Как оспорить договор дарения квартиры, если бабушка с деменцией не понимала своих действий и оформила дарение на чужого человека

Можно ли оспорить договор дарения, если бабушка при деменции не понимала значение своих действий

Да, это прямо предусмотрено законом. Договор дарения квартиры, совершённый бабушкой, страдавшей деменцией, может быть признан судом недействительным, если доказать, что в момент его подписания она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими — независимо от того, что формально она оставалась дееспособной (недееспособность судом не признавалась).

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Ключевое условие — именно состояние в момент совершения сделки: само по себе наличие диагноза «деменция» и наблюдение у психиатра недостаточны; нужно доказать, что в день подписания договора расстройство лишало бабушку способности осознавать свои действия.

недействительной в соответствии с данной нормой лишь в том случае, если психическое заболевание или расстройство в момент совершения сделки лишали гражданина способности понимать значение своих действий или руководить ими. Как установлено судом, Э. являлась собственником ¼ доли в праве общей собственности на земельный участок и жилые дома. Между Э. (продавец) и А. (покупатель) заключен нотариально удостоверенный договор купли- продажи доли в праве собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилые дома со строением. Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в общем размере 3 500 000 руб., за А. зарегистрировано право собственности на указанные объекты. Согласно заключению комплексной судебной психолого- психиатрической экспертизы психическое состояние Э. в период заключения 12 договора купли-продажи расценивается как состояние ремиссии после перенесенного приступа психического заболевания. По своему психическому состоянию Э. в период совершения сделки могла понимать характер и значение своих действий и руководить ими.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

{markdown_placeholder_c15}

Наличие нотариального удостоверения не исключает оспаривания, но серьёзно его затрудняет: нотариус при удостоверении сделки обязан был проверить дееспособность и волеизъявление дарителя.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.
— ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает, что против иска будет работать презумпция правомерности действий нотариуса: если нотариус удостоверил сделку, суд будет исходить из того, что волеизъявление на момент удостоверения было, и опровергать это придётся судебной экспертизой. Спор о способности бабушки понимать значение своих действий требует специальных познаний, которыми суд не располагает, поэтому судебная экспертиза по таким делам фактически обязательна.

По общему правилу для разрешения вопроса о способности лица при совершении юридически значимого действия понимать значение своих действий и руководить ими требуются специальные познания, которыми суд не располагает. В таких случаях правом суда, закрепленным статьей 79 ГПК РФ, и в то же время его обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Вывод: оспорить дарение можно, но только в суде и только если судебно-психиатрическая экспертиза подтвердит, что в момент совершения сделки бабушка была не способна понимать значение своих действий и руководить ими. Одних справок врачей и факта наблюдения у психиатра недостаточно — решающим доказательством будет заключение эксперта.

Кто вправе подать иск — живая бабушка, опекун или наследники

Круг истцов зависит от того, жива ли бабушка и признана ли она судом недееспособной. Это три разные ветки.

Ветка А — бабушка жива и не признана недееспособной. Иск вправе подать она сама (через представителя, если по состоянию здоровья затрудняется). Основание — п. 1 ст. 177 ГК РФ, где истцом назван «этот гражданин».

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Ветка Б — бабушка жива, но признана судом недееспособной (или ограничена в дееспособности) уже ПОСЛЕ сделки. Иск подаёт её опекун (попечитель), при этом для случая ограничения дееспособности дополнительно требуется доказать, что другая сторона сделки знала или должна была знать о неспособности бабушки руководить своими действиями.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
— п. 2 ст. 177 ГК РФ

Ветка В — бабушка умерла. Право оспаривать сделку переходит к наследникам: это прямо следует из п. 1 ст. 177 ГК РФ (иск «иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены») и из судебной практики.

Сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной на основании статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску такого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения, а после смерти такого гражданина – его наследников. П. обратилась в суд с иском к А. (даритель, мать истца) и Е. (одаряемая, дочь брата истца) о признании недействительным договора дарения квартиры
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Право на оспаривание не является неразрывно связанным с личностью и как имущественное право, направленное на защиту наследственной массы, входит в состав наследства.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— ст. 1112 ГК РФ

Вывод: если бабушка жива — иск подаёт она сама либо её опекун/попечитель; если её уже нет в живых — иск вправе подать наследники, принявшие наследство. Лицом, не родственником и без наследственных прав, оспорить сделку по общему правилу не получится: нужен собственный нарушенный интерес.

При этом важна оговорка: если бабушка была признана судом недееспособной ДО даты сделки, сделка ничтожна, а не оспорима (см. блок 3), что существенно меняет срок исковой давности и круг требований.

Ничтожность (ст. 171 ГК РФ) как альтернатива оспариванию — если бабушка была уже признана недееспособной

Если на дату подписания договора дарения бабушка уже была признана судом недееспособной вследствие психического расстройства, сделка не оспорима по ст. 177 ГК РФ, а ничтожна по ст. 171 ГК РФ — она недействительна независимо от признания её таковой судом.

Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.
— п. 1 ст. 171 ГК РФ

Квалификация принципиально важна для сроков: по ничтожной сделке действует трёхлетний срок (п. 1 ст. 181 ГК РФ), по оспоримой — годичный (п. 2 ст. 181 ГК РФ). При этом последствия недействительности в обоих случаях одинаковы — возврат всего полученного по сделке (реституция), поскольку п. 3 ст. 177 ГК РФ отсылает именно к правилам реституции из ст. 171 ГК РФ.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 3 ст. 177 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Вывод: если решение суда о недееспособности бабушки состоялось после договора — применяется оспоримая конструкция ст. 177 ГК РФ с годичным сроком давности; если до договора — сделка ничтожна по ст. 171 ГК РФ с трёхлетним сроком. Прежде чем подавать иск, выясните в суде по месту жительства бабушки, признавалась ли она недееспособной.

Срок исковой давности и его восстановление

По оспоримой сделке (основной вариант по п. 1 ст. 177 ГК РФ) срок исковой давности составляет один год.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Течение годичного срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, — то есть не с даты договора, а с момента, когда заинтересованное лицо узнало о психическом состоянии бабушки на дату сделки и о самом дарении.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Если срок пропущен, восстановление возможно только при уважительных причинах, связанных с личностью истца, и лишь если они имели место в последние шесть месяцев срока.

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Вывод: у наследника, не знавшего о сделке и о деменции бабушки, годичный срок начинается с момента, когда он узнал об этих обстоятельствах, поэтому при недавнем обнаружении сделки срок, как правило, не пропущен. Пропуск срока — не безусловный барьер: при уважительных причинах (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние) он может быть восстановлен. Заявление ответчика о применении давности само по себе процесс не останавливает — суд обязан проверить начало течения срока под вашему конкретному случаю.

Экспертиза: прижизненная или посмертная, и как её получить

Главное доказательство по такому делу — судебная экспертиза, которая назначается судом (не проводится по инициативе сторон самостоятельно, как доказательство).

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
— ч. 1 ст. 79 ГПК РФ

{markdown_placeholder_c16}

Прижизненная экспертиза — если бабушка жива: суд назначает судебно-психиатрическую (по показаниям — комплексную психолого-психиатрическую) экспертизу с очным освидетельствованием бабушки и изучением медицинской документации.

Посмертная экспертиза — если бабушка умерла: проводится по материалам дела и медицинской документации (амбулаторная карта, история болезни, справки психиатра). Возможность и действенность посмертной экспертизы прямо подтверждена практикой.

Согласно заключениям назначенных по делу посмертной судебно- психиатрической экспертизы от 31 июля 2017 г. и повторной комиссионной посмертной судебно-психиатрической экспертизы от 23 ноября 2017 г. Л.Н. в периоды оформления завещания от 27 мая 2009 г. и договора дарения от 12 января 2010 г. не могла понимать значения своих действий и руководить ими.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Ключевой вопрос эксперту формулируется так: была ли бабушка на дату подписания договора дарения способна понимать значение своих действий и руководить ими (учитывая её психическое состояние, диагноз, лечение)? Именно такое заключение суд кладёт в основу решения, и уклонение истца от экспертизы влечёт отказ в иске.

При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
— ч. 3 ст. 79 ГПК РФ

Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию.
— п. 1.1 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 12/2026

Обязанность доказывать порок воли лежит на истце.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Вывод: экспертизу назначает только суд в рамках возбуждённого дела. Если бабушка жива — возможна прижизненная (очная), если умерла — посмертная по медицинским документам. Отказ от экспертизы для истца равносилен проигрышу, поэтому ходатайствовать о ней нужно обязательно и своевременно, обеспечив передачу эксперту всей медицинской документации.

Куда и как подавать иск — подсудность, обеспечение, документы

Иск о правах на квартиру и о признании договора дарения недействительным подаётся по правилам исключительной подсудности — в суд по месту нахождения квартиры, а не по месту жительства сторон.

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Желательно одновременно заявить ходатайство об обеспечении иска — арест на квартиру, чтобы предотвратить её перепродажу ответчиком во время процесса.

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
— п. 1 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

В исковом заявлении, помимо требований и их обоснования, нужно указать доказательства и приложить документы; в числе доказательств — медицинская документация, договор дарения, сведения из ЕГРН, нотариальные материалы.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Доказательства собираются сторонами; бремя доказывания состояния бабушки лежит на истце.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Полезно истребовать нотариальное дело (наряд по удостоверенному договору дарения) — оно позволяет проверить, что именно выяснял нотариус в части дееспособности, и реестровое дело Росреестра (для установления точной даты регистрации и наличия обременений/последующих сделок).

