и при регистрации уведомления о залоге движимого имущества, направленного нотариусу в электронной форме. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Статья 44. Порядок подписи нотариально удостоверяемой сделки, заявления и иных документов Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса. Если гражданин вследствие физических недостатков, болезни или по каким-либо иным причинам не может лично расписаться, по его поручению, в его присутствии и в присутствии нотариуса сделку, заявление или иной документ может подписать другой гражданин с указанием причин, в силу которых документ не мог быть подписан собственноручно гражданином, обратившимся за совершением нотариального действия.
— ст. 44 Основ законодательства РФ о нотариате

Это ключевое: лежачее состояние — не препятствие для удостоверения. Нотариус зачитывает документ вслух, убеждается, что мать понимает и поручает подписать, и тогда за неё подписывает другое лицо (например, вы), с указанием причины — болезни. Важно, что воля (поручение подписать) должна исходить от неё самой и быть выражена ясно; при затруднённой речи это фиксируется нотариусом.

Сама доверенность в простой письменной форме может быть представлена и напрямую, но для продажи квартиры требуется именно нотариальная форма.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Поскольку продажа квартиры — сделка с недвижимостью, требующая государственной регистрации, доверенность на её совершение обязательно должна быть нотариально удостоверена; значит, без нотариуса обойтись нельзя, но и ехать в диспансеры не требуется.

Оформление самой доверенности: нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Срок и обязательные реквизиты: если срок в доверенности не указан, она действует год; доверенность без даты совершения ничтожна.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод. Удостоверить доверенность можно у любого нотариуса, в том числе с выездом на дом к лежачей матери; выезд оплачивается как возмещение транспортных расходов. Если мать не может подписать сама, за неё по её поручению и в присутствии нотариуса расписывается другое лицо (рукоприкладчик) с указанием причины — болезни. Обязательно следите, чтобы в доверенности были указаны дата совершения (иначе она ничтожна), объём полномочий (продажа конкретной квартиры, получение денег, регистрация), и по возможности — конкретный срок. Обходного пути без нотариуса для продажи квартиры нет: нотариальная форма здесь обязательна.

Можно ли оформить всё «на себя»: кто вправе распоряжаться квартирой

Квартира принадлежит матери, и распоряжаться ею вправе только сама собственница — вы как сын права собственности на неё не имеете и не можете «оформить квартиру на себя» в обход её воли.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению, в том числе отчуждает его. Пока мать дееспособна, именно она (лично или через представителя по доверенности) решает судьбу квартиры; вы по доверенности лишь совершаете сделку от её имени, а не приобретаете квартиру автоматически.

Доверенность — это уполномочие на представительство, и она выдаётся самой матерью.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Отсюда важное ограничение: представитель не может совершать от имени представляемого сделки в отношении себя лично.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Это значит, что продать квартиру матери самому себе (или подарить) по такой доверенности нельзя — сделка «мать → сын» через ваше же представительство недопустима, и она может быть признана недействительной по иску матери. Продавать нужно третьему лицу (покупателю), а вырученные деньги поступают матери; расходовать их на уход, лекарства и сиделку нужно в её интересах и с подтверждением расходов.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Добросовестность предполагается, но злоупотребление правом (например, оформление имущества матери в свою пользу) недопустимо. Это и есть главный «красный флаг», из-за которого сделку внутри семьи чаще всего и оспаривают.

Вывод. Единственный корректный путь — доверенность от матери на вас как на представителя для продажи квартиры третьему лицу; «оформить на себя» напрямую (продать/подарить себе) через эту же доверенность нельзя. Деньги от продажи юридически принадлежат матери и должны расходоваться в её интересах с сохранением подтверждающих документов — это дополнительно защитит вас от упрёков в недобросовестности.

Риск оспаривания сделки из-за болезни матери и как от него защититься

Болезнь сама по себе сделку не порочит: сделка оспорима лишь тогда, когда гражданин в момент её совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и это доказывается в суде.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Обратите внимание: оспорить сделку по этому основанию вправе не кто угодно, а сам гражданин либо иные лица, чьи права или законные интересы нарушены сделкой, а после его смерти — наследники. То есть ваши опасения про «родственников или кого-нибудь» реалистичны в первую очередь для тех, кто является наследником или чьи интересы затронуты; случайный человек этим правом не обладает. Основание — не диагноз «инсульт», а именно утрата способности понимать/руководить в конкретный момент.

