Как оспорить продажу доли в квартире, если продавец был психически нездоров и не осознавал своих действий?

Какая норма позволяет оспорить сделку, если продавец не понимал своих действий

Базовое основание для вашего случая — ст. 177 ГК РФ. Она рассчитана именно на ситуацию, когда гражданин формально дееспособен (не признан недееспособным судом), но в момент подписания находился в состоянии, когда не осознавал происходящего.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Поскольку, как вы описываете, сын не был признан недееспособным и опеку над ним не оформляли, к нему применим именно п. 1 ст. 177: сделка оспоримая, а не ничтожная, и признать её недействительной может только суд. Основание — состояние сына в момент совершения сделки, а не сам диагноз или факт лечения. Продажа доли в квартире подпадает под эту норму напрямую.

Отличие даёт п. 2 ст. 177 ГК РФ: он работает, когда гражданин уже признан недееспособным (тогда иск подаёт опекун) либо ограничен в дееспособности вследствие психического расстройства (тогда иск подаёт попечитель, и нужно доказать ещё и осведомлённость покупателя).

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 177 ГК РФ

Для вашей ситуации важны два следствия. Первое: поскольку опеки и судебного решения о недееспособности не было, ветка «иск опекуна» не открывается — иск подаёте не вы как опекун, а сам сын либо иные лица, чьи права нарушены. Второе: абз. 2 п. 2 ст. 177 (ограниченно дееспособный) требует дополнительного условия — знание покупателя, — но оно применимо только если сын был ограничен в дееспособности судом, а не просто болел.

Вывод по вопросу 1: сделку оспорить можно по п. 1 ст. 177 ГК РФ как оспоримую сделку; сам факт психического заболевания или лечения сам по себе основанием не является — доказывать нужно, что именно в момент подписания сын не понимал значения своих действий (п. 1 ст. 177 ГК РФ, п. 5 Обзора ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026).

Ничтожная сделка недееспособного (ст. 171 ГК РФ) — применима ли она и что даёт

Ст. 171 ГК РФ — более сильное основание, но она требует предварительного признания гражданина недееспособным.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Ст. 171 применяется только к тому, кто признан недееспособным вследствие психического расстройства законным решением суда; такая сделка ничтожна без отдельного судебного признания. К вашему случаю эта норма напрямую не подходит: опеки не оформляли и судебного решения о недееспособности, по вашим словам, нет. Однако если бы сын был признан недееспособным — причём неважно, до или после продажи (п. 2 ст. 177 прямо охватывает сделку лица, «впоследствии признанного недееспособным»), — последствия были бы тяжелее для покупателя: возврат всего полученного плюс возмещение реального ущерба, если покупатель знал или должен был знать о недееспособности.

Условия признания недееспособным задаёт ст. 29 ГК РФ.

Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 3. При развитии способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими лишь при помощи других лиц суд признает такого гражданина ограниченно дееспособным в соответствии с пунктом 2 статьи 30 настоящего Кодекса. При восстановлении способности гражданина, который был признан недееспособным, понимать значение своих действий или руководить ими суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над гражданином опека и в случае признания гражданина ограниченно дееспособным устанавливается попечительство. (Пункт в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 29 ГК РФ

Значит, чтобы перейти к более выгодной вам ветке ст. 171, нужно сначала получить вступившее в силу решение суда о признании сына недееспособным (при жизни — по гл. 31 ГПК РФ, при смерти это уже невозможно, и тогда работает только ст. 177 — п. 1 или п. 2). Для психического расстройства, при котором сын «иногда не понимал, что делает», суд может признать его недееспособным, если он не может понимать значение действий даже с помощью других лиц.

Вывод по вопросу 2: ст. 171 ГК РФ (ничтожность) применима только при наличии решения суда о признании сына недееспособным; раз такого решения не было, ваш инструмент — оспоримость по ст. 177 ГК РФ. Если сын ещё жив и состояние позволяет, разумно параллельно (или сначала) инициировать дело о признании его недееспособным по гл. 31 ГПК РФ — тогда сделка становится ничтожной по ст. 171 ГК РФ и подлежит оспариванию в более сильной форме.

