Можно ли оспорить продажу доли в квартире, если у сособственника деменция и он не давал согласия, и есть ли преимущественное право покупки

Вправе ли отец продать свою долю и срок на защиту сособственника

Отец как собственник доли вправе распорядиться ею по своему усмотрению, и ваше несогласие само по себе сделку не блокирует — закон защищает сособственника через преимущественное право покупки.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

Согласие остальных сособственников на продажу доли не требуется; правила ст. 250 ГК РФ дают матери возможность «перехватить» продажу, купив долю на тех же условиях. Если доля продана третьему лицу, у матери есть три месяца со дня, когда она узнала или должна была узнать о сделке, чтобы через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

1. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
   — п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Ключевой практический вывод: заявляется иск о переводе прав и обязанностей покупателя, а не о признании сделки недействительной — по этому основанию суд в признании недействительности откажет, поскольку закон предусмотрел иное последствие. Цена та же, что уплатил покупатель, — матери придётся внести эту сумму.

Подсудность: иски о правах на жилое помещение предъявляются исключительно по месту его нахождения.

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод: иск о переводе прав и обязанностей покупателя подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры в течение 3 месяцев со дня, когда мама узнала о продаже; ответчики — покупатель и продавец. Цену доли нужно знать, чтобы внести покупательную цену.

Сроки исковой давности — общий ориентир по выбранной конструкции

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — ст. 250 ГК РФ, п. 1

По требованию о переводе прав покупателя действует специальный трёхмесячный срок (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10). По требованию о признании оспоримой сделки недействительной (в т.ч. по ст. 177, ст. 173.1 ГК РФ) срок — один год со дня, когда истец узнал об основаниях недействительности.

Вывод: сроки различаются по конструкции: 3 месяца — перевод прав покупателя, 1 год — признание оспоримой сделки недействительной; оба отсчитываются от момента, когда истец узнал о сделке/основании, и оба дела подсудны тому же суду по месту нахождения квартиры.

Ветка А: доля отца — его личное имущество (приобретена до брака или в браке безвозмездно — дарение, наследство)

Если доля принадлежала отцу до брака либо получена безвозмездно (в дар, по наследству) — это его собственное имущество, и для её продажи согласие мамы как супруги не требуется.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Для этой ветки работают только механизмы ст. 250 ГК РФ (см. блок 1). Психическое состояние мамы на действительность сделки отца не влияет — оспаривать по ст. 177 ГК РФ можно лишь сделку, стороной которой является лицо, не понимавшее её значения (или лицо, дававшее согласие). Здесь мама стороной сделки отца не является и согласия не даёт, значит, оснований из её состояния здоровья против этой продажи нет. Это ключевое различие, которое надо честно понимать, чтобы не строить защиту на неверном основании и не пропустить трёхмесячный срок.

Вывод: в этой ветке единственная реальная защита — иск о переводе прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ) в течение 3 месяцев; состояние здоровья мамы самостоятельным основанием для оспаривания продажи доли отца не является.

Ветка Б: доля отца нажита в браке (общее имущество супругов) — потребуется нотариальное согласие мамы

Если доля приобретена в браке возмездно (покупка) за общие средства, она — общее имущество супругов, и на сделку по её отчуждению нужно нотариально удостоверенное согласие мамы.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Здесь и «работает» состояние мамы: нотариус, удостоверяющий согласие супруги, обязан проверить её дееспособность и понимание сделки; если согласие удостоверено при её неполном понимании либо вовсе не получено, — сделка оспорима.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
   — ст. 173.1 ГК РФ, п. 1

Без нотариального согласия или при его отсутствии продажу доли отца можно оспорить по правилам ст. 173.1 ГК РФ (и п. 3 ст. 35 СК РФ), при этом надо доказать, что другая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об отсутствии согласия. Срок исковой давности по такому требованию — один год со дня, когда мама узнала или должна была узнать о сделке.

Вывод: если доля отца нажита в браке — продажа требует нотариального согласия матери; при его отсутствии сделку можно признать недействительной в течение года, но необходимо доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия. Если доля — личное имущество отца, эта защита не применяется (см. блок 2).

