Могут ли признать недействительным договор аренды квартиры, заключённый по генеральной доверенности без отдельного согласия собственника, и что будет с арендатором

Достаточно ли «генеральной» доверенности без дословного упоминания аренды для полномочия сдать квартиру

Отдельного заявления или согласия бабушки закон для этого не требует. Полномочие представителя возникает из доверенности, а не из какого-либо дополнительного письменного разрешения собственника: сделка, совершённая представителем по доверенности, напрямую создаёт права и обязанности для собственника.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Доверенность — это письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами; её объём определяет сам доверитель, а не закон. Обязательного требования указывать в доверенности дословную формулу «аренда» или «наём» нет — если в документе передано право управлять имуществом и подписывать договоры, полномочие на возмездную сдачу квартиры считается охваченным этим объёмом.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Родственники утверждают, что договор могут признать недействительным «из-за отсутствия заявления». Закон связывает недействительность с выходом за пределы полномочий, а не с отсутствием отдельного согласия. Если внук действовал в рамках доверенности — основание для оспаривания не возникает вовсе; если суд сочтёт, что он вышел за пределы узко понятого полномочия, то по общему правилу сделка считается заключённой от имени самого внука и может быть «спасена» последующим одобрением бабушки.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Одобрение имеет обратную силу — оно действует с момента совершения сделки. Для этого достаточно поведения самого собственника (например, получения арендной платы, непредъявления возражений при знании о заселении), отдельный документ не обязателен.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 183 ГК РФ

Если же рассматривать ситуацию как «ограничение полномочий» (аренда не названа среди явных прав), то оспорить сделку можно только при условии, что арендатор знал или должен был знать об ограничении. При обычной сдаче квартиры по нотариальной доверенности это практически недоказуемо.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Вывод: отдельное заявление или письменное согласие бабушки на сдачу квартиры не требуется — её воля уже выражена в нотариальной доверенности. Если она передала право управлять имуществом и подписывать договоры, этого достаточно для законного заключения договора сдачи; ссылка родственников на «отсутствие заявления» сама по себе недействительности не создаёт.

Есть ли у родственников право требовать признания договора недействительным

Требование о признании недействительности оспоримой сделки может заявить только сторона сделки либо прямо указанное в законе лицо, и только если сделка нарушает его собственные права или охраняемые интересы.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 2 ст. 166 ГК РФ

Родственники не являются сторонами договора сдачи квартиры (ими выступают бабушка как наймодатель и арендатор), не являются собственниками помещения и до открытия наследства не имеют в нём охраняемого интереса. Права заявлять такой иск у них нет. Кроме того, если поведение бабушки после заключения сделки давало основание полагаться на её действительность (например, она принимала плату), заявление о недействительности не имеет правового значения как исходящее от недобросовестного лица.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Договор сдачи — оспоримая сделка с точки зрения общих правил о нарушении закона; он не посягает на публичные интересы и не относится к ничтожным. Это означает узкий круг истцов и сокращённый срок для оспаривания.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Право на обращение в суд закон связывает с защитой нарушенных прав самого заявителя. У «посторонних» родственников, чьи интересы сделкой не затрагиваются, охраняемого законом интереса нет, поэтому их иск не подлежит удовлетворению.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. (В редакции федеральных законов от 30.04.2010 № 69-ФЗ ; от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) 1 1 . Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы в электронном виде могут быть поданы участником судебного процесса посредством федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал государственных и муниципальных услуг), либо информационной системы, определенной Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, либо систем электронного документооборота участников процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— ч. 1 ст. 3 ГПК РФ

Срок для оспаривания составляет один год и исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании оспаривания. Даже если бы у бабушки было такое основание, течение этого короткого срока давно началось с момента заключения договора и заселения.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Вывод: родственники не вправе требовать признания договора недействительным — ни как нестороны сделки, ни как лица, чьи права ею не нарушены. Реально оспорить договор могла бы только сама бабушка, и лишь в течение года с момента, когда узнала об основании оспаривания; при её неодобрительном и тем более одобрительном поведении шансов на успех нет.

