Можно ли оспорить дарение квартиры второй жене, если в ней живут и прописаны несовершеннолетние дети от первого брака, и куда обращаться — в опеку, прокуратуру или суд?

Оспоримо ли дарение как сделка с общим имуществом супругов

Ключевой вопрос: квартира была куплена в браке с вами, значит, по общему правилу она являлась общей совместной собственностью — независимо от того, на чьё имя оформлена.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Приобретённая в браке квартира — совместная собственность супругов, и вы как сособственник имели право на долю. Значит, распорядиться ею единолично бывший муж мог только с вашим нотариально удостоверенным согласием — тем более что дарение недвижимости подлежит государственной регистрации.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если ваше нотариальное согласие не получено, закон прямо даёт вам право требовать признания сделки недействительной — но в течение одного года со дня, когда вы узнали или должны были узнать о дарении. Вы узнали о нём только по выписке ЕГРН (около двух месяцев назад), поэтому срок по этому основанию у вас не пропущен; отсчёт идёт с момента, когда вы фактически узнали о сделке.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

{у}

Порядок применения этой нормы: отсутствие необходимого согласия делает сделку оспоримой, то есть её нужно признавать недействительной через суд.

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Однако по п. 2 ст. 173.1 ГК РФ оспорить дарение по этому основанию можно, только если доказано, что одаряемая (вторая жена) знала или должна была знать об отсутствии вашего согласия. Здесь важно, что покупалась квартира в браке именно с вами, там с рождения живут ваши общие дети, а новая жена жила с ним лишь год в другом городе и приезжала смотреть квартиру — из этих фактов можно доказывать её осведомлённость.

Отдельно проверьте другую ветку: если после развода вы добровольно подписали нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому квартира отошла ему, — прежний режим совместной собственности прекратился, и оспорить дарение по п. 3 ст. 35 СК РФ не получится; тогда работает только ветка о правах детей (блоки 4–6). Если же переоформление «на себя» прошло без вашего участия и без соглашения о разделе — действует ветка о совместной собственности, и иск нужно строить на ней. Ещё одна ветка: если муж подарил квартиру, продолжая в ней фактически распоряжаться и неся расходы, есть основания для признания дарения мнимым (ничтожным) по ст. 170 ГК РФ, поскольку оно совершалось лишь для вида.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — ст. 170 ГК РФ, п. 1

Вывод: дарение оспоримо в суде: если квартира была куплена в браке и раздел её на имя мужа не оформлялся нотариальным соглашением, вы вправе требовать признания договора дарения недействительным по п. 3 ст. 35 СК РФ во взаимосвязи с п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ, доказывая осведомлённость одаряемой; срок — один год со дня, когда вы узнали о сделке (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры или ответчиков. При наличии признаков мнимости сделки добавляется самостоятельное требование по ст. 170 ГК РФ (ничтожность, трёхлетний срок).

Раздел имущества и денежная компенсация как альтернатива оспариванию дарения

Если оспорить само дарение окажется затруднительно (например, не докажете осведомлённость одаряемой либо обнаружится нотариальное соглашение о разделе), у вас сохраняется самостоятельное требование — о разделе общего имущества супругов и взыскании компенсации доли.

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества возможен и после расторжения брака по требованию любого из супругов; к таким требованиям применяется трёхлетний срок исковой давности. Далее п. 2 ст. 39 СК РФ прямо позволяет суду отступить от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей и при недобросовестных действиях супруга, который совершил без согласия другого супруга сделку по отчуждению общего имущества:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2.
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Возмещения можно требовать и в порядке убытков — стоимости вашей доли в квартире, утраченной в результате распоряжения ею без вашего согласия:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: параллельно с оспариванием дарения (или вместо него, если оспаривание не удастся) заявляйте требование о разделе общего имущества и взыскании денежной компенсации вашей доли, ссылаясь на п. 1, 2 ст. 34, п. 7 ст. 38, п. 2 ст. 39 СК РФ и п. 2 ст. 15 ГК РФ; суд может увеличить вашу долю с учётом интересов несовершеннолетних детей. Трёхлетний срок по этому требованию отсчитывается с момента, когда вы узнали о нарушении права на общее имущество. Иск предъявляется в районный суд.

Сроки: какую давность применять к каждому требованию

В зависимости от основания иска применяются разные сроки, и это определяет тактику.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

По оспоримой сделке (отсутствие нотариального согласия супруга — п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ) срок — один год. Поскольку вы узнали о дарении только из выписки ЕГРН примерно два месяца назад, годичный срок у вас не истёк.