Кто вправе подать иск и куда (подсудность)

Оспоримость по п. 1 ст. 177 ГК РФ означает, что сделку может признать недействительной только суд, а требование предъявляют строго определённые лица.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 1 ст. 166 ГК РФ

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 2 ст. 166 ГК РФ

Из п. 1 ст. 177 и п. 2 ст. 166 ГК РФ следует: иск вправе подать сам сын (сторона сделки) либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены сделкой. Это ключевой момент для вашей роли. Если сын жив — он и является основным истцом. Если сын умер — право на оспаривание переходит к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. 2. Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
— п. 1 ст. 1110 ГК РФ

Условие для «иных лиц» (в том числе вас, если вы наследник или иной заинтересованный родственник) — сделкой должны быть нарушены именно ваши права или законные интересы; одного статуса родственника недостаточно. Также сторона не вправе оспаривать сделку, если её поведение явно свидетельствовало о желании сохранить сделку (абз. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

По подсудности: иск о признании недействительным договора купли-продажи доли и применении последствий — это требование о правах на недвижимое имущество, поэтому действует исключительная подсудность.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Иск подаётся в суд по месту нахождения квартиры, независимо от места жительства покупателя (районный суд, поскольку цена иска заведомо выше предела мирового судьи). Госпошлина рассчитывается по цене иска (стоимость доли).

при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 10 000 рублей; от 100 001 рубля до 1 000 000 рублей - 10 000 рублей плюс 5 процентов суммы, превышающей 100 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей - 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 10 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 325 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 10 000 000 рублей; свыше 50 000 000 рублей - 725 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей, но не более 10 000 000 рублей; 2) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей; 3) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера, но не менее 8000 рублей; 4) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей;
— подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Вывод по вопросу 3: иск вправе подать сам сын, а при его смерти — его наследники либо лица, чьи права нарушены сделкой (п. 1 ст. 177, п. 2 ст. 166 ГК РФ); иск предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) к покупателю, при этом полезно привлечь в качестве третьего лица Росреестр; госпошлина — от цены иска по подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Если сын жив — он обязательно должен быть истцом (весте с вами, если нарушены и ваши права).

Срок исковой давности и с какого момента он течёт

Поскольку сделка по ст. 177 ГК РФ оспоримая, действует специальный годичный срок, а не общий трёхлетний.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Применяется один год — и это критично: годичный срок значительно короче, чем общий трёхлетний срок по ст. 196 ГК РФ. Течение начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, то есть о том, что сделка была совершена в состоянии, когда сын не понимал своих действий.

Общее правило о начале течения срока уточняет ст. 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: отсчёт идёт не с даты продажи, а с момента, когда вы (или сам сын) узнали о психическом состоянии на момент сделки и о том, что именно оно лишало его способности понимать свои действия. Если вы как родственник знали о болезни, но не связывали её со сделкой, — срок начинает течь с момента, когда вы узнали о самой сделке и её условиях, а сомнения должны разрешаться в пользу истца. При этом на требования самого сына как стороны сделки этот момент практически всегда совпадает с моментом, когда ему самому стало известно о нарушении права.

Вывод по вопросу 4: срок исковой давности — один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), течение — со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основании недействительности (ст. 200 ГК РФ). С учётом риска пропуска срока иск нужно подать как можно быстрее; если годичный срок истёк, — заявить о его восстановлении с обоснованием уважительных причин, а по возможности опираться на ст. 171 ГК РФ (ничтожность с трёхлетним сроком, п. 1 ст. 181 ГК РФ), если удастся установить недееспособность сына.

Что именно надо доказать и как — экспертиза, документы, свидетели

Бремя доказывания лежит на истце, и центральный факт — состояние сына именно в момент подписания договора, а не наличие диагноза как такового.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Значит, вам нужно доказать: (1) у сына имеется психическое расстройство; (2) в конкретный момент совершения сделки оно лишало его способности понимать значение своих действий или руководить ими. Сам по себе диагноз и даже госпитализация этого не доказывают — нужна связь с моментом сделки.

Главный инструмент доказывания — судебная экспертиза, назначаемая судом.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
— ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

Экспертиза (как правило, комплексная судебно-психиатрическая, при необходимости посмертная) проводится по материалам: медицинская карта, выписки, история болезни, сведения о принимаемых препаратах. Если сын жив, он может быть освидетельствован; если умерла — назначается посмертная экспертиза по документам, что прямо допускается практикой.