Что будет с арендатором, если договор всё же признают недействительным

Даже в гипотетическом случае признания договора недействительным последствие — двусторонняя реституция: каждая сторона возвращает полученное, а пользование имуществом при невозможности возврата в натуре compensируется деньгами. Арендатор возвращает квартиру, но вправе требовать возврата уплаченной арендной платы и возмещения иных расходов.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Для длящихся сделок (сдача квартиры — именно такая) закон позволяет суду не «разрушать» отношения задним числом, а прекратить договор только на будущее. Это дополнительно защищает арендатора от резкого выселения «в никуда».

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 3 ст. 167 ГК РФ

При прекращении договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа. Пока он не вернул квартиру, с него взыскивается плата за всё время просрочки — то есть даже после прекращения договора арендатор не может безнаказанно остаться.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 622 ГК РФ

Если арендатор действовал разумно (видел действующую нотариальную доверенность, не знал и не мог знать о каких-либо внутренних ограничениях), его позиция защищена: при «недействительности» сделки он вправе требовать возврата уплаченных сумм как неосновательного обогащения, поскольку собственник получил пользование помещением (деньги) без законного основания.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: арендатору при недействительности договора грозит возврат квартиры собственнику, но не «потеря всего» — внесённую плату и расходы он вправе вернуть, а договор для длящейся сдачи по общему правилу прекращается лишь на будущее. Возможность удержаться в квартире сверх установленного срока исключена — за просрочку возврата взыскивается плата за весь период.

Могут ли арендатора выселить и в каком порядке

Выселение возможно только по решению суда и только после прекращения у гражданина права пользования помещением. Собственник сначала обязывает освободить квартиру в назначенный срок, и лишь затем предъявляет иск о выселении.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. 2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Сам собственник вправе предоставлять квартиру в пользование гражданину по договору найма — то есть сдача квартиры в принципе законна. Оспаривается лишь то, кто и на каких условиях её сдал, а не сама возможность.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд. (В редакции Федерального закона от 23.03.2024 № 55-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Специфика жилого помещения: переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма — новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора. Это означает, что даже при смене собственника арендатор сохраняет право пользования, и «автоматического» выселения не происходит.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— ст. 675 ГК РФ

Форма договора найма — письменная; но её несоблюдение само по себе не делает сделку недействительной. Существенно, что если договор заключён на срок не менее года, ограничение (обременение) права собственности подлежит государственной регистрации.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ )
— ст. 674 ГК РФ

Нотариус при удостоверении доверенности удостоверяет сделку (волеизъявление) доверителя — это публичное подтверждение полномочий, на которое добросовестно полагается арендатор. Это укрепляет его защиту от последующего оспаривания «из-за отсутствия заявления».

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
— ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Если бабушка отменит доверенность впоследствии, это не затрагивает арендатора, который не знал и не должен был знать о прекращении доверенности: приобретённые им права и обязанности сохраняют силу. Отмена доверенности возможна в любое время, но её последствия для добросовестного третьего лица ограничены законом.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Глава 11. Исчисление сроков
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Если доверенность прекратится по иным основаниям (например, смерть доверителя), действие полномочий также прекращается — это ещё одна причина, по которой арендатору выгодно быть добросовестным и подтверждать полномочия на момент сделки.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— ст. 188 ГК РФ, п. 1

Вывод: арендатора нельзя выселить произвольно — только по решению суда и только после прекращения его права пользования, с предварительным требованием собственника освободить помещение. Если арендатор добросовестно полагался на нотариальную доверенность, его право пользования устойчиво, в том числе при смене собственника, а просрочка возврата квартиры влечёт взыскание платы за весь период.

Доказательственная база и ветки защиты, если иск всё-таки предъявят

Для обеих веток — «внук действовал в рамках полномочий» и «внук вышел за пределы полномочий» — решающее значение имеет то, был ли арендатор добросовестным. Закон прямо защищает третье лицо, которому предъявлена доверенность, если оно не знало и не должно было знать о прекращении полномочий; приобретённые им права сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Подраздел 5. Сроки. Исковая давность Глава 11. Исчисление сроков
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Если же суд признает, что полномочия отсутствовали или были превышены, то по общему правилу сделка считается заключённой от имени и в интересах самого внука — но и эта ветка «закрывается» последующим одобрением сделки бабушкой, которое имеет обратную силу с момента совершения сделки.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Одобрение может быть выражено поведением: получение арендной платы, знание о заселении и отсутствие возражений. Это означает, что ключевые доказательства здесь — не отдельное «заявление», а подлинник нотариальной доверенности, отметки о её предъявлении, платёжные документы и переписка, подтверждающие осведомлённость и согласие собственника.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 183 ГК РФ