Общее правило начала течения давности:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Ничтожная сделка (мнимость дарения — ст. 170 ГК РФ) имеет трёхлетний срок, причём для лица, не являющегося стороной сделки, — со дня, когда оно узнало о начале её исполнения:

{c32}

Вывод: у вас есть запас по всем основаниям. По оспоримости — годичный срок с момента, когда узнали о дарении (не пропущен, узнали около двух месяцев назад) — п. 2 ст. 181 ГК РФ. По ничтожности дарения как мнимого — три года со дня, когда вы узнали о начале исполнения сделки — п. 1 ст. 181 ГК РФ. По разделу имущества — три года — п. 7 ст. 38 СК РФ; начало течения — по п. 1 ст. 200 ГК РФ. Практический ориентир: подавать иск как можно раньше, не дожидаясь истечения годичного срока.

Нужно ли было согласие органа опеки и какие последствия его отсутствия

Отдельное, самостоятельное основание для оспаривания — отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети собственника.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Эта норма защищает несовершеннолетних членов семьи собственника, проживающих в квартире. Правда, буквально она охватывает не любых несовершеннолетних детей, а проживающих под опекой/попечительством либо оставшихся без родительского попечения. Ваши дети живут с вами (матерью), а не под опекой и не без родительского попечения, поэтому прямое применение п. 4 ст. 292 ГК РФ зависит от того, признают ли их «оставшимися без родительского попечения» — здесь единого автоматизма нет. Именно поэтому на этой норме одной иск строить рискованно, но её стоит заявлять в связке с п. 3 ст. 35 СК РФ.

Связка с Законом об опеке:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Закон об опеке и попечительстве обязывает орган опеки при обнаружении факта отчуждения жилого помещения без его разрешения обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении договора. Это и есть рычаг для обращения в органы опеки: получив от вас заявление, опека должна отреагировать.

Тот же порядок распространяется на согласие по п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: согласие органа опеки требовалось только в случаях, прямо названных п. 4 ст. 292 ГК РФ (дети под опекой либо оставшиеся без родительского попечения). Если опека знала о детях и жилье является единственным, отсутствие согласия опеки — сильное самостоятельное основание оспаривания. Даже если буквальный состав п. 4 ст. 292 ГК РФ спорен, ведите линию «отчуждение единственного жилья несовершеннолетних без участия опеки» вместе с требованием по п. 3 ст. 35 СК РФ. Обращение в опеку — обязательный шаг (см. блок о процедуре).

Сохраняется ли право пользования квартирой у детей и у вас после дарения

Пока дарение не оспорено, право собственности — у одаряемой, и нужно понимать, что будет с правом проживания.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

С момента перехода права собственности право пользования членов семьи прежнего собственника по общему правилу прекращается. Дети как члены семьи прежнего собственника формально под это правило попадают. Но дети собственниками названы именно как члены семьи собственника лишь пока собственником был их отец; при дарении «чужому» лицу связь «член семьи собственника» сохраняется только если они продолжают быть членами семьи нового собственника — проживая раздельно с одаряемой, они ими не являются. Это делает положение детей уязвимым, и главный законный инструмент защиты — именно оспаривание сделки и сохранение пользования через суд.

Для вас как бывшей супруги работает специальная норма:

1. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
   — ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

{к}

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ за бывшим членом семьи собственника право пользования может быть сохранено судом на определённый срок, если у него нет иного жилья и имущественное положение не позволяет обеспечить себя жильём; при этом суд вправе обязать собственника обеспечить иным жильём в том числе тех детей, в пользу которых он платит алименты.

И выселение может быть только по суду:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод: после дарения право пользования детей и ваше по общему правилу не сохраняется автоматически (п. 2 ст. 292 ГК РФ), поэтому выселить вас и детей можно не «завтра», а только предъявив иск и получив решение суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). За вами как бывшей супругой суд может сохранить право пользования на срок по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Для максимальной защиты интересов детей ключевое — добиться признания дарения недействительным (блоки 1 и 4); как самостоятельное требование заявляйте сохранение права пользования за детьми.

Куда идти: опека, прокуратура или суд — и как заморозить квартиру прямо сейчас

Приоритет — суд, но параллельно нужно «включать» опеку и прокуратуру и немедленно обеспечивать иск.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1.
— абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ

Это самый действенный немедленный шаг. Подайте иск и одновременно заявление об обеспечении иска — тогда суд внесёт в реестр запись об аресте или запрете, и одаряемая не сможет ни продать квартиру, ни зарегистрировать в ней новых лиц без снятия обременения.

