Можно ли вернуть доли в квартире, проданной матерью в 1990 году без разрешения опеки, и как получить долю в купленной ею квартире, если дети были несовершеннолетними и прошло более 30 лет?

Действителен ли договор 1990 г., которым мать продала доли несовершеннолетних детей

Сделка совершена в 1990 г., то есть до введения части первой ГК РФ. По отношению к ней применяется право, действовавшее на момент её заключения, — прежде всего нормы ГК РСФСР 1964 г. и КоБС РСФСР 1969 г. о необходимости предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Независимо от конкретной редакции тех норм, принцип неизменен и сегодня прямо закреплён в действующем законодательстве.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для родителей, управляющих имуществом ребёнка, установлен тот же режим, что и для опекунов:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает: распорядиться долями троих детей мать была вправе не иначе как с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. По описанной ситуации такое разрешение не выдавалось («продавали через знакомых, без всякой опеки и разрешений»). Продажа квартиры поэтому не просто нарушала порядок, а выходила за пределы правомочий законного представителя — сделка в части долей детей противоречит закону.

Квалификация по действующему праву: распоряжение имуществом долевого собственника без согласия остальных участников либо лицом сверх полномочий представителя влечёт недействительность сделки. Последствие недействительности — двусторонняя реституция, то есть возврат каждой стороне всего полученного по сделке, а при невозможности возврата в натуре — возмещение стоимости.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Применительно к фактам: если договор 1990 г. признают недействительным, то у покупателя была бы обязанность вернуть квартиру (или долю), а у продавца — вернуть деньги, но доля давно отчуждена иному (нынешнему) владельцу, поэтому реституция возможна лишь в виде денежного возмещения стоимости доли с матери как получившей выгоду. Однако практическое значение имеет не столько недействительность, сколько пропуск давности (см. блок 2).

Вывод по блоку: в части отчуждения долей трёх несовершеннолетних детей сделка 1990 г. совершена с пороком — без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, что является основанием для её недействительности. Однако доказательств факта сделки и принадлежности долей в настоящее время нет, а возможность её оспаривания упирается в истечение исковой давности.

О сроках исковой давности: можно ли оспорить сделку и получить что-либо сейчас

Здесь сосредоточен главный риск для вашего требования. По действующей редакции срок исковой давности по ничтожной сделке составляет три года, а для лица, не являющегося стороной сделки (в вашем случае вы — не стороны договора, а собственники долей), он во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Кроме того, установлен предельный (объективный) десятилетний срок по любому требованию:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен
— п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ

Сделка начала исполняться в 1990 г. С этого момента прошло более тридцати лет, что многократно превышает и трёхлетний, и десятилетний предельный срок. Начало течения по общему правилу — день, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике:

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Важный нюанс — несовершеннолетний возраст на момент сделки. Закон дословно не связывает начало течения срока с совершеннолетием; срок по ст. 200 ГК исчисляется с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. Но даже если считать, что вы узнали о нарушении лишь в момент совершеннолетия младшего из вас (ориентировочно начало 2000-х), и воспользоваться, по аналогии, максимально льготным для вас отсчётом — с этого дня уже давно истекли и три года, и десять лет. Срок давности пропущен при любом разумном расчёте.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны и её истечение служит самостоятельным основанием для отказа в иске:

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Восстановление срока по ст. 205 ГК возможно лишь в исключительных случаях, причём уважительные причины должны иметь место в последние шесть месяцев срока:

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности
— ст. 205 ГК РФ

По вашему делу уважительных причин, охватывающих последние шесть месяцев перед истечением трёх- или десятилетнего срока, не усматривается: тот факт, что вы «выросли» и лишь теперь решили разобраться, к таким причинам не относится. Ссылка на ст. 208 ГК (требования, на которые давность не распространяется) здесь неприменима: она касается негаторных требований (ст. 304) и вреда жизни/здоровью, а не виндикации утраченной доли и не реституции по сделке.

Исковая давность не распространяется на: требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Однако требования, предъявленные по истечении трех лет с момента возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму"; (В редакции Федерального закона от 02.11.2013 № 302-ФЗ) требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ

Вывод по блоку: все сроки исковой давности по оспариванию сделки 1990 г., истребованию доли и взысканию её стоимости пропущены — истёк и трёхлетний, и предельный десятилетний срок. Оспорить сделку или признать за собой право на проданную долю через суд в настоящее время практически бесперспективно: против вас будет заявлено о пропуске давности, и в иске откажут. Единственная реальная легальная возможность получить имущество — уже не оспаривание, а наследование после матери (блок 4).

Можно ли истребовать проданную долю у нынешнего собственника (виндикация)

Отдельный (вещно-правовой) путь — истребовать долю у того, кто владеет квартирой сейчас. Но для этого нужно доказать, что вы оставались собственниками после сделки (то есть что сделка недействительна), и преодолеть защиту добросовестного приобретателя.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Ключевой вопрос — выбыло ли имущество из вашего владения помимо вашей воли. Если считать, что доли проданы законным представителем без необходимого разрешения, то по смыслу закона распоряжение сверх полномочий означает выбытие помимо воли несовершеннолетнего собственника — и виндикация у добросовестного приобретателя была бы возможна. При безвозмездном приобретении истребование возможно во всех случаях:

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Однако практическое значение этих норм для вас сведено к нулю двумя обстоятельствами. Во-первых, квартира продана более 30 лет назад и, по вашим словам, уже не находится у первоначального покупателя — она многократно переходила из рук в руки, каждая последующая передача сама по себе требует отдельного обоснования недобросовестности либо иных пороков. Во-вторых, и к виндикационному требованию применяется общий трёхлетний срок исковой давности (с той же логикой начала течения, что в блоке 2), который давно истёк.