Оспаривание сделки из-за состояния мамы по ст. 177 ГК РФ — когда это сработает

Ст. 177 ГК РФ применяется к сделке, где лицо, не понимавшее её значения, было стороной либо давало согласие; именно поэтому её можно использовать против сделок самой мамы или её нотариального согласия, но не против чистой продажи отцовской доли (см. блок 2).

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
   — ст. 177 ГК РФ, п. 1

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Срок давности по такому иску — один год со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Доказать состояние неспособности понимать значение своих действий в момент сделки нужно медицинскими документами и, как правило, судебной психолого-психиатрической экспертизой, которая назначается судом.

1. При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
   — ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

Отдельно: сам диагноз и начинающаяся деменция — ещё не недееспособность. Признание недееспособным вследствие психического расстройства производится судом в отдельном производстве главы 31 ГПК РФ, и заявление об этом вправе подать в том числе члены семьи независимо от совместного проживания.

1. Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами.
   — ч. 2 ст. 281 ГПК РФ

1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.
   — ст. 29 ГК РФ, п. 1

Если маму признают недееспособной, действия по её имуществу совершает опекун, а её собственные заявления (согласия) на будущее утрачивают силу без опекуна. Важная развилка для стратегии: сделка отца состоялась до признания мамы недееспособной — это не лишает маму права требовать признания сделки недействительной (в т.ч. по п. 2 ст. 177 ГК РФ через опекуна), но сама по себе процедура недееспособности сделку против воли отца-продавца не «отменяет».

Вывод: по ст. 177 ГК РФ оспаривается сделка, в которой сам больной человек был стороной или давал согласие; основание — доказанное отсутствие способности понимать значение своих действий в момент сделки (меддокументы + судебная экспертиза), срок — 1 год. Признание недееспособным возможно через суд по ст. 281 ГПК РФ, но оно подкрепляет последующую защиту, а не заменяет иск по ст. 250 ГК РФ.

Риск вселения покупателя и сохранение ваших прав проживания

Опасение, что «чужой человек вселится», юридически реализуемо: новый собственник доли вправе владеть и пользоваться квартирой. Но есть важная защита для супруга.

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
   — ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Мама — супруг отца-собственника, то есть член его семьи, проживающий в квартире, и потому имеет право пользования этим жильём наравне с собственником. Это право бессрочно и не прекращается автоматически при переходе доли отца к покупателю. Однако за других ваших родственников (например, взрослых детей), если они не собственники и не прописаны/вселены как члены семьи, право пользования может быть более уязвимым, и вопрос о его сохранении решает суд с учётом обстоятельств.

Вывод: покупатель отцовой доли сможет пользоваться квартирой и, теоретически, вселяться; но мама как супруга-сособственник сохраняет бессрочное право пользования, и её проживание не прекращается. Именно это обстоятельство — а не состояние здоровья — должно обеспечивать её защиту, поэтому важно фиксировать её статус сособственника и супруга (документами о браке и о праве собственности).

Что и как доказывать и в каких временных пределах

Доказывание зависит от выбранной защиты. По ст. 250 ГК РФ истец доказывает: (1) доля продана постороннему лицу; (2) её не извещали письменно с указанием цены и условий либо она не отказывалась; (3) сделка состоялась в пределах трёх месяцев до подачи иска.

По ст. 177 ГК РФ доказывается, что в момент сделки (или подписания согласия) лицо не было способно понимать значение своих действий и руководить ими — медицинская документация, показания свидетелей и, главное, заключение судебной экспертизы. По ст. 173.1 ГК РФ дополнительно доказывается осведомлённость покупателя об отсутствии согласия супруги.

Здесь состояние мамы имеет особое значение и для восстановления пропущенного срока: тяжелая болезнь и беспомощное состояние прямо названы законом как возможная уважительная причина.

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Вывод: для перевода прав покупателя — 3 месяца со дня, когда мама узнала о сделке; для признания оспоримой сделки недействительной — 1 год. Пропущенные по уважительным причинам сроки (тяжелая болезнь, беспомощное состояние) суд может восстановить по заявлению гражданина. Дела рассматривает районный суд по месту нахождения квартиры (иски о правах на недвижимость), госпошлина — от цены иска, ответчики — покупатель и продавец.