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры; параллельно заявляется ходатайство об аресте квартиры (обеспечении иска). Мировому судье такой иск неподсуден, поскольку требование о недвижимости не относится к его компетенции. К иску прикладываются: договор дарения, выписка из ЕГРН, медицинская документация, ходатайство о назначении экспертизы и об истребовании нотариального и реестрового дел.

Последствия признания сделки недействительной: возврат квартиры, убытки, моральный вред

При удовлетворении иска применяется реституция: квартира возвращается в собственность бабушки (если она жива) либо в наследственную массу (если умерла), а запись о праве собственности одаряемого аннулируется.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Реституция по ст. 177 ГК РФ осуществляется по правилам ст. 171 ГК РФ, то есть возврат всего полученного в натуре.

Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 3 ст. 177 ГК РФ

Поскольку дарение — безвозмездная сделка, у одаряемого нет встречного предоставления, которое он мог бы требовать обратно, поэтому реституция фактически односторонняя (возврат квартиры без компенсаций одаряемому). Если одаряемый уже перепродал квартиру, встаёт вопрос виндикации: поскольку имущество выбыло помимо воли дарителя, а последующий приобретатель, как правило, возмездный, применяются правила ст. 302 ГК РФ об истребовании имущества.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Помимо возврата квартиры можно требовать возмещения убытков (например, расходов на восстановление нарушенного права) и компенсации морального вреда в случаях, предусмотренных законом.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Если действия одаряемого носили характер завладения квартирой путём обмана или злоупотребления доверием (воспользовался деменцией), возможна и уголовно-правовая оценка по признакам мошенничества.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок д
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Вывод: успешное оспаривание влечёт возврат квартиры в собственность бабушки (или в наследство), без каких-либо денежных компенсаций одаряемому, поскольку сделка безвозмездная. При перепродаже квартиры третьему лицу возможна виндикация квартиры. При явной недобросовестности (использование деменции) параллельно стоит заявить о преступлении — это даёт дополнительное основание для гражданского иска и повышает шансы на возврат имущества.

Риск утраты квартиры при перепродаже и альтернативные основания иска

Риск — перепродажа квартиры третьему лицу. Если одаряемый успеет продать квартиру до вступления решения в силу, вернуть её можно только виндикацией. Поскольку квартира выбыла из владения дарителя помимо его воли (воля была порочна), а дарение безвозмездно, последующий приобретатель в большинстве случаев не защищён от истребования.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
— п. 2 ст. 302 ГК РФ

Чтобы этого избежать, арест квартиры заявляется одновременно с иском — до перепродажи.

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;
— п. 1 ч. 1 ст. 140 ГПК РФ

Альтернативные основания. Помимо п. 1 ст. 177 ГК РФ (порок воли вследствие психического расстройства) применимы и другие конструкции, которые можно заявить одновременно (каждое требование суд рассмотрит по существу):

• если одаряемый умышленно воспользовался непониманием бабушки — ст. 178 ГК РФ (существенное заблуждение), особенно п. 2 о заблуждении относительно природы сделки и лица, с которым вступают в сделку;
• при обмане в уголовно-правовом смысле — параллельное заявление о мошенничестве по ст. 159 УК РФ, что усиливает доказательственную базу гражданского иска.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок д
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Вывод: основной риск — перепродажа квартиры во время процесса, поэтому арест квартиры (обеспечение иска) нужно заявлять немедленно при подаче иска. При перепродаже квартира истребуется у приобретателя по правилам ст. 302 ГК РФ. Наряду со ст. 177 ГК РФ допустимо заявлять альтернативные основания (ст. 178, 179 ГК РФ) и инициировать уголовную проверку по ст. 159 УК РФ — это не замещает гражданский иск, а дополняет его.

Исполнение решения — возврат квартиры в реестре

После вступления в законную силу решения суда о признании договора дарения недействительным и применении последствий недействительности право собственности одаряемого подлежит прекращению, а одаряемый обязан возвратить квартиру.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Регистрация прекращения права одаряемого и (при необходимости) регистрация права собственности бабушки либо наследников осуществляется в Росреестре на основании вступившего в законную силу решения суда; возврат квартиры в реестре происходит по итогам реституции — восстановления исходного правообладателя в ЕГРН. Вместо отдельной регистрации перехода достаточно решения суда, по которому в ЕГРН вносятся соответствующие записи (погашается запись о праве одаряемого).

Вывод: итог процесса фиксируется через Росреестр — на основании вступившего в силу решения суда прекращается запись о праве одаряемого и восстанавливается право собственности бабушки (или, при её смерти, определяется её наследником с последующим включением квартиры в наследственную массу). Никаких компенсаций одаряемому не выплачивается — сделка безвозмездная.