Риски покупателя земли при отсутствии согласия супруга продавца: защита по договору, срок давности и возможность строительства

Требовалось ли нотариальное согласие супруга и делает ли его отсутствие сделку оспоримой

Режим имущества определяет применимость нормы: согласие супруга требуется только при распоряжении общим (совместно нажитым) имуществом.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Для вашей ситуации решающе, чем были участки для продавца — общим или личным имуществом. По общему правилу недвижимость, приобретённая супругом в период брака, является совместной, даже если записана только на него.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Поскольку предметом сделки был земельный участок (недвижимость, право на которую подлежит государственной регистрации), для его отчуждения одним из супругов закон требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга, а при его отсутствии супруг вправе оспорить сделку.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Отсутствие такого согласия делает сделку оспоримой, а не ничтожной — она может быть признана недействительной только по иску управомоченного супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ прямо отсылает к ст. 173.1 ГК РФ), причём удовлетворение иска возможно лишь при доказанности недобросовестности покупателя.

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Для вас это означает: даже если продавец состояла в браке и участки были общим имуществом, сделка не аннулируется автоматически. Во-первых, иск вправе предъявить только сам супруг (не третьи лица, не наследники «по инерции», пока они не стали правопреемниками). Во-вторых, он должен доказать, что вы знали или заведомо должны были знать об отсутствии его согласия. В вашем случае вы о существовании супруга даже не были осведомлены, в реестре он не значился и согласие в деле отсутствовало — что, напротив, создаёт картину добросовестности приобретателя, а не его осведомлённости о несогласии супруга.

Вывод по вопросу: нотариальное согласие супруга на отчуждение участков требовалось лишь при условии, что участки были общим имуществом и продавец состояла в браке. Даже в этом случае сделка не ничтожна, а лишь оспорима, и супруг обязан доказать вашу недобросовестность — что при отсутствии каких-либо следов брака и супруга в документах и реестре крайне затруднительно.

Защищает ли пункт-заверение договора от притязаний «внезапного» третьего лица

Пункт договора («Продавец гарантирует, что участок не обременён правами третьих лиц, в том числе правами супруга») — это заверение об обстоятельствах по смыслу ст. 431.2 ГК РФ. Такое заверение создаёт обязательство самого продавца перед вами и влечёт денежную ответственность продавца, но не связывает третье лицо (супруга), которое стороной договора не является.

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Важно: заверение об обстоятельствах действует «по горизонтали», между сторонами договора. Оно не лишает супруга права на иск об оспаривании сделки и не «выключает» норму п. 3 ст. 35 СК РФ. Однако оно даёт вам мощный денежный рычаг против продавца: если сделка будет признана недействительной из-за недостоверности этого заверения, продавец отвечает перед вами убытками либо неустойкой — причём признание договора недействительным само по себе этой ответственности не препятствует.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
   — ст. 461 ГК РФ, п. 1

То есть пункт-заверение — это не «щит от третьего лица», а основание для последующего взыскания с продавца всего уплаченного и убытков (включая стоимость неотделимых улучшений и стройки), если супруг выиграет иск и участок (доля) будет у вас истребован. Именно поэтому он ценен: в совокупности с распиской, актом и фактом полной оплаты вы застрахованы имущественно даже при худшем сценарии.

Вывод по вопросу: пункт-заверение не отменяет права супруга оспорить сделку (он не связан договором), но служит основанием вашей полной имущественной защиты против продавца — возмещения убытков или неустойки, а также права отказаться от договора.

Сроки исковой давности и оспаривания сделки

По требованию супруга о признании сделки недействительной как совершённой без его нотариального согласия срок установлен специально — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это отражено и в общем правиле об оспоримых сделках.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Ключевой вопрос для вас — когда супруг «узнал или должен был узнать». Сделка заключена и зарегистрирована в 2018 году, запись о вашем праве внесена в ЕГРН (публичный реестр). Судебная практика и позиции КС РФ ориентируют на то, что супруг, который годами не контролировал общее имущество и не оформил своё право в реестре, считается узнавшим/должным узнать о распоряжении в разумный срок. Если с момента, когда он должен был узнать (а с 2018 года прошло уже много лет), истёк год — его иск оспаривания подлежит отклонению по пропуску давности.

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов. Таким образом, сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них. Часть 7 статьи 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них.
— абз. 3 п. 4.1 Постановления КС РФ от 13.07.2021 № 35-П

Дополнительно у вас есть и более общая гарантия: добросовестность приобретателя, положившегося на реестр, предполагается, пока в суде не доказано обратное.

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Важно не путать два разных требования и два разных срока:

• иск об оспаривании самой сделки (ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ) — годичный срок, о котором выше;
• виндикационный иск об истребовании участка (ст. 301–302 ГК РФ), если после признания сделки недействительной супруг попытается забрать имущество у добросовестного приобретателя, — к нему применяется общий трёхлетний срок давности (ст. 196 ГК РФ), а специальные сроки ст. 181 ГК РФ на виндикацию не распространяются.

