Можно ли признать договор купли-продажи квартиры между матерью и сыном фиктивным или притворным, чтобы переоформить сделку дарением и избежать налога, если налоговая уже начислила налог по кадастровой стоимости

Квалификация договора: притворная, а не мнимая сделка

Заключённый между сыном и матерью договор купли-продажи по своей правовой природе — классическая притворная сделка, а не мнимая. Мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать какие-либо правовые последствия; здесь же стороны реально желали передать право собственности на квартиру от сына к матери (переход права зарегистрирован, фактическая передача состоялась), но по безвозмездной модели, которую оформили возмездным договором с символической ценой.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Прямое указание на то, что к такой ситуации применяются правила о притворности, даёт сам закон в нормах о дарении:

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса
— абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ

Для фактов этой семьи это означает следующее: сын (продавец) и мать (покупатель) действительно имели в виду дарение — безвозмездную передачу квартиры близкому родственнику, без какой-либо встречной уплаты. Купля-продажа с заниженной ценой, не подкреплённая реальным расчётом, прикрывала именно дарение. Следовательно, договор купли-продажи ничтожен как притворный, а к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Верховный Суд прямо распространяет эту логику и на случай «сделки на иных условиях», что охватывает и подмену возмездной сделки безвозмездной:

притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами. 88. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки явяются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
— п. 87 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Вывод по вопросу: договор купли-продажи, по которому деньги фактически не передавались и который стороны использовали лишь для оформления безвозмездного перехода права к близкому родственнику, подлежит квалификации как притворная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ), прикрывающая дарение. Признавать его «фиктивным/мнимым» по п. 1 ст. 170 ГК РФ некорректно — стороны хотели реального правового эффекта (переход собственности), поэтому применима именно притворность.

Развилка по форме дарения: когда переквалификация возможна, а когда упирается в ничтожность

Здесь есть решающая темпоральная развилка, зависящая от даты сделки — наступило ли время, когда дарение недвижимости между гражданами стало требовать нотариального удостоверения (13.01.2025, Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ):

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Ветка А — договор заключён до 13.01.2025. Тогда дарение недвижимости между гражданами в простой письменной форме являлось допустимым (требовалась только письменная форма и госрегистрация перехода права). В этом случае прикрываемая сделка дарения действительна, и суд, признав куплю-продажу притворной, применяет к отношениям сторон нормы о дарении — право собственности матери сохраняется по основанию «дарение», а налогообложение перестраивается под безвозмездную модель.

Ветка Б — договор заключён после 13.01.2025. Тогда дарение недвижимости между гражданами требовало обязательного нотариального удостоверения, которое отсутствовало. Прикрываемая сделка дарения сама окажется ничтожной из-за несоблюдения формы, то есть признание купли-продажи притворной приведёт не к «спасению» правоотношения, а к его полному крушению: недействительна и прикрывающая, и прикрываемая сделка.

Последствия недействительности в обоих случаях регулируются реституцией:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Применительно к фактам: если обе сделки ничтожны (ветка Б), суд обязан применить последствия — квартиру вернуть в собственность сына-продавца, а поскольку мать «уплаченную» цену фактически не вносила, встречных денежных возвратов не возникнет. Это создаёт дополнительный риск: мать утратит титул собственника, и вся схема «передачи квартиры матери» разрушится, а не «выправится».

Вывод по вопросу: переоформить сделку на дарение «взамен» купли-продажи технически возможно только по ветке А (сделка до 13.01.2025). По ветке Б признание купли-продажи притворной автоматически обнажает порок формы прикрываемого дарения и ведёт к ничтожности обеих сделок с реституцией квартиры сыну — то есть к ровно противоположному желаемому результату.

Налоговое последствие переквалификации: дарение близкому родственнику налогом не облагается

Если отношения сторон переквалифицируются в дарение, налоговая картина меняется принципиально. Доход, полученный в порядке дарения, освобождается от НДФЛ, когда даритель и одаряемый — близкие родственники, а мать и сын прямо названы в этом перечне:

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Для фактов семьи: сын и мать — «родители и дети» по Семейному кодексу, то есть одаряемая мать освобождена от НДФЛ. При этом у сына-дарителя облагаемого дохода в принципе не возникает: дарение безвозмездно (п. 1 ст. 572 ГК РФ), никакой экономической выгоды он не получает, а «доход от продажи» исчезает вместе с ничтожностью притворной купли-продажи.

Однако именно здесь сосредоточен главный налоговый риск, который прямо вытекает из нормы о пределах осуществления прав:

Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. 2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. 3.
— п. 1 ст. 54.1 НК РФ

Существо риска: сын и мать сознательно исказили юридическую форму фактически безвозмездной передачи (оформили её возмездным договором с символической ценой), и последующая переквалификация в дарение направлена на устранение именно той налоговой обязанности, которая возникла из этого искажения. Налоговый орган и суд могут расценить такой маневр как «уменьшение налоговой базы в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни» (п. 1 ст. 54.1 НК РФ) — то есть как неправомерное обналичивание налоговой выгоды задним числом. Доказательства безвозмездности (отсутствие реальных расчётов, банковские выписки, переписка) в этой логике «работают» двояко: они подтверждают притворность, но одновременно фиксируют, что заявленная в договоре возмездность была фикцией с самого начала.