Дополнительно действует специальный предельный срок для публично-правовых образований (п. 4 ст. 302 ГК), но вы — частные лица, поэтому он к вам не применяется; для вас определяющим остаётся общий давностный срок.

Вывод по блоку: истребовать проданную долю у нынешнего собственника (виндикация по ст. 301, 302 ГК РФ) в настоящее время невозможно: срок исковой давности истёк, а квартира многократно перешла к третьим лицам. Этот путь не является для вас перспективным.

Можно ли получить долю в квартире, купленной матерью: денежное возмещение и наследование

Ваше имущественное ущемление состоит в том, что полученные от продажи детских долей деньги мать вложила в квартиру, оформленную только на себя, не выделив ничего детям. Юридически утрата доли — это причинённые вам убытки (стоимость доли на момент отчуждения), а вложение этих средств — получение матерью выгоды за ваш счёт.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Взыскание с матери стоимости утраченных долей (как убытков или неосновательного обогащения по гл. 60 ГК) также подчинено общему трёхлетнему сроку исковой давности с теми же правилами начала течения, что и в блоке 2, — эти сроки по вашим требованиям давно истекли. Поэтому прижизненно взыскать с матери стоимость долей или претендовать через суд на долю в купленной ею квартире в настоящий момент практически невозможно.

Остаётся единственный реальный легальный механизм — наследственный. Квартира, купленная матерью на своё имя, является её собственностью, и после её смерти она войдёт в состав наследства. Как дети (наследники первой очереди) вы наследуете её в равных долях наряду с остальными наследниками той же очереди (супруг при его наличии, другие дети). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, впоследствии будет осуществляться по соглашению всех участников:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Таким образом, доля в купленной квартире вам достанется не через оспаривание сделки 1990 г., а в порядке наследования после смерти матери.

Важное условие: если мать уже умерла, действует шестимесячный срок для принятия наследства с даты открытия наследства (ст. 1154 ГК РФ). Если этот срок пропущен без уважительных причин, потребуется восстановление срока в суде либо признание факта принятия наследства фактическими действиями.

Вывод по блоку: взыскать с матери стоимость утраченных долей или получить долю в её квартире через оспаривание сделки невозможно из-за пропуска давности. Реальный путь получения имущества — наследование квартиры матери после её смерти в порядке первой очереди; при пропуске шестимесячного срока — его восстановление в суде.

С чего начинать: восстановление документов и порядок обращения в суд

Документов у вас на руках нет, а для любого иска необходимо подтвердить и сам факт принадлежности долей, и факт сделки 1990 г. Первый шаг — восстановление доказательств во внесудебном порядке:

— запросить выписку из ЕГРН о нынешних собственниках проданной и купленной квартир (через МФЦ или Росреестр);
— запросить в органе технической инвентаризации (БТИ) архивные сведения о зарегистрированных правах и о составе собственников на 1990 г. (в тот период учёт вёлся в БТИ и исполкомах, а не в ЕГРН);
— запросить в нотариальном архиве и в архиве органа опеки и попечительства сведения о наличии/отсутствии разрешения на сделку;
— восстановить свидетельства о рождении (ЗАГС) для подтверждения родства и состава семьи.

Если надлежащие документы получить невозможно, суд может установить юридические факты лишь при условии, что иным путём их установить нельзя:

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов.
— ст. 265 ГПК РФ

факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— подп. 6 п. 2 ст. 264 ГПК РФ

Для исков о правах на жилые помещения действует исключительная подсудность — иск предъявляется по месту нахождения недвижимости:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Вывод по блоку: начинать следует не с суда, а с восстановления документов (ЕГРН, БТИ/архив, ЗАГС, нотариальный архив, орган опеки). Только имея на руках доказательства принадлежности долей и самой сделки, можно оценивать перспективы (которые, как показано выше, по оспариванию минимальны из-за давности). Иски о правах на недвижимость подаются в районный суд по месту нахождения объекта. Обращение к юристу целесообразно для оценки наследственной стратегии и сбора доказательств.

Риски и наследственная стратегия (смежные права)

Риски для вас группируются так. Основной — отказ в иске из-за пропуска исковой давности: исковая давность применяется судом только по заявлению стороны, и её истечение является самостоятельным основанием для отказа:

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске
— п. 2 ст. 199 ГК РФ

Это означает, что даже при безупречно собранных доказательствах суд, по ходатайству ответчика (нынешнего собственника или матери), откажет в иске о признании сделки недействительной и истребовании доли. Второй риск — невозможность доказать факт принадлежности долей именно детям (а не нахождения их на праве долевой собственности), поскольку все документы 1990 г. утрачены, а приватизация/наследование, из которых возникли доли, ничем не подтверждены. Третий риск — взыскание с матери невозможно без доказательства того, что именно на средства от детских долей куплена её квартира.

Единственная устойчивая правовая позиция — наследственная. Квартира, оформленная на мать, — её собственность; после её смерти она войдёт в наследственную массу, а вы как дети — наследники первой очереди. Срок принятия наследства — шесть месяцев со дня открытия наследства. Если мать уже умерла и этот срок пропущен, восстанавливается он только в суде при наличии уважительных причин либо путём подтверждения фактического принятия наследства.

Распоряжение унаследованной долей впоследствии осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вывод по блоку: с точки зрения рисков отдельный иск об оспаривании сделки 1990 г. обречён на отказ из-за давности и дефицита доказательств. Приемлемая стратегия — наследственная: после смерти матери вы как наследники первой очереди наследуете квартиру (долю в ней) в шестимесячный срок; при его пропуске — судебное восстановление. Именно в этом русле и следует строить действия и обращаться к юристу.