Риски покупки квартиры у представителя по доверенности: как проверить полномочия и защититься

Форма и обязательность нотариальной доверенности на продажу квартиры

Продажа квартиры — это сделка по распоряжению зарегистрированным в ЕГРН правом и подача заявления о государственной регистрации перехода права; поэтому доверенность на неё должна быть нотариальной.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это означает: если доверенность не удостоверена нотариально, полномочий на подписание договора и подачу документов в Росреестр у дочери собственника нет, а сделка может быть признана совершённой неуполномоченным лицом. Простое «вроде нотариальная» здесь критично — нужно видеть оригинал доверенности, а не заверения риелтора.

Срок действия доверенности — отдельный обязательный реквизит:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Отсюда два вывода для вашей проверки: (1) в доверенности должна стоять дата её совершения — иначе она ничтожна; (2) если срок не указан, она действует только один год со дня выдачи. Перед сделкой надо убедиться, что доверенность выдана недавно и её срок не истёк к дате регистрации.

Объём полномочий — предмет вашего пристального прочтения. Доверенность должна прямо и раздельно закреплять: право продать квартиру (заключить договор купли-продажи, подписать передаточный акт), право подать документы в Росреестр (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ) и отдельно — право на получение денег по сделке. Если в доверенности нет полномочия на получение денег, оплата «на руки» дочери не погасит обязательство перед собственником, а если она выйдет за пределы оговорённых в доверенности полномочий — возникает риск оспаривания по п. 1 ст. 174 ГК РФ.

Вывод. Юридически значима не «нотариальность вообще», а конкретное содержание оригинала доверенности: дата, срок, явное полномочие продать и явное полномочие получать деньги. Отсутствие любого из этих элементов — основание отказаться от сделки либо перестроить расчёты так, чтобы деньги не попадали в руки представителя.

Риск отзыва или прекращения доверенности до сделки и защита покупателя

Ваше опасение «а вдруг её отзовут» юридически закрывается нормой о последствиях прекращения доверенности.

Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
— п. 2 ст. 189 ГК РФ

Ключевая защитная норма: если на момент сделки вам предъявили доверенность, о прекращении которой вы не знали и не должны были знать, то права, приобретённые по такой сделке, сохраняют силу для собственника и его правопреемников. «Должны были знать» — это обязанность проверить именно открытые реестры, а не положиться на устное заверение продавца.

Проверка отзыва технически доступна любому лицу бесплатно и круглосуточно:

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— абз. 2 ст. 189 ГК РФ, п. 1

Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— абз. 4 ст. 189 ГК РФ, п. 1

Практический смысл: нотариальная отмена доверенности вносится в реестр нотариальных действий, сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой через интернет. Поэтому перед сделкой вы обязаны проверить доверенность по публичному реестру отмены доверенностей (сервис ФНП). Если отмена внесена в реестр до сделки, вы считаетесь извещённым — ссылка на «я не знал» не сработает, и сделка будет оспоримой.

Однако проверка только факта «отмены» недостаточна: доверенность прекращается и по иным основаниям, наступающим автоматически.

1. Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.
   — п. 1 ст. 188 ГК РФ

Из этого перечня для вашей ситуации наиболее опасны пп. 5 и 6: смерть собственника, признание его недееспособным или ограниченно дееспособным. Такое прекращение не всегда отражается в реестре отмены доверенностей — дочь может сама не знать или скрывать, что собственник умер или признан недееспособным, а доверенность при этом уже утратила силу, и сделка с таким «представителем» не создаёт прав для продавца. Поэтому дополнительно стоит убедиться, что собственник жив и дееспособен (связь с ним, наличие у нотариуса актуальных сведений), а не только что доверенность не отозвана.

Вывод. Риск отзыва доверенности вы обязаны закрыть самостоятельной проверкой по публичному реестру ФНП непосредственно перед сделкой; при «незнании» об отмене, внесённой в реестр, защита п. 2 ст. 189 ГК РФ не действует. Отдельно проверяйте, что собственник жив, дееспособен и доверенность не прекращена автоматически по п. 1 ст. 188 ГК РФ.

Согласие супруга собственника и риск оспаривания

Квартира взята в новостройке — если она приобретена собственником в период брака на общие средства, она является совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя оформлена.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Отсюда прямой вывод: для продажи квартиры, находящейся в совместной собственности супругов, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это отдельный документ, который не заменяется ни доверенностью, ни устным «всё в порядке». Если его не было, супруг вправе оспорить сделку в суде.

Защитная норма для покупателя — но она требует от вас добросовестности:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Смысл презумпции: при сделке с одним из супругов предполагается согласие другого, и оспорить сделку супруг может только доказав, что вы знали или заведомо должны были знать о его несогласии. Но обратите внимание: в вашем случае действует не собственник-супруг лично, а дочь по доверенности, и квартира оформлена на одного супруга. Если квартира — общее имущество, отсутствие нотариального согласия второго супруга — самостоятельное основание недействительности (п. 3 ст. 35 СК РФ), а годовой срок на оспаривание исчисляется с момента, когда супруг узнал о сделке.

Вывод. Перед сделкой выясните два факта: (1) состоит ли собственник в браке; (2) приобретена ли квартира в период брака. Если квартира — общее имущество супругов, требуйте нотариально удостоверенное согласие второго супруга до подписания договора. Если продавец его не предоставляет или уверяет, что оно «не нужно», — риск оспаривания сделки супругом в годичный срок остаётся на вас.

