Можно ли расторгнуть сделку купли-продажи дома, если после покупки обнаружились гнилые полы и грибок, а продавец скрыл недостатки?

Право покупателя отказаться от договора и вернуть деньги (скрытые недостатки дома)

К договору продажи недвижимости применяется специальная норма о последствиях передачи объекта ненадлежащего качества:

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— ст. 557 ГК РФ

Это означает, что при передаче дома с недостатками, не оговорёнными продавцом, покупатель использует права по ст. 475 ГК, но не вправе требовать замены недвижимости на «аналогичную» (что логично — дом индивидуально-определённый), поэтому доступны только «денежные» способы защиты. Ваше требование вернуть уплаченную сумму здесь полностью укладывается в конструкцию отказа от исполнения договора.

Основание «мягкой» защиты — п. 1 ст. 475 ГК:

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— п. 1 ст. 475 ГК РФ

Гнилые, поражённые грибком полы первого этажа по всему дому, уложенная по старому сгнившему основанию плитка — это неустраняемый без полной замены конструкций недостаток, устранение которого требует несоразмерных расходов (по сути, переборка всех полов первого этажа). Это даёт право именно на отказ от исполнения договора с возвратом уплаченной суммы по п. 2 ст. 475 ГК:

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
— п. 2 ст. 475 ГК РФ

Ключевое условие для успеха — доказать, что дефекты существовали до передачи дома вам, то есть до подписания акта (п. 1 ст. 476 ГК):

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. 2. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
— п. 1 ст. 476 ГК РФ

Здесь и лежит главный процессуальный риск: поскольку гарантийного срока продавец не давал и в акте нет оговорок, именно вы обязаны доказать, что гниль и грибок возникли до передачи вам имущества, а не в результате вашей эксплуатации. Это доказывается экспертизой, которой предстоит установить давность поражения конструкций и его характер (например, «протекание/разрушение, имевшее место задолго до заключения договора»), а не момент обнаружения. Зафиксированное состояние на момент снятия плитки — раннее нарушение, обнаружившее себя сразу после вселения, — усиливает вашу позицию.

Что касается сроков — вы не опоздали: для товаров без гарантийного срока требования можно предъявить в пределах двух лет со дня передачи, если недостатки обнаружены в разумный срок (п. 2 ст. 477 ГК), а у вас прошло менее двух месяцев:

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи
— п. 2 ст. 477 ГК РФ

Основания требования о качестве сохраняются и при отсутствии в договоре специальных условий: товар должен быть пригоден для обычного использования — дом должен быть пригоден для проживания без скрытого поражения несущих конструкций (п. 2 ст. 469, п. 1 ст. 470 ГК).

Вывод: расторгнуть (отказаться от исполнения) договор и вернуть уплаченную цену возможно при условии, что экспертиза подтвердит возникновение гнили и грибка до передачи вам дома и их характер как существенного недостатка (неустранимого или устранимого только с несоразмерными расходами). Срок не пропущен — требования заявляются в пределах двух лет с момента передачи.

Альтернативная ветка: оспаривание сделки (обман / умышленное умолчание)

Отдельный, самостоятельный путь — не «качество товара», а порок воли при заключении сделки. Продавец на показе уверял, что «с ремонтом всё нормально», и умолчал о гнили и грибке, скрытых под плиткой. Намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо обязано было сообщить по добросовестности, прямо признаётся обманом:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Следовательно, сделка может быть признана недействительной как совершённая под влиянием обмана, с возвратом сторон в первоначальное положение (реституция):

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Дополнительно у продавца можно потребовать возмещения убытков — они возмещаются потерпевшему сверх реституции (это также вытекает из п. 4 ст. 179 ГК, цитированного в п. 2).

