Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если продавец не передал квартиру и не получил полную сумму, а покупатель платит ипотеку?

Можно ли «аннулировать» сделку — то есть признать её недействительной

«Аннулировать» сделку купли-продажи можно только через признание её недействительной, а для этого нужен порок, предусмотренный законом (нарушение закона, притворность, мнимость, порок воли, отсутствие согласия супруга и т.п.). Из описанных вами фактов такого порока не видно: договор заключён, цена согласована, часть цены оплачена банком, стороны исполняли сделку. Неисполнение продавцом обязанности передать квартиру — это нарушение договора, а не порок сделки, поэтому «аннулирование» здесь не работает.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
   — п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Эта норма описывает последствия недействительности (двусторонняя реституция) и применяется только при наличии основания недействительности. Поскольку вы не ссылаетесь ни на один такой порок, рассчитывать на реституцию по ст. 167 ГК РФ нельзя; в иске о признании сделки недействительной будет отказано, а вы потеряете время и госпошлину.

Вывод: «аннулировать» (признать недействительным) договор по описанным обстоятельствам нельзя. Защита покупателя строится не на недействительности, а на отказе от договора / его расторжении из-за неисполнения продавцом обязанности передать квартиру (см. следующий блок).

Непередача квартиры и ключей — основание отказаться от договора и потребовать возврата денег

Ключевой факт: продавец не передал квартиру и не отдал ключи, хотя ипотека платится. Обязанность продавца передать квартиру — основная обязанность по договору купли-продажи, и её неисполнение даёт покупателю прямое право отказаться от исполнения договора.

1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2. При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.
   — ст. 463 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это главное основание: отказ продавца передать проданную квартиру позволяет покупателю в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (достаточно направления уведомления), без необходимости доказывать «существенность» нарушения в суде.

1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. 2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
   — п. 1 ст. 456 ГК РФ

Продавец обязан не только «пустить» вас в квартиру, но и передать её с принадлежностями и документами (техпаспорт, ключи как средство доступа). Непередача ключей — прямое неисполнение этой обязанности.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Норма важна для доказывания: исполнение продавцом считается состоявшимся только после вручения имущества и подписания передаточного акта (или иного документа о передаче). Если акт не подписан и ключи не переданы, продавец не может ссылаться на то, что «квартира и так в вашем распоряжении»; уклонение от подписания документа о передаче закон прямо квалифицирует как отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество.

1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления
   — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Отказ от договора оформляется уведомлением, и договор прекращается с момента его получения продавцом. Это быстрее и дешевле, чем судебное расторжение: иск о расторжении потребует соблюдения досудебного порядка и уплаты госпошлины, тогда как при одностороннем отказе вы направляете уведомление, а в суд идёте уже только за взысканием денег (и при необходимости — за подтверждением прекращения договора и снятием записей).

Вывод: по ст. 463 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора купли-продажи, направив продавцу письменное уведомление (по адресу, указанному в договоре, с описью вложения и уведомлением о вручении, копия — в банк). Альтернативно и при споре — иск о расторжении договора по п. 2 ст. 450 ГК РФ в районный суд по месту нахождения квартиры; в обоих случаях требуется предварительное письменное требование продавцу.

Что и в каком объёме продавец обязан вернуть: цена, проценты, убытки

После прекращения договора (отказом или расторжением) у продавца возникает обязанность вернуть то, что он получил и против чего не предоставил встречного исполнения — то есть фактически полученную сумму (ипотечные деньги банка). Механизм возврата — правила о неосновательном обогащении.

1. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
   — п. 4, 5 ст. 453 ГК РФ

Абзац второй п. 4 ст. 453 ГК РФ прямо описывает вашу ситуацию: продавец получил от покупателя исполнение (деньги банка вполне исполнение покупателя по оплате цены), но сам обязательство не исполнил (квартиру не передал). Поэтому к отношениям применяется гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении — продавец обязан вернуть полученное.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Эта норма закрепляет саму обязанность продавца возвратить сумму, полученную им за не переданную квартиру: после прекращения договора основание для удержания денег отпадает, и они становятся неосновательным обогащением продавца.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Сумма, которую банк перечислил продавцу, подлежит возврату с процентами по ст. 395 ГК РФ. Момент начисления процентов — спорный: суд может отсчитывать их со дня прекращения договора (когда продавец узнал о неосновательности) либо, при заявленном требовании, с более раннего момента; для надёжности заявляйте проценты со дня вручения продавцу уведомления об отказе от договора / требования о возврате.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты начисляются по ключевой ставке Банка России по день фактического возврата денег. Дополнительно вы вправе требовать возмещения убытков — реального ущерба, причинённого нарушением продавца.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 393 ГК РФ

В состав убытков включаются уплаченные вами проценты по ипотеке за период, пока вы без вины не могли пользоваться квартирой, а также иные подтверждённые расходы (оценка, юридические услуги, госпошлина, расходы на регистрацию). Бремя доказывания причинной связи между нарушением продавца и этими расходами лежит на вас.

1. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
   — п. 1 ст. 393 ГК РФ

Вывод: при прекращении договора продавец обязан вернуть всю фактически полученную им сумму (что банк перечислил), с процентами по ст. 395 ГК РФ, и возместить убытки (включая уплаченные банку проценты по ипотеке за время, пока квартирой вы не пользовались). Требовать следует не «полной стоимости» из договора, а именно фактически перечисленного банком, плюс проценты и убытки — это юридически корректная и доказуемая сумма.