Судебно-психиатрическая экспертиза по уголовным, гражданским и административным делам производится по основаниям и в порядке, предусмотренным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 08.03.2015 № 23-ФЗ)
— ст. 14 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1

Применимость экспертизы к гражданским делам о сделках подтверждает и судебная практика — эксперты оценивают состояние именно в юридически значимый период.

Признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Э. (продавец) обратилась в суд с иском к А. (покупатель) о признании договора купли-продажи земельного участка, жилых домов и строения недействительным, ссылаясь на то, что в момент совершения сделки она страдала психическим заболеванием, не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды исходили из положений пункта 1 статьи 177 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной в соответствии с данной нормой лишь в том случае, если психическое заболевание или расстройство в момент совершения сделки лишали гражданина способности понимать значение своих действий или руководить ими. Как установлено судом, Э. являлась собственником ¼ доли в праве общей собственности на земельный участок и жилые дома. Между Э. (продавец) и А. (покупатель) заключен нотариально удостоверенный договор купли- продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилые дома со строением.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Отсюда — требования к доказательствам. Медицинские выписки, справки, рецепты на сильнодействующие препараты, выписки из стационара, показания свидетелей (врачей, родственников, соседей) образуют материал для экспертизы. Важно: суд может отказать в иске, если эксперт установит состояние ремиссии и сохранность способности понимать действия (как в примере выше).

Вывод по вопросу 5: доказывать нужно не диагноз, а неспособность понимать свои действия в момент подписания договора; основное доказательство — судебная психолого-психиатрическая экспертиза, назначаемая по делу (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, ст. 14 Закона РФ от 02.07.1992 № 3185-1), а её материалом служат ваши выписки, сведения о препаратах и свидетельские показания; бремя доказывания — на истце (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).

Имущественные последствия: что получите при выигрыше и вопрос денег

Если суд признаёт сделку недействительной, применяется двусторонняя реституция.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Практически это означает: квартиру (долю) возвращают сыну (или в его наследственную массу), а покупателю возвращают уплаченные им деньги. Ваше замечание «деньги вроде получил» здесь принципиально: покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы, и суд, возвращая долю, одновременно обяжет вернуть деньги (либо, при невозможности возврата в натуре, возместить стоимость). То есть выигрыш по иску — это не «отобрать долю бесплатно», а размен: доля — обратно, деньги — покупателю.

Дополнительно: по п. 3 ст. 177 ГК РФ к сделке применяются правила абз. 2 и 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Из этого следует право сына (или истца) при знании покупателя о недееспособности/состоянии требовать возмещения реального ущерба.

Отдельно — если по сделке покупатель получил долю, но при недействительности вещь оказывается у лица, не имевшего права отчуждать (а продавец, не понимавший действий, таким признаётся), встаёт вопрос истребования вещи от добросовестного приобретателя.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Это важно для прогноза: если покупатель окажется добросовестным (не знал и не мог знать о состоянии продавца), защита собственника ограничена — но по сделке, совершённой лицом, не понимавшим своих действий, выбытие имущества происходит помимо его воли, что позволяет истребовать долю (абз. 2 п. 1 ст. 302 ГК РФ). Одновременно при недействительности покупатель возвращает полученное и получает обратно свои деньги.

Вывод по вопросу 6: при удовлетворении иска применяется двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167, п. 3 ст. 177 ГК РФ): доля возвращается сыну (наследникам), покупателю возвращаются уплаченные деньги; при знании покупателя о состоянии сына возможна также компенсация реального ущерба. Учтите, что выигрыш сопровождается обязанностью вернуть цену доли, поэтому иск следует формулировать с требованием о применении последствий недействительности.

Ветка «не признан недееспособным / регистрация в ЕГРН / защита покупателя» — риски и альтернативы

Отдельно разберём развилку: если судебного решения о недееспособности нет, но сделку уже зарегистрировали в ЕГРН, а покупатель настаивает на своей добросовестности.

Во-первых, регистрация перехода права в ЕГРН сама по себе сделку не «оздоравливает» — недействительная сделка не влечёт юридических последствий, и запись может быть погашена по решению суда.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Однако если договор купли-продажи доли был нотариально удостоверен, суды исходят из того, что регистратор не вправе проверять законность такого договора, и оспаривать нужно саму сделку, а не действия Росреестра.