Вывод по вопросу: по требованию об оспаривании сделки срок — 1 год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о ней; с учётом регистрации вашего права в 2018 году и многолетней пассивности супруга этот срок с высокой вероятностью уже истёк, что является самостоятельным основанием для отказа в иске (по заявлению о применении давности).

Защита добросовестного приобретателя и итоговый риск для вас

Вы являетесь фигурой, специально защищаемой законом: приобретателем, который возмездно приобрёл недвижимость, полагаясь на данные ЕГРН, и зарегистрировал право.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Ваша добросовестность презюмируется до тех пор, пока в суде не доказано, что вы знали или должны были знать об отсутствии у продавца права отчуждать имущество.

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Ключевая для вашей ситуации позиция — Постановление КС РФ от 13.07.2021 № 35-П, где рассмотрен ровно ваш тип спора (истребование имущества по иску супруга после признания первоначальной сделки недействительной из-за отсутствия его согласия):

1. Признать пункт 1 статьи 302 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащиеся в нем положения - по их конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - предполагают, что от добросовестного участника гражданского оборота, который возмездно приобрел жилое помещение у третьего лица, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, и в установленном законом порядке зарегистрировал возникшее у него право собственности, это жилое помещение не может быть истребовано по иску бывшего супруга - участника общей совместной собственности, который не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество и по требованию которого ранее сделка по распоряжению жилым помещением признана недействительной как совершенная другим бывшим супругом без его согласия. 2. Конституцией Российской Федерации гарантируются право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статья 35, части 1 и 2). Каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища (статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).
   — Постановление КС РФ от 13.07.2021 № 35-П, п. 1

Конституционный Суд прямо закрепил: если супруг не оформил своё право в реестре и не контролировал общее имущество, то истребовать его у добросовестного приобретателя, положившегося на реестр, нельзя. Вам даже не вменяется выяснять, не было ли имущество когда-то общей собственностью бывших супругов и не отчуждено ли оно без чьего-то согласия ранее:

Вместе с тем в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество признается совместной собственностью супругов независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Фактически запись о праве собственности в Едином государственном реестре недвижимости может не содержать указания на то, что имущество находится в общей совместной собственности супругов. Таким образом, сам факт внесения в этот реестр записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке. Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками имущества, собственником которого в Едином государственном реестре недвижимости указан один из них. Часть 7 статьи 62 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, какие сведения должны быть представлены в выписке, содержащей общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости. Разумное и осмотрительное поведение добросовестного участника гражданского оборота, полагающегося на сведения данного реестра, не предполагает выяснения им, находилось ли имущество до его приобретения отчуждателем в общей совместной собственности бывших супругов и не было ли оно по какой-либо из предыдущих сделок отчуждено без согласия одного из них.
— абз. 3 п. 4.1 Постановления КС РФ от 13.07.2021 № 35-П

Сделан важный акцент: супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, заинтересованный сохранить право на общее имущество, обязан сам предпринимать меры разумности и осмотрительности (контролировать имущество, оформлять право). Его пассивность с 2018 года играет против него.

Вывод по вопросу: в вашей ситуации совокупность факторов — полная оплата (расписка, акт), добросовестность, регистрация права в 2018 году, отсутствие супруга в реестре, пункт-заверение о правах третьих лиц — максимально защищает вас. Риск истребования участков по иску внезапно появившегося супруга низкий: ему нужно преодолеть и годичный срок оспаривания (вероятно пропущен), и доказать вашу недобросовестность (опрос имущества по реестру её не даёт), и позицию КС РФ о защите добросовестного приобретателя.

Денежные последствия на случай неблагоприятного исхода

Даже в худшем сценарии (сделка признана недействительной) вы не остаётесь без защиты: общим последствием недействительности является двусторонняя реституция — продавцу возвращается имущество, вам возвращаются деньги.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — абз. 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ

Дополнительно действуют правила об ответственности продавца при изъятии товара (эвикции), которые усиливают вашу позицию и не могут быть ограничены соглашением сторон:

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
   — ст. 461 ГК РФ, п. 1

На это наслаивается и заверение об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ), на которое вы вправе опереться, взыскав убытки или неустойку с продавца, — причём признание договора недействительным этому не препятствует (см. вопрос 2).

Практический вывод: у вас есть расписка об оплате, акт приёма-передачи и пункт-заверение — этого достаточно, чтобы при любом исходе взыскать с продавца уплаченную цену плюс убытки (включая стоимость неотделимых улучшений и затрат на строительство, если к моменту спора они уже понесены). Слабое место — только платёжеспособность самой продавщицы, но юридически ваше денежное требование к ней обеспечено.

Вывод по вопросу: ваши финансовые риски переложены на продавца: при изъятии участков вы вправе требовать возврата всей уплаченной суммы и возмещения убытков по ст. 167, 460, 461 и 431.2 ГК РФ, а соглашение продавца об освобождении от этой ответственности ничтожно.