Риск встречного требования продавца и значение расписки о рассрочке

Ваш собственный статус небезупречен: вы обязались доплатить остаток цены в течение года (в договоре стоит полная стоимость, фактически банк заплатил лишь часть), и есть расписка продавца о согласии ждать. Если годичный срок уже истёк, а вы остаток не внесли, продавец вправе заявить встречный иск об оплате и процентах. Это надо прямо учитывать: ваш отказ от договора из-за непередачи квартиры не освобождает автоматически от спора о встречной просрочке.

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — п. 3, 5 ст. 488 ГК РФ

Если квартира вам фактически НЕ передана (акт не подписан, ключи не отданы), то п. 3 ст. 488 ГК РФ о «получившем товар» покупателе к вам не применяется — продавец не вправе требовать оплаты не переданного товара как таковой. Но п. 4 той же статьи позволяет взыскать проценты на просроченную сумму, а главное — продавец будет оспаривать сам факт вашей «вынужденности» отказа, ссылаясь на расписку.

Расписка о том, что продавец «согласен подождать», — это соглашение об отсрочке платежа (изменение условия о сроке). Она работает вам во вред по встречному иску (подтверждает, что остаток вы не доплатили) и одновременно вам на пользу против довода о вашей просрочке: если срок отсрочки ещё не истёк, просрочки покупателя нет.

По встречному требованию продавца о расторжении либо об оплате сошлитесь на то, что именно он первым и существенно нарушил договор (не передал квартиру), а по общему правилу сторона, сама нарушившая обязательство, не вправе извлекать из этого выгоду.

1. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ

Продавец, получивший деньги банка и не передавший квартиру, не вправе требовать от вас оплаты остатка и одновременно удерживать имущество — это будет извлечением преимущества из собственного недобросовестного поведения.

Вывод: главный риск — встречный иск продавца о взыскании неоплаченного остатка и процентов, если годичный срок отсрочки истёк и продавец докажет, что передал (или предлагал передать) квартиру. Защита: подчёркивать, что квартира не передана (нет акта и ключей), нарушение продавца — первичное и существенное, а вы вправе заявить зачёт/возражение. Точный исход зависит от содержания договора о сроке передачи, текста расписки и того, истёк ли срок отсрочки — эти факты влияют на определение нарушившей стороны.

Судьба ипотеки: залог банка и погашение записи

Квартира приобретена на кредитные средства, поэтому на ней лежит ипотека в силу закона в пользу банка — независимо от спора с продавцом.

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это означает, что банк остаётся залогодержателем до полного погашения кредита, и любые действия по возврату квартиры продавцу (прекращение права собственности, обратный переход) происходят с обременением. Прекращение договора купли-продажи само по себе кредит и залог не гасит: обязанность возвращать кредит лежит на вас, пока кредит не погашен или не переоформлен.

Важно: сделку между вами и продавцом расторгаете вы, но банк в ней стороной не является. Поэтому распоряжение заложенной квартирой (в том числе возврат её продавцу после расторжения) потребует согласования с банком и погашения ипотеки.

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
   — ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1

Запись об ипотеке погашается по совместному заявлению залогодателя (вас) и залогодержателя (банка) либо по заявлению банка, а также по решению суда о прекращении ипотеки. Пока вы не погасили кредит (например, за счёт возвращённых продавцом средств) и банк не подал совместное заявление, обременение сохраняется — это осложняет возврат квартиры продавцу и сам расчёт с ним.

Практическая последовательность: после вступления в силу решения о расторжении/прекращении договора и взыскании с продавца денег вы за счёт возвращённой суммы досрочно гасите кредит, банк подаёт заявление о погашении записи об ипотеке, и только затем происходит обратный переход права собственности и снятие обременения.

Вывод: ипотека в силу закона сохраняется до погашения кредита. Расторжение договора с продавцом не прекращает ваше обязательство перед банком и залог в его пользу. Порядок: взыскать деньги с продавца → погасить кредит → получить от банка заявление о погашении записи об ипотеке → оформить передачу квартиры продавцу. Банк целесообразно привлечь третьим лицом и уведомить об отказе от договора, чтобы не возникло спора о судьбе залога.

Порядок, подсудность и сроки обращения в суд

Если вы идёте путём судебного расторжения (а не одностороннего отказа), необходимо соблюсти обязательный досудебный порядок.

1. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — п. 2 ст. 452 ГК РФ

До подачи иска вы обязаны направить продавцу письменное предложение расторгнуть договор и вернуть деньги и либо получить отказ, либо выждать тридцать дней без ответа. Без этого суд оставит иск без рассмотрения. Требование направляйте заказным письмом с описью по адресу продавца, указанному в договоре (и по адресу его регистрации).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

Существенное нарушение продавцом договора (непередача квартиры, из-за которой вы лишились того, на что рассчитывали при заключении сделки) даёт право требовать расторжения в суде и возмещения убытков — это альтернативное основание наряду со ст. 463 ГК РФ.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ст. 30 ГПК РФ, п. 1

Иск о правах на квартиру (расторжение договора продажи недвижимости с возвратом квартиры и оспариванием права) подаётся исключительно в районный суд по месту нахождения квартиры.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ

Требование о расторжении и взыскании денег подчинено общему трёхлетнему сроку исковой давности.

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Для защиты денежного требования заявите одновременно с иском ходатайство об обеспечении — иначе продавец может вывести полученные деньги.

1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
   — ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

Арест денег/имущества продавца и запрет распоряжаться спорной квартирой — меры, которые удержат ситуацию до решения суда.

Вывод: порядок — сначала письменное требование продавцу (расторгнуть и вернуть деньги) с выжиданием 30 дней / получением отказа, затем иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Требования объединяются в одном иске: о расторжении (прекращении) договора, о взыскании фактически уплаченного с процентами по ст. 395 ГК РФ, о возмещении убытков, с ходатайством об обеспечении иска. Срок давности — три года; важно уложиться и не пропустить его по каждому требованию.