Последствия признания сделки недействительной — возврат всего полученного сторонами (реституция).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Это значит: если сделку оспорят, квартиру придётся вернуть, а полученные деньги — отдать обратно продавцу/покупателю; риск ложится и на вас как на представителя. Поэтому важно, чтобы сделка была максимально «чистой».

Срок для оспаривания ограничен и для оспоримой сделки составляет один год; он течёт со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для недействительности.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Годичный срок — существенная защита: спустя длительное время оспорить сделку сложнее. Отсчитывается он не от даты сделки, а от момента, когда заинтересованное лицо узнало/должно было узнать о неспособности матери понимать свои действия.

Если же мать признают недееспособной вследствие психического расстройства, её сделки становятся ничтожными независимо от того, понимала ли она что-то в момент совершения.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Поэтому важно, чтобы к моменту продажи судебного решения о недееспособности не было. Если состояние матери будет ухудшаться (например, присоединится деменция), впоследствии её могут признать недееспособной, и тогда опекун сможет оспаривать сделку по п. 2 ст. 177 ГК РФ, а её ничтожность по ст. 171 — при признании недееспособной.

Защитные меры, вытекающие из норм: сохранить максимальные доказательства понимания матерью происходящего на момент удостоверения — нотариус обязан разъяснить смысл и значение документа, а сведения о понимании и подлинных намерениях заявителя устанавливаются лично и непосредственно со слов заявителя и фиксируются в тексте документа/протоколе.

При удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности нотариус устанавливает со слов заявителя. Информация о праве представителя передать свои полномочия, сроке передачи полномочий, объеме полномочий, которые могут быть переданы, устанавливается нотариусом по доверенности, на основании которой действует представитель. Информация об ограничении предусмотренных доверенностью сроков ее действия и полномочий для лица, которому передаются полномочия, устанавливается нотариусом со слов представителя, передающего свои полномочия. При удостоверении безотзывной доверенности информация об осуществлении доверителем предпринимательской деятельности устанавливается нотариусом на основании сведений Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей. 3. Если представленный нотариусу документ составлен на языке, которым нотариус не владеет, нотариусу должен быть представлен перевод документа на русский язык, выполненный переводчиком, подлинность подписи которого засвидетельствована нотариусом, или перевод указанного документа, выполненный нотариусом, знающим иностранный язык, с которого осуществляется перевод. 30.
— п. 29 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156 от 30.08.2017

Практический вывод: если нотариус удостоверит доверенность, лично убедившись в понимании матерью её смысла, а впоследствии сам факт понимания будет зафиксирован нотариально, это резко затруднит оспаривание. Именно поэтому «домашняя» доверенность без нотариуса или оформление с сомнительным пониманием — опасны, а нотариальное удостоверение с выездом — это ваш главный щит.

Вывод. Болезнь (лежачее состояние) сама по себе сделку не порочит — оспорить её можно только доказав, что в момент совершения мать не понимала значения своих действий (п. 1 ст. 177 ГК РФ), и только по иску самой матери, лиц, чьи интересы нарушены, или её наследников; срок — год с момента, когда они узнали о пороке. Риск особенно высок, если мать впоследствии будет признана недееспособной (тогда по п. 2 ст. 177, а при недееспособности — ст. 171 ГК РФ), поэтому сделку стоит проводить именно сейчас, нотариально и с фиксацией понимания, чтобы заложить прочную доказательственную базу против будущего иска.

Если нотариус отказывает: как это оспорить

Если нотариус отказывает в удостоверении доверенности, ссылаясь на отсутствие справок, он обязан оформить отказ письменно и разъяснить порядок его обжалования.

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Перечень оснований для отказа закрытый: совершение противоречит закону, недееспособность обратившегося, несоответствие сделки или документов закону и т. п. Отсутствие справок от нарколога/психиатра/терапевта в этом перечне не названо, поэтому ссылка только на них — это отказ, который можно оспорить.

Отказ обжалуется в суд по месту нахождения нотариуса в порядке, установленном законом.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Причём закон даёт вам выбор: если нотариус в конторе настаивает на невозможном — вы вправе просто обратиться к другому нотариусу, поскольку доверенность удостоверяет любой нотариус, и убыстрить дело без суда. Судебный путь (жалоба на отказ) нужен, если все отказывают или отказ немотивирован и вы хотите заставить конкретного нотариуса.

Важно и то, что порядок совершения нотариальных действий и объём проверяемой информации регулируются Основами и Регламентом — то есть требование, выходящее за их пределы, не является обязательным для заявителя.