Признание судом сделки, совершенной лицом, имеющим психическое заболевание, недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, зависит от того, лишало ли это заболевание гражданина возможности понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки. Э. (продавец) обратилась в суд с иском к А. (покупатель) о признании договора купли-продажи земельного участка, жилых домов и строения недействительным, ссылаясь на то, что в момент совершения сделки она страдала психическим заболеванием, не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суды исходили из положений пункта 1 статьи 177 ГК РФ, согласно которым сделка может быть признана недействительной в соответствии с данной нормой лишь в том случае, если психическое заболевание или расстройство в момент совершения сделки лишали гражданина способности понимать значение своих действий или руководить ими. Как установлено судом, Э. являлась собственником ¼ доли в праве общей собственности на земельный участок и жилые дома. Между Э. (продавец) и А. (покупатель) заключен нотариально удостоверенный договор купли- продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилые дома со строением.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Во-вторых, довод о добросовестности покупателя не спасает сделку при оспаривании по ст. 177 ГК РФ: добросовестность приобретателя влияет на выбор способа защиты имущества (виндикация), но не препятствует признанию сделки недействительной — она препятствует лишь изъятию вещи у добросовестного приобретателя в отдельных случаях.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Причём если покупатель «видел, что с ним что-то не так», это как раз доказывает его недобросовестность: лицо, знавшее об основании недействительности оспоримой сделки, после её признания недействительной не считается действовавшим добросовестно (абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это усиливает вашу позицию и одновременно даёт право на возмещение реального ущерба по п. 3 ст. 177 ГК РФ.

В-третьих, у смежного лица (например, другого собственника доли) может быть самостоятельное основание для оспаривания — нарушение преимущественного права покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу 7: регистрация в ЕГРН не препятствует оспариванию — оспаривать нужно договор, а не действия регистратора; довод покупателя о добросовестности не блокирует признание сделки недействительной по ст. 177 ГК РФ, а его осведомлённость о состоянии сына прямо свидетельствует о недобросовестности (абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ). При отказе суда первой инстанции решение обжалуется в апелляцию, а затем в кассацию; при этом успех целиком зависит от заключения экспертизы о состоянии сына на момент сделки.

Альтернативные способы защиты, если оспаривание по ст. 177 ГК РФ не сработает

Если суд откажет в признании сделки недействительной (например, экспертиза установит состояние ремиссии и сохранность способности понимать свои действия), у сына (его наследников) остаются смежные гражданско-правовые способы защиты.

Базовый перечень способов защиты гражданских прав даёт ст. 12 ГК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ

Из него к вашей ситуации применимы два дополнительных инструмента, независимых от ст. 177 ГК РФ.

Первый — возмещение убытков и компенсация морального вреда в случаях, когда покупатель, зная или долженствуя знать об основании недействительности, действовала недобросовестно. Это вытекает уже из найденных норм: абз. 2 п. 1 ст. 167 ГК РФ лишает знавшую сторону статуса добросовестной, а п. 3 ст. 177 ГК РФ через отсылку к абз. 2–3 п. 1 ст. 171 ГК РФ позволяет требовать возмещения реального ущерба от стороны, знавшей о психическом состоянии продавца.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Второй — присуждение к исполнению обязанности в натуре и восстановление положения, существовавшего до нарушения: если доля выбыла из владения сына помимо его воли (что характерно для сделки лица, не понимавшего своих действий), открывается возможность истребования/восстановления права по ст. 302 ГК РФ и возврата полученного.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Кроме того, самостоятельным основанием для других участников долевой собственности остаётся защита преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) — если доля была продана постороннему лицу с нарушением порядка извещения сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу 8: даже при отказе по ст. 177 ГК РФ сохраняются альтернативные способы защиты: возмещение реального ущерба и убытков от недобросовестного покупателя (п. 3 ст. 177, абз. 2–3 п. 1 ст. 171, ст. 12 ГК РФ), истребование доли, выбывшей помимо воли (ст. 302 ГК РФ), а для сособственников — защита преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). Эти требования могут заявляться в том же иске в качестве самостоятельных правовых оснований.