Квалификация «внук вышел за пределы полномочий» дополнительно ограничена: оспорить сделку можно лишь при доказанности, что другая сторона (арендатор) знала или должна была знать об ограничениях. При обычной сдаче квартиры по нотариальной доверенности такое знание практически недоказуемо, поэтому эта ветка для родственников крайне слаба.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Независимо от исхода спора о действительности, собственник не лишается права взыскать плату за пользование квартирой: если основание отпало, полученное без основания подлежит возврату как неосновательное обогащение. Это страхует обе стороны от безвозмездного пользования помещением.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Наконец, право обратиться в суд имеет только заинтересованное лицо — то есть лицо, чьи права и законные интересы нарушены. «Посторонние» родственники, не являющиеся сторонами договора и собственниками, охраняемого интереса не имеют, и их иск подлежит оставлению без удовлетворения.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. (В редакции федеральных законов от 30.04.2010 № 69-ФЗ ; от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) 1 1 . Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы могут быть поданы в суд на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. Исковое заявление, заявление, жалоба, представление и иные документы в электронном виде могут быть поданы участником судебного процесса посредством федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал государственных и муниципальных услуг), либо информационной системы, определенной Верховным Судом Российской Федерации, Судебным департаментом при Верховном Суде Российской Федерации, либо систем электронного документооборота участников процесса с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.
— ч. 1 ст. 3 ГПК РФ

Вывод: решающую роль играет добросовестность арендатора и поведение самой бабушки. Арендатору (и внуку) следует сохранить подлинник нотариальной доверенности, доказательства её предъявления, платёжные документы и любые подтверждения осведомлённости собственника о заселении и согласия с ним. При иске защита строится на трёх опорах: полномочие прямо следует из доверенности (ст. 182, 185 ГК РФ); сделка одобрена собственником (ст. 183 ГК РФ); либо арендатор добросовестен и его право сохраняется (ст. 189 ГК РФ). Проверять статус доверенности на дату сделки и подтверждать одобрение собственника безопаснее конклюдентными действиями (приём платы, отсутствие возражений).

Защита добросовестного арендатора при недействительности сделки

Родственники говорят об «отсутствии согласия» собственника. Общее правило о сделке, совершённой без необходимого в силу закона согласия, применяется только там, где такое согласие прямо предусмотрено законом, и такая сделка оспорима лишь при доказанности, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

К сдаче квартиры по нотариальной доверенности это правило по существу неприменимо: закон не требует отдельного согласия собственника сверх самой доверенности, а полномочие представителя действует в её пределах. Более того, лицо, давшее согласие, уже не вправе впоследствии оспаривать сделку по тому основанию, о котором знало в момент выражения воли, — то есть бабушка, выдав доверенность «на управление имуществом и подписание договоров», знала об объёме передаваемых прав.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Даже если рассматривать сделку как совершённую «в ущерб интересам представляемого», её можно признать недействительной по иску представителя только при доказанности, что арендатор знал или должен был знать о явном ущербе либо действовал в сговоре с представителем. Обычная возмездная сдача квартиры с поступлением платы собственнику признаков ущерба и сговора не содержит.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174 1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено 1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). 2.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Это означает, что добросовестный арендатор защищён сразу по нескольким линиям: он не знал и не мог знать о внутренних ограничениях (полагаясь на нотариальную доверенность), а доказать его недобросовестность должен тот, кто оспаривает сделку. Бремя доказывания осведомлённости арендатора лежит на истце.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Вывод: добросовестный арендатор, заключивший договор по действующей нотариальной доверенности, защищён законом — признать сделку недействительной можно лишь при доказанности его недобросовестности (знания об ограничениях, отсутствии согласия или явном ущербе для собственника). Поскольку сам закон не требует отдельного согласия собственника на сдачу квартиры сверх доверенности, а бабушка знала об объёме переданных полномочий, основания для оспаривания отсутствуют. Все спорные ситуации, связанные с оспариванием договора или выселением, рассматривает районный суд по правилам искового производства (ст. 3 ГПК РФ); срок оспаривания оспоримой сделки — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).