Из этого же правила видно, что нотариус обязан оказывать содействие в осуществлении прав, а не создавать дополнительные барьеры, и «домашние» ограничения, придуманные конкретным нотариусом, не становятся нормой права.

Вывод. Отказ нотариуса должен быть мотивирован письменно и обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 48–49 Основ). Но проще и быстрее — обратиться к другому нотариусу с выездом на дом: и удостоверение доверенности, и её принудительное «добывание» законом не привязаны к одному нотариусу, а требований о трёх справках закон не содержит.

Сколько стоит оформление доверенности и выезд нотариуса

За само нотариальное действие (удостоверение доверенности) взимается федеральный тариф, а за доверенности, нотариальная форма которых не обязательна, — ещё меньше; выезд оплачивается отдельно как возмещение расходов.

за удостоверение доверенностей на совершение сделок (сделки), требующих (требующей) нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 2) за удостоверение прочих доверенностей, требующих нотариальной формы в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 3) за удостоверение доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, в случаях, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей; 4) за удостоверение договоров об ипотеке, если данное требование установлено законодательством Российской Федерации: за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, - 200 рублей; за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания, - 0,3 процента суммы договора, но не более 3 000 рублей; за удостоверение договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания - 0,3 процента суммы договора, но не более 30 000 рублей; 4 1 ) за удостоверение договоров купли-продажи и залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью в зависимости от суммы договора: до 1 000 000 рублей - 0,5 процента суммы договора, но не менее 1 500 рублей;
— пп. 2 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Налоговый кодекс устанавливает госпошлину/федеральный тариф за удостоверение доверенности на сделки, требующие нотариальной формы, — 200 рублей.

Размер федерального тарифа для нотариуса, занимающегося частной практикой, определён в Основах; для доверенности он аналогичен — 200 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 22.1), а вот удостоверение самого договора отчуждения недвижимости исчисляется в процентах от суммы сделки.

Федеральный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий взимается в следующих размерах: (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ) 1) за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;
— п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Из сопоставления видно: удостоверение доверенности — фиксированный незначительный тариф (200 руб. федерального тарифа), тогда как удостоверение договора купли-продажи квартиры (если вы решите его нотариально удостоверять) обойдётся дороже — в процентах от суммы. В вашем случае обязательной нотариальной формы для самого договора продажи нет (кроме случаев долевой собственности и иных, предусмотренных законом), поэтому платить процентный тариф за договор не обязательно.

Дополнительно закон предусматривает, что при выезде нотариуса вне места работы ему возмещаются фактические транспортные расходы, а также оплачиваются необходимые расходы (пошлины, документы, услуги специалистов), если они производились.

При выезде нотариуса для совершения нотариального действия вне места своей работы заинтересованные физические и юридические лица возмещают ему фактические транспортные расходы. За совершение нотариального действия, предусмотренного статьей 53 1 настоящих Основ, нотариальный тариф взимается каждым нотариусом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Часть. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Часть. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) При осуществлении нотариусом, занимающимся частной практикой, обязанностей и полномочий, предусмотренных законодательством в связи с совершением нотариального действия, нотариусу оплачиваются необходимые для осуществления этих обязанностей и полномочий расходы, в том числе расходы по оплате государственных пошлин, в связи с получением информации и документов, предоставляемых за плату, услуг оценщиков, аудиторов, экспертов, иных специалистов, услуг, связанных с передачей юридически значимых сообщений, если указанные расходы не были осуществлены заявителем или третьим лицом самостоятельно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) Отношения, связанные с оплатой нотариальных действий, не являются предметом регулирования антимонопольного законодательства.
— ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Это и есть та самая «отдельная плата», о которой говорил нотариус: она законна, но это возмещение транспортных расходов и, при необходимости, услуг правового и технического характера, а не запрещённый «тариф за выезд». Плюс к федеральному тарифу нотариус вправе брать региональный тариф и плату за услуги правового и технического характера (по региональным расценкам нотариальной палаты), которые суммарно обычно значительно превышают 200 руб.

Вывод. Обязательный федеральный тариф за удостоверение доверенности — 200 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, п. 1 ст. 22.1 Основ); это фиксированная сумма, не зависящая от цены квартиры. Сверх неё законно взимаются возмещение транспортных расходов за выезд и (по региональным расценкам) плата за услуги правового и технического характера — именно эти суммы и составляет «доплата за выезд на дом». Процентный тариф от суммы сделки применяется не к доверенности, а к нотариальному удостоверению самого договора купли-продажи, которое в вашей ситуации не обязательно.