Менее сильный, но тоже рабочий вариант — заблуждение покупателя относительно качества дома (оно могло носить существенный характер, если бы, зная о гнили, вы не купили бы дом):

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.
— п. 1 ст. 178 ГК РФ

Важный нюанс срока: по оспоримой сделке срок исковой давности — один год, и он начинает течь не с даты сделки, а со дня, когда вы узнали об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности (обнаружение грибка), то есть для вас он ещё идёт:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Следует учитывать различие последствий двух веток: при отказе от исполнения договора (ст. 475 ГК) вы возвращаете дом и требуете назад цену, а убытки взыскиваются по ст. 15 ГК; при признании сделки недействительной применяется реституция по ст. 167 ГК с возвратом всего полученного обеими сторонами и дополнительным возмещением убытков. Практически для вас предпочтительнее ветка по качеству (ст. 475, 557 ГК): бремя доказывания «когда возник дефект» реальнее подтвердить экспертизой, чем доказывать умысел продавца, а возврат цены достигается в обеих ветках.

Вывод: сделка может быть оспорена и по правилам об обмане (умышленное умолчание о гнили и грибке) или заблуждении — с годичным сроком давности, который течёт с момента обнаружения дефектов и для вас ещё не истёк. Но основная и более надёжная для вас линия защиты — требования по качеству товара (ст. 475 во взаимосвязи со ст. 557 ГК).

Денежные требования: цена, убытки, проценты

Возврат уплаченной цены — прямое последствие отказа от исполнения договора (п. 2 ст. 475 ГК). Дополнительно вы вправе взыскать убытки на восстановление нарушенного права и упущенную выгоду:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

В вашем случае это могут быть расходы на досудебную строительно-техническую экспертизу, на частичный ремонт/демонтаж, вынужденный съём жилья и т.п.

Если продавец, получив вашу претензию, неправомерно удерживает деньги (не возвращает цену), на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Итог по деньгам складывается так: возврат цены дома + возмещение убытков (экспертиза, ремонт-фиксация, аренда) + проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда у продавца возникла обязанность вернуть деньги (как правило, с даты отказа/истечения срока на досудебное требование). Если же вы решите оставить дом себе, доступна «мягкая» защита по п. 1 ст. 475 ГК — соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение недостатков (ремонт полов), что также обосновывается экспертной оценкой стоимости восстановительного ремонта.

Вывод: при расторжении вы вправе требовать возврата цены, возмещения убытков (включая стоимость экспертизы и восстановительные расходы) и процентов по ст. 395 ГК; при сохранении дома — соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на ремонт.

Порядок действий: экспертиза, досудебная претензия, суд и подсудность

Экспертиза. Вопрос о давности и характере поражения конструкций требует специальных познаний, поэтому назначается экспертиза (ч. 1, 3 ст. 79 ГПК):

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. 2. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы. 3.
— ч. 1, 3 ст. 79 ГПК РФ

До суда вы вправе провести досудебную строительно-техническую экспертизу (она станет письменным доказательством), а в суде — ходатайствовать о судебной экспертизе; окончательный круг вопросов определяет суд. При этом закон прямо предусматривает последствие уклонения стороны от экспертизы — суд вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза назначена, установленным (ч. 3 ст. 79 ГПК), что важно, если продавец будет препятствовать доступу к объекту.

Бремя доказывания. Именно вы (покупатель без гарантии) обязаны доказать, что дефекты возникли до передачи дома (ч. 1 ст. 56 ГПК в связке с п. 1 ст. 476 ГК):

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Поэтому критично: (1) немедленно зафиксировать состояние (фото/видео, акт с участием независимых лиц), по возможности сохранить не тронутые до конца участки пола до экспертизы; (2) уведомить продавца о выявленных недостатках и пригласить его на осмотр с экспертом, зафиксировав факт и дату уведомления.

Досудебный порядок. Требование о расторжении договора в суде можно заявить только после того, как вы направили продавцу предложение расторгнуть договор и получили отказ либо не получили ответ в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК):

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Поэтому обязательные шаги: письменная претензия продавцу (описание дефектов, требование возврата цены и расторжения, дата) → ожидание 30 дней/отказа → иск.

Подсудность. Иск о правах на недвижимость (здание/дом) предъявляется по месту нахождения объекта — исключительная подсудность, по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК):

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Вывод: последовательность такая — зафиксировать состояние и провести досудебную экспертизу (уведомив продавца), направить продавцу письменную претензию с требованием расторжения и возврата цены, по истечении 30 дней (или при отказе) подать иск о расторжении договора, возврате цены и убытков в районный суд по месту нахождения дома, заявив при необходимости ходатайство о судебной экспертизе.