Можно ли спокойно строиться и менять назначение/ВРИ

С точки зрения угрозы «внезапного супруга» строительство и изменение вида разрешённого использования сами по себе не создают новых прав у продавца и не «открывают» сделку заново: эти действия — обычное осуществление вами прав собственника.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Более того, закон прямо гарантирует: изменение вида разрешённого использования не прекращает ваши права на участок и не освобождает от обременений/ограничений.

1. Установление или изменение основных видов разрешенного использования или вспомогательных видов разрешенного использования, предоставление разрешения на условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка не влекут за собой прекращение прав на земельный участок, ограничений таких прав, обременений земельного участка.
   — п. 7 ст. 14.2 ЗК РФ

Однако есть практический риск имущественного характера: если вы проинвестируете в строительство, а впоследствии (при маловероятном, но возможном сценарии) сделка будет признана недействительной и участок истребован, вы сможете взыскать с продавца стоимость неотделимых улучшений и иные убытки (ст. 167, 461 ГК РФ), но реальность взыскания упрётся в платёжеспособность продавца. Поэтому разумная мера до дорогостоящей стройки — зафиксировать (при необходимости) состояние дел и сохранить всю переписку и документы, доказывающие вашу добросовестность и понесённые расходы.

Изменение ВРИ с «ИЖС» на иное допустимо в порядке, установленном градостроительным регламентом (ст. 14.2 ЗК РФ), и не затрагивает спор о правах на участок.

Вывод по вопросу: строиться и менять ВРИ вы вправе — ваши правомочия собственника не ограничены фактом потенциального спора с супругом продавца, а изменение ВРИ, по прямому указанию закона, не прекращает ваше право. Единственная оговорка — фиксируйте расходы и храните документы для возможного взыскания с продавца в сценарии эвикции.

Нормы, обеспечивающие денежное возмещение (убытки и проценты)

Помимо реституции и ответственности за эвикцию (вопрос 5), ваше денежное требование к продавцу обеспечено общими правилами об убытках: продавец, давший заверение о свободе имущества от прав третьих лиц и нарушивший это заверение (либо нарушивший обязательство передать товар свободным от прав третьих лиц), обязан возместить вам убытки в полном объёме.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Состав убытков включает и реальный ущерб (в том числе затраты на неотделимые улучшения и строительство), и упущенную выгоду.

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Если продавец будет удерживать возвращаемые вам деньги (например, после признания сделки недействительной и реституции), на сумму долга подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Таким образом, в неблагоприятном сценарии вы вправе предъявить к продавцу совокупное требование: возврат уплаченной по расписке суммы, убытки (реальный ущерб и упущенная выгода, в том числе стоимость стройки) и проценты по ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания денег.

Вывод по вопросу: ваши имущественные интересы полностью защищены денежными механизмами ст. 15, 393, 395 ГК РФ в связке со ст. 167, 460, 461 и 431.2 ГК РФ — при любом исходе вы вправе взыскать с продавца цену, убытки и проценты; единственный практический риск — платёжеспособность самой продавщицы.

Действия, если супруг продавца всё же обратится в суд (ветка «если откажут» / исполнение)

Если, несмотря на низкую вероятность, супруг продавца предъявит иск о признании сделки недействительной (ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ), ваша защита выстраивается по трём рубежам, каждому из которых в ответе уже подведена нормативная база:

1. Заявление о пропуске срока исковой давности. Требование супруга — оспоримая сделка с годичным сроком (п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 181 ГК РФ). Поскольку сделка исполнена и право зарегистрировано в 2018 году, вы заявляете о пропуске годичного срока с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке. Применение давности судом допускается только по заявлению стороны — сделать его обязан именно ответчик (вы).

2. Доказывание вашей добросовестности. Ваша добросовестность презюмируется (п. 6 ст. 8.1, п. 5 ст. 10 ГК РФ), и именно супруг обязан доказать, что вы знали или заведомо должны были знать об отсутствии его согласия (п. 2 ст. 173.1, п. 2 ст. 35 СК РФ). В вашу пользу — отсутствие супруга в реестре и в правоустанавливающих документах, полная оплата по расписке и акту, а также позиция КС РФ о том, что приобретатель не обязан выяснять семейное положение и историю отчуждения имущества.

3. Регресс к продавцу. В случае неблагоприятного решения вы не остаётесь без денег: реституция (ст. 167 ГК РФ), ответственность за эвикцию (ст. 461 ГК РФ), недостоверные заверения (ст. 431.2 ГК РФ) и убытки (ст. 15, 393 ГК РФ) дают вам право взыскать с продавца цену, убытки (включая стоимость стройки) и проценты (ст. 395 ГК РФ). Принудительное исполнение такого взыскания осуществляется через службу судебных приставов по исполнительному листу, выданному судом, рассматривавшим спор.

Вывод по вопросу: даже при предъявлении иска супругом у вас есть три самостоятельных рубежа защиты — пропуск давности, презюмируемая добросовестность (бремя её опровержения лежит на супруге) и денежный регресс к продавцу с последующим исполнением через приставов; ни один из них не требует от вас «доказывать отрицательное» (отсутствие брака продавца).