Риск оспаривания сделки самим собственником (состояние, воля, ущерб интересам)

Даже если доверенность формально не отозвана, собственник может оспорить сделку, ссылаясь на своё состояние в момент выдачи доверенности или на то, что представитель действовал в ущерб его интересам.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Эта норма опасна в ситуации «самого собственника я не видел»: если собственник (например, пожилой человек) в момент совершения сделки/выдачи доверенности не понимал значения своих действий, он или лица, чьи интересы нарушены (в том числе наследники после его смерти), могут оспорить сделку в суде.

Второй пласт — сделка, совершённая представителем в ущерб интересам представляемого:

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
— п. 2 ст. 174 ГК РФ

Сделка дочери от имени собственника может быть признана недействительной по иску собственника, если будет доказано, что она совершена в явный ущерб собственнику, а вы знали или должны были знать об этом ущербе либо имел место сговор. Заниженная цена в договоре — это как раз маркер «явного ущерба»: она даёт суду основание считать, что покупатель знал о продаже по цене существенно ниже рыночной, что ослабляет позиции добросовестного приобретателя.

Отдельно — если представитель вышла за пределы полномочий именно из доверенности:

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Вывод. Факт «собственника не видел, всё ведёт дочь, цена занижена» — это не безобидная формальность, а совокупность признаков, повышающая риск последующего оспаривания: по п. 1 ст. 177 ГК РФ (состояние собственника), по п. 2 ст. 174 ГК РФ (явный ущерб представителю) и по п. 1 ст. 174 ГК РФ (выход за пределы полномочий). Занижение цены, о котором вы знаете, в споре работает против вас.

Заниженная цена: ничтожность, реституция и последствия для покупателя

Занижение стоимости в договоре — это не «техническая деталь», а сделка с двумя слоями риска.

Первый слой — притворность.

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — ст. 170 ГК РФ, п. 1

Если в договоре указана заниженная цена, а реально предполагалась иная (большая) сумма, договор может быть квалифицирован как притворный в части цены либо как сделка на иных условиях. Ничтожность влечёт реституцию — возврат полученного по сделке.

Второй слой — денежная ловушка реституции.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке. Практическая ловушка: если сделка будет признана недействительной (притворной, совершённой неуполномоченным лицом, с пороком воли собственника), вы вернёте квартиру, а получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Заниженную «серую» разницу, переданную мимо договора, возвращать по реституции обязаны, но доказывать её передачу вам придётся самостоятельно и суд её возврат не гарантирует так же надёжно, как цену договора.

Наконец, занижение цены напрямую ослабляет вашу защиту как добросовестного приобретателя при виндикации.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Прямого запрета на «занижение» в законе нет, и добросовестным приобретателем можно остаться и при заниженной цене, но сам факт существенно заниженной цены в совокупности с иными обстоятельствами (продажа через представителя, спешка) суды расценивают как признак того, что покупатель знал или должен был знать о пороках сделки.

Вывод. Рекомендуйте указывать в договоре реальную цену. Если вы согласитесь на заниженную цену, вы принимаете на себя риск: (1) признания договора притворным и его ничтожности; (2) возврата по реституции только суммы из договора при утрате квартиры; (3) ослабления статуса добросовестного приобретателя. Это противоречит вашей цели «не остаться без денег и без квартиры».

Права третьих лиц и эвикция: супруги, наследники, проживающие

Риски «супруг, наследники, претензии по квартире» регулируются гарантией продавца о чистоте прав и последствиями изъятия вещи.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Если вы не знали об обременениях и не согласились их принять, у вас есть право требовать уменьшения цены или расторжения договора.

На случай изъятия квартиры у вас есть прямое право на возмещение убытков от продавца:

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.
   — ст. 461 ГК РФ, п. 1

Важно: соглашение, освобождающее продавца от ответственности за изъятие вещи, недействительно — поэтому даже если риелтор вставит в договор оговорку об «отсутствии претензий» со снятием ответственности, она не защитит продавца, а вас не свяжет.

Отдельный обязательный элемент для продажи квартиры — перечень лиц, сохраняющих право пользования:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Существенное условие договора продажи жилья (ст. 558 ГК РФ) — перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после продажи. Заранее получите выписку ЕГРН и справку о зарегистрированных лицах; наличие несовершеннолетних или иных зарегистрированных лиц, не выписанных до сделки, — риск того, что квартира будет обременена правом пользования.

Вывод. Перед сделкой проверьте по ЕГРН отсутствие залогов, арестов, запретов, ренты, иных собственников (долей), а по справке — отсутствие зарегистрированных лиц, сохраняющих право пользования. Если права третьих лиц есть и вы о них не предупреждены, на вашей стороне п. 1 ст. 460 и ст. 461 ГК РФ (уменьшение цены, расторжение, убытки при изъятии), но это возмещение вы будете реализовывать уже через суд — поэтому дешевле и надёжнее выявить обременения до сделки.

Безопасный расчёт: депонирование у нотариуса и момент передачи денег

Учитывая, что деньги планируется передавать представителю, а цена в договоре занижена, самый безопасный способ расчёта — через нотариуса, а не наличными «на руки» дочери.

Нотариус принимает денежные средства в депозит и затем передаёт их кредитору:

1. принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 23) удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 24) удостоверяют равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу;
   — п. 12 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Стороны обязательства вправе обратиться к нотариусу с совместным заявлением о депонировании денежных средств для передачи продавцу:

Стороны обязательства вправе обратиться к нотариусу с совