Можно ли отменить сделку по продаже квартиры по доверенности, если у доверителя было ДЭП с признаками деменции?

Основание оспаривания: сделка лица, не способного понимать значение своих действий

Главное основание — недействительность сделки, совершенной дееспособным гражданином, который в момент ее совершения не понимал значения своих действий или не мог руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Для ситуации это означает: не требуется, чтобы мать была признана недееспособной, — достаточно доказать, что в момент совершения юридически значимого действия (выдачи доверенности и/или подписания договора купли-продажи) она из-за психического расстройства (ДЭП с признаками деменции, забывчивость, дезориентация) не понимала значения своих действий. Право на иск принадлежит самой матери, а если ее права нарушены действиями брата — и иным лицам, чьи интересы нарушены сделкой.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
— п. 2 ст. 177 ГК РФ

Это вторая ветка: если мать впоследствии будет признана недееспособной, сделку может оспорить ее опекун, но при том же условии — доказанности, что в момент сделки она не понимала значения своих действий. Обе нормы сосуществуют: п. 1 применим к формально дееспособному лицу, п. 2 — к лицу, впоследствии признанному недееспособным.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 3 ст. 177 ГК РФ

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
— абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ

Важно: если сделка будет признана недействительной по ст. 177 ГК РФ, применяется механизм ст. 171 ГК РФ — стороны возвращают друг другу полученное, а добросовестность покупателя и знание им о недееспособности продавца влияют лишь на возмещение реального ущерба, а не на саму возможность признания сделки недействительной.

Вывод: да, сделку можно попытаться оспорить по п. 1 ст. 177 ГК РФ. Наличие диагноза само по себе сделку не аннулирует: нужно доказать, что именно на момент выдачи доверенности и/или заключения договора мать не была способна понимать значение своих действий. Требование заявляется в суд по месту нахождения ответчика (покупателя) либо по месту нахождения недвижимости; последствия — возврат квартиры и возврат покупателю полученных денег (ст. 167 ГК РФ).

Ветка недееспособности: ничтожность (ст. 171 ГК РФ) и связь с признанием недееспособным (ст. 29 ГК РФ, ст. 281 ГПК РФ)

Если на момент сделки мать уже была признана судом недееспособной вследствие психического расстройства, применению подлежит норма об оспоримой сделке — ст. 177 ГК РФ (изложена в блоке 1), а также смежный режим ничтожности. При этом применимость того или иного режима напрямую связана с наличием судебного решения о недееспособности на дату сделки.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Если судебного решения о недееспособности на момент отчуждения квартиры не было (а в вопросе речь идет лишь о диагнозе ДЭП с признаками деменции, наблюдении у невролога и приеме мемантина), то ничтожность не действует автоматически — применяется оспоримость по ст. 177 ГК РФ с доказыванием состояния в момент сделки.

Признание недееспособным оформляется исключительно в судебном порядке.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.
— ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

Это процедурная опция: брат (как близкий родственник — брат, ч. 2 ст. 281 ГПК РФ), а также орган опеки и психиатрическая организация вправе инициировать дело о признании матери недееспособной. Признание недееспособным «на будущее» само по себе не отменяет ранее совершенную сделку — связь устанавливается через п. 2 ст. 177 ГК РФ, где все равно доказывается состояние в момент сделки.

Вывод: если на дату сделки мать уже была признана недееспособной — сделку аннулируют с применением ст. 177 ГК РФ (и при наличии решения — ст. 171 ГК РФ). Если такого решения не было — признайте мать недееспособной (ст. 281 ГПК РФ) и оспаривайте сделку по п. 2 ст. 177 ГК РФ. Дело о признании недееспособной — в суде по месту жительства матери (ч. 4 ст. 281 ГПК РФ), иск об оспаривании сделки — по месту нахождения ответчика (покупателя) либо по месту нахождения недвижимости.

Доказательства: медицинская документация, специальные познания и обязательность судебной экспертизы

Медкарта, диагноз ДЭП с признаками деменции, наблюдение у невролога, прием мемантина — это отправные, НО не достаточные сами по себе доказательства. Ключевую роль играет судебная экспертиза.

ссылаясь на то, что в момент совершения сделки она страдала психическим заболеванием, не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды исходили из положений пункта 1 статьи 177 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной в соответствии с данной нормой лишь в том случае, если психическое заболевание или расстройство в момент совершения сделки лишали гражданина способности понимать значение своих действий или руководить ими.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Критичный вывод практики: суды отказывают в исках, если психическое расстройство в момент сделки не лишало гражданина способности понимать значение своих действий. Сам диагноз и лечение не заменяют вывод экспертов о состоянии именно на дату сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Следовательно, для признания сделки недействительной по этому основанию гражданину необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. 6 По общему правилу для разрешения вопроса о способности лица при совершении юридически значимого действия понимать значение своих действий и руководить ими требуются специальные познания, которыми суд не располагает. В таких случаях правом суда, закрепленным статьей 79 ГПК РФ, и в то же время его обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях. В то же время без согласия лица на исследование его психического состояния в момент совершения им сделки назначение и проведение экспертизы является невозможным.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
— ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

Для вашей ситуации это означает: записи в медкарте выступают доказательствами, на основании которых суд назначает судебную психолого-психиатрическую экспертизу, а не самостоятельным основанием для отмены сделки. Обязательно заявите ходатайство о назначении такой экспертизы и приобщите всю медицинскую документацию (амбулаторную карту невролога/психиатра, записи о жалобах на забывчивость и дезориентацию, рецепты и назначения мемантина, данные исследований, показания лечащего врача и свидетелей).

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Бремя доказывания состояния в момент сделки лежит на стороне, оспаривающей сделку (на вас). Отдельная процессуальная сложность: без согласия лица исследование его психического состояния в момент сделки невозможно (см. c9), поэтому при отказе матери или влиянии на нее брата используйте меддокументы и показания свидетелей.

Вывод: одних записей в медкарте для отмены сделки, как правило, недостаточно — они служат основанием для назначения судебной экспертизы (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ), которая и устанавливает, могла ли мать в момент сделки понимать значение своих действий. Ключевые доказательства — судебная психолого-психиатрическая экспертиза в связке с меддокументацией и показаниями невролога и свидетелей.

Срок исковой давности: один год и момент его начала

Сделка по ст. 177 ГК РФ — оспоримая, поэтому применяется специальный сокращенный срок, а не общий трехлетний.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Для ситуации это означает: срок — один год и исчисляется с момента, когда истец (сама мать, а после ее смерти — наследники) узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания. Момент отсчета в делах о психическом состоянии обсуждается в практике: важно, когда о сделке и о соответствующем состоянии узнало уполномоченное лицо. Если мать при жизни сделку не оспаривала, наследники не лишены права на иск, но срок от этого не удлиняется.

наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления. Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом 30 того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Наследование земельных участков
— п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9

Практический риск: если переход права и выбытие квартиры произошли давно и кто-то из заинтересованных лиц фактически знал о сделке более года назад, ответчик заявит о пропуске срока. Поскольку срок здесь специальный и его начало определяется конкретными обстоятельствами, этот вопрос будет центральным в споре.

Вывод: подать иск нужно в течение одного года с момента, когда вы узнали или должны были узнать основание для оспаривания (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Если вы проживали с матерью и знали о продаже — отсчет идет рано; если узнали о сделке лишь недавно (или мать до смерти не понимала последствий) — есть основания ссылаться на более позднее начало срока. Не затягивайте с подачей — пропуск срока (без уважительных причин) ведет к отказу в иске.

Кто вправе оспорить сделку и последствия

Круг истцов определяется по норме основания, а последствия — правилами о реституции.

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследников.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Это означает: помимо самой матери иск могут заявить иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены сделкой, а после смерти матери — ее наследники. Если вы намерены оспаривать сделку, вам нужно обосновать свой интерес (например, вы наследник либо иное лицо, чьи права затронуты выбытием квартиры).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вернуть квартиру покупателю «в натуре» нельзя, если она перепродана добросовестному приобретателю, — тогда обсуждается возмещение стоимости. Но в самой сделке последствие — двусторонняя реституция: покупатель возвращает квартиру, а сторона по сделке возвращает ему уплаченную цену.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Дополнительная (защитная) ветка: если бы полномочия брата по доверенности были ограничены, а покупатель об этом знал, либо сделка совершена в ущерб интересам матери при осведомленности покупателя или его сговоре с братом, сделку можно оспорить и по п. 2 ст. 174 ГК РФ. Но это — дополнительное основание, применимое только при доказанности указанных обстоятельств, и оно не заменяет ст. 177 ГК РФ.