1. По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Заявление об обеспечении иска, подаваемое в электронном виде, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
   — ст. 139 ГПК РФ, п. 1

1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;
   — ст. 140 ГПК РФ, п. 1

Обеспечительные меры: арест на имущество ответчика, запрет ответчику и другим лицам распоряжаться предметом спора (в том числе передавать его), запрет регистрирующему органу совершать действия с квартирой. Ходатайство об обеспечении иска допустимо заявлять одновременно с подачей иска.

Дополнительно можно требовать внесения в ЕГРН отметки о судебном споре:

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1.
— абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ

Параллельно привлеките прокуратуру в защиту несовершеннолетних:

1. Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования. (В редакции Федерального закона от 05.04.2009 № 43-ФЗ ) 2. Прокурор, подавший заявление, пользуется всеми процессуальными правами и несет все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов.
   — ч. 1 ст. 45 ГПК РФ

1. Прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, в целях осуществления возложенных на него полномочий.
   — ч. 3 ст. 45 ГПК РФ

По делам о выселении прокурор вступает в процесс и даёт заключение — это важно, если одаряемая подаст иск о выселении ваших детей.

Вывод: действовать нужно в следующем порядке. (1) Немедленно в районный суд — исковое заявление о признании договора дарения недействительным (п. 3 ст. 35 СК РФ + п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ, при возможности + ст. 170 ГК РФ и п. 4 ст. 292 ГК РФ) плюс требование о разделе/компенсации и о сохранении права пользования за детьми. (2) Вместе с иском — ходатайство об обеспечении иска: арест квартиры и запрет распоряжения (ст. 139, 140, п. 3 ст. 8.1 ГК РФ); это и есть ответ на вопрос «что делать, пока она не начала выписывать и продавать». (3) Заявление в орган опеки: при обнаружении отчуждения жилья без разрешения опека обращается в суд (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). (4) Обращение в прокуратуру о вступлении в дело и защите интересов детей (ч. 1, 3 ст. 45 ГПК РФ). Опека и прокуратура сами сделку не отменяют — недействительной её признаёт только суд, поэтому суд первичен, а опека и прокуратура — усилители и инициаторы.

Смежные права детей и запасные (альтернативные) варианты защиты

Помимо оспаривания дарения, у ситуации есть самостоятельный пласт — жилищные права несовершеннолетних и защита их единственного жилья, а также «запасные» требования на случай отказа в основном иске.

Про защиту права пользования детей прямо говорит закон:

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
— абз. 2 п. 2 ст. 292 ГК РФ

Дети как члены семьи собственника — даже несовершеннолетние — несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам из пользования жильём, что подчёркивает: их проживание в квартире не «призрачное», а правовое состояние, защищаемое законом. Если одаряемая начнёт выселять детей, прокурор обязан вступить в такое дело и дать заключение (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, см. блок 6).

Если оспаривание дарения не удастся — работают альтернативные требования:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Раздел общего имущества и компенсация доли (п. 7 ст. 38, п. 2 ст. 39 СК РФ, ст. 15 ГК РФ, блок 2), а также требование о сохранении за детьми и вами права пользования квартирой на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, блок 5) — это «страховочная» линия. Выселение и вас, и детей возможно только по решению суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ), значит запас времени у вас есть, и его нужно использовать для иска.

Вывод: кроме иска о признании дарения недействительным, обязательно включайте в тот же иск (или заявите отдельно) требования: о разделе общего имущества супругов и компенсации вашей доли (п. 7 ст. 38, п. 2 ст. 39 СК РФ, ст. 15 ГК РФ) и о сохранении за детьми права пользования квартирой (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, п. 1 ст. 292 ГК РФ). Если одаряемая подаст иск о выселении — в дело вступает прокурор (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ), а выселение возможно только на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Все требования предъявляются в районный суд; везде заявляйте ходатайство об обеспечении иска (ст. 139, 140 ГПК РФ).

Что делать, если в иске об оспаривании дарения откажут

Даже при отказе в признании дарения недействительным у вас сохраняются два самостоятельных требования — о сохранении права пользования за детьми и вами и о разделе имущества. Они защищают интересы детей при любом исходе.

Первое — сохранение права пользования жильём, когда другого жилья нет:

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Ваша ситуация совпадает с ней прямо: дети живут и прописаны в квартире с рождения, иного жилья нет, ходят там в школу и садик. Суд обязан решить вопрос о сохранении за вами права пользования на определённый срок, чтобы вы могли исполнять родительские обязанности — даже после смены собственника.

Подтверждающая практика Верховного Суда по аналогичному спору:

проживают в спорной квартире и приобрели право пользования жилым помещением, что подтверждается вступившим в законную силу решением районного суда. Другого жилого помещения для проживания дети не имеют. Несовершеннолетний Т.К. обучается в гимназии по месту жительства, одновременно занимается спортивной гимнастикой в специализированной детско-юношеской школе олимпийского резерва. Несовершеннолетняя Т.В. проходит обучение в подготовительной группе для поступления в гимназию. В спорную квартиру Т.Н. была вселена в 2006 году после вступления в брак с Т.А.А. и проживает с несовершеннолетними детьми в ней постоянно, в том числе после смерти супруга, место жительства не меняла. Квартира, собственником которой на момент рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций являлась Т.Н., непригодна для проживания, что подтверждается актом обследования жилищных условий. Т.Н. также ссылалась на то, что при рассмотрении судом первой инстанции ее заявления об отсрочке исполнения решения о выселении в материалы дела были представлены документы, подтверждающие отчуждение квартиры третьему лицу на основании соглашения об отступном в счет уплаты долга умершего супруга. Имеются сведения о том, что Т.Н. относится к категории малоимущих граждан, находится в отпуске по уходу за ребенком, не достигшим возраста трех лет. Доказательств наличия другого жилого помещения для проживания Т.Н. и ее детей материалы дела не содержат. Учитывая, что спорная квартира является постоянным и единственным местом жительства несовершеннолетних Т.В. и Т.К., которые в силу малолетнего возраста лишены возможности самостоятельно определять свое место жительства и не могут проживать без законного представителя, суду надлежало разрешить вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением за Т.Н. на определенный срок для реализации возложенных на нее законом родительских обязанностей по воспитанию, содержанию несовершеннолетних детей, осуществлению ежедневной заботы о них, которая невозможна при раздельном проживании. Вследствие смерти отца несовершеннолетних возложение таких обязанностей возможно только на их мать – Т.Н. При определении продолжительности срока, на который за Т.Н. может быть сохранено право пользования жилым помещением, суду первой инстанции при новом рассмотрении дела следует
— Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2016), п. 3

Эта позиция подкрепляет: при отсутствии у детей другого жилья и невозможности их проживания без законного представителя суд обязан сохранить право пользования за матерью, даже если спорное жильё перешло к третьему лицу.

Второе — отступление от равенства долей при разделе в интересах детей, когда часть имущества отчуждена без вашего согласия:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2.
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Пункт 2 ст. 39 СК РФ прямо предусматривает отступление от равенства долей, когда супруг совершил без согласия другого (по п. 3 ст. 35 СК РФ) сделку по отчуждению общего имущества на невыгодных условиях, к которой не применены последствия недействительности. Дарение квартиры второй жене — именно такой случай: вы сможете требовать увеличения своей доли либо компенсации.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ). Одним из юридически значимых обстоятельств по данному делу являлось выяснение вопроса о наличии либо об отсутствии оснований для отступления от начала равенства долей супругов в общем имуществе, а также о наличии или об отсутствии оснований для передачи спорного имущества одному из супругов с присуждением другому супругу соответствующей денежной компенсации. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», при разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд в силу п. 2 ст. 39 СК РФ может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Постановление содержит перечень возможных случаев и оснований, которые законодатель понимает как заслуживающие внимания. При этом закон не требует наличия совокупности этих оснований. В частности, таким 40 самостоятельным основанием являются, прежде всего интересы несовершеннолетних детей.
— Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019), п. 14

Вывод: при отказе в основном иске остаются две самостоятельные линии, обе заявляются в районный суд. (1) Сохранение за вами права пользования квартирой на определённый срок по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ ради исполнения родительских обязанностей — суды обязаны это разрешить, когда у детей нет другого жилья (подтверждено п. 3 Обзора ВС РФ № 3 (2016)). (2) Раздел общего имущества с отступлением от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей и в связи с недобросовестным отчуждением имущества без вашего согласия (п. 2 ст. 39 СК РФ) с присуждением денежной компенсации. Сроки и подсудность те же, что в блоках 2–3.