Вывод по вопросу: при состоявшейся переквалификации в дарение НДФЛ с матери как одаряемой не взимается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а у сына отсутствует сам объект налогообложения. Но начисленный налог не будет «снят» автоматически: налоговая вправе опереться на п. 1 ст. 54.1 НК РФ и доначислить налог ввиду изначального искажения формы сделки, поэтому гарантированно «обнулить» уже начисленную сумму ссылкой на дарение нельзя.

Почему начислили налог и что можно реально уменьшить (альтернативная защитная ветка)

Налоговая исчислила НДФЛ сыну как продавцу, применив правило о минимальной налоговой базе — когда цена сделки ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, доход для целей налогообложения приравнивается к этой величине:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Именно поэтому символическая цена в договоре не помогла: по п. 2 ст. 214.10 НК РФ доход сына принят равным 70% кадастровой стоимости, а не договорной цене. Начисление произошло в порядке, предусмотренном для случая неподачи налоговой декларации:

В случае неисполнения налогоплательщиком обязанности по представлению в налоговый орган в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и проведения в соответствии с абзацем первым пункта 1 2 статьи 88 настоящего Кодекса камеральной налоговой проверки налоговый орган на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах исчисляет сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком
— абз. 1 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Принципиально важно: есть ли законные способы уменьшить налог, не прибегая к оспариванию сделки. Таких способов два, и они применяются независимо от квалификации договора.

Первый — имущественный вычет до 1 000 000 рублей при продаже квартиры, бывшей в собственности менее минимального срока:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Второй, часто более выгодный, — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применительно к фактам: если сын когда-то покупал (или строил) эту квартиру и сохранил платёжные документы, он вправе заявить расходы на её приобретение и тем самым существенно (вплоть до нуля) сократить облагаемый доход — а если доход от продажи полностью перекрывается расходами, налога может не быть вовсе. Даже без документов о расходах доступен фиксированный вычет в 1 млн рублей. Это защитная ветка, не требующая признавать сделку притворной и несущая куда меньше рисков.

Дополнительно стоит проверить срок владения: если квартира находилась в собственности сына не менее минимального предельного срока, доход от продажи вообще освобождается от налогообложения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по вопросу: налог начислен правомерно по п. 2 ст. 214.10 НК РФ ввиду заниженной цены (доход = 70% кадастровой стоимости). Реально и без оспаривания сделки налог можно уменьшить через расходы на приобретение квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо через вычет 1 млн рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), а при владении квартирой свыше минимального срока — полностью исключить (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Это более надёжный путь, чем переквалификация в дарение.

Сроки, порядок оспаривания и процедура обжалования налогового уведомления

Если всё же избирается путь признания сделки притворной, применяется срок исковой давности для ничтожной сделки:

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки
— п. 1 ст. 181 ГК РФ

Ключевой момент для фактов: срок течёт со дня начала исполнения ничтожной сделки, то есть с момента регистрации перехода права собственности к матери (именно тогда ничтожная купля-продажа начала исполняться). Если с этой даты прошло более трёх лет и нет оснований для восстановления срока, иск о применении последствий недействительности будет отклонён по заявлению другой стороны (или налогового органа в деле о налоге). Поэтому опоздание с иском — самостоятельное препятствие для переквалификации.

Отдельный и важный риск для самих сторон сделки содержится в норме об эстоппеле:

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 5 ст. 166 ГК РФ

Смысл применительно к семье: сын и мать, сами оформившие возмездный договор и зарегистрировавшие по нему переход права, могут быть признаны действующими недобросовестно, если теперь ссылаются на недействительность собственной же сделки, чтобы уйти от налога. Суд вправе не придать правового значения их заявлению о притворности — это реальный и серьёзный процессуальный барьер.

Что касается налогового уведомления, порядок обжалования следующий:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации
— п. 2 ст. 138 НК РФ (начало)

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц (за исключением актов ненормативного характера, принятых по итогам рассмотрения жалоб, апелляционных жалоб, актов ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действий или бездействия его должностных лиц) могут быть обжалованы в судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган
— абз. 1 п. 2 ст. 138 НК РФ

Применительно к процедуре: начисление произведено в бесспорном порядке по п. 3 ст. 214.10 НК РФ. Чтобы его оспорить, сначала нужно пройти обязательный досудебный этап — подать жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ), и только после рассмотрения этой жалобы (либо истечения срока её рассмотрения) — обращаться в суд. Обращение в суд по правилам гл. 22 КАС РФ без предварительной жалобы в вышестоящий налоговый орган в данном случае не допускается (обязательный досудебный порядок, абз. 1 п. 2 ст. 138 НК РФ).

Вывод по вопросу: иск о признании купли-продажи притворной подлежит подаче в трёхлетний срок со дня регистрации права матери, в районном суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости; при пропуске срока и при недобросовестном поведении самих сторон (п. 5 ст. 166 ГК РФ) шансы на переквалификацию крайне низки. Налоговое уведомление обжалуется сначала в вышестоящий налоговый орган (обязательный досудебный порядок), затем — в районный суд по правилам КАС РФ.