Вывод: иск вправе подать сама мать, а после ее смерти — наследники и иные заинтересованные лица (п. 1 ст. 177 ГК РФ, наследственная практика). Последствие — двусторонняя реституция: возврат квартиры и возврат покупателю уплаченной суммы (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Дополнительно проверьте основания ст. 174 ГК РФ (злоупотребление брата-представителя), но основной упор делайте на ст. 177 ГК РФ.

Обеспечительные меры и направление процесса

Поскольку предмет спора — недвижимость, крайне важно не допустить ее перепродажи/перерегистрации до разрешения дела.

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
— ст. 140 ГПК РФ, п. 1

Для фактов это означает: вместе с иском нужно сразу заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер — наложении ареста на квартиру и запрете Росреестру регистрировать переход права. Это предотвратит выбытие квартиры к третьему лицу, что резко усложнило бы возврат (тогда останется лишь возмещение стоимости).

Ограничение по доверенности: если доверенность прекращена (отменена, либо имела ограниченный срок), брат действовал без полномочий — это отдельный аргумент, хотя сама по себе отмена доверенности не отменяет состоявшуюся сделку.

смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. С прекращением доверенности теряет силу передоверие. Статья 188 1 . Безотзывная доверенность 1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, в случаях, если такое обязательство связано с осуществлением предпринимательской деятельности, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).
— подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Вывод: подайте иск по ст. 177 ГК РФ и одновременно ходатайство о наложении ареста на квартиру и запрете регистрационных действий (ст. 140 ГПК РФ), чтобы сохранить возможность возврата имущества. Дополнительно проверьте действительность доверенности (срок, отмена — ст. 188 ГК РФ). Если квартиру уже перепродали добросовестному приобретателю — защита сместится в денежную плоскость (возмещение стоимости).

Альтернативные способы защиты и исполнение решения

Если оспорить сделку не удается (не доказано состояние в момент сделки, пропущен годичный срок либо квартира перепродана), остаются денежные требования — в том числе к самому брату как представителю, действовавшему в ущерб матери. По ст. 174 ГК РФ сделку можно оспорить при осведомленности покупателя или сговоре с братом; это дает возможность вернуть именно квартиру, а не деньги.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Если возврат квартиры в натуре невозможен (перепродана), применяется возмещение стоимости — тогда требование становится денежным ко стороне по сделке. Возмещение реального ущерба возможно и по ст. 171 ГК РФ при знании покупателя о недееспособности.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
— абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ

Исполнение: после вступления решения суда об оспаривании сделки в силу право собственности регистрируется обратно в Росреестре на основании решения суда; для этого в регистрирующий орган подается заявление со ссылкой на судебный акт. Обеспечительные меры (ст. 140 ГПК РФ) должны удерживать запрет на распоряжение до завершения расчетов.

Вывод: основной путь — оспаривание по ст. 177 ГК РФ с возвратом квартиры; альтернатива при невозможности возврата — денежное требование о возмещении стоимости и реального ущерба (п. 2 ст. 167, абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ), а также самостоятельное требование к брату-представителю о возмещении убытков по п. 2 ст. 174 ГК РФ. Судебный акт об оспаривании сделки служит основанием для регистрации возврата права в Росреестре.

Ветка ограниченной дееспособности (ст. 176, 30 ГК РФ) и момент оценки состояния

Если суд признает мать ограниченно дееспособной вследствие психического расстройства, применяется отдельный механизм оспаривания сделок по распоряжению имуществом.

Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (статья 30), может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
— п. 1 ст. 176 ГК РФ

Ограничение дееспособности здесь означает, что гражданин вправе совершать сделки по распоряжению имуществом лишь с согласия попечителя, а сделка без такого согласия оспорима. Ключевой момент: порочность состояния проверяется не на дату предъявления иска и не на дату судебного акта, а именно на момент совершения юридически значимого действия — выдачи доверенности нотариусу и/или подписания договора купли-продажи, как это вытекает из текста п. 1 ст. 177 ГК РФ («находившимся в момент ее совершения», см. блок 1) и подтверждается позицией практики (блок 3, c13).

Вывод: само по себе наличие расстройства, даже подтвержденного диагнозом, не отменяет сделку — оценивается состояние именно в момент выдачи доверенности и/или подписания договора купли-продажи. Если мать впоследствии признают ограниченно дееспособной, ранее совершенная сделка оспаривается по ст. 177 ГК РФ с доказыванием состояния на указанные даты; ст. 176 ГК РФ применима к сделкам, совершенным уже после ограничения дееспособности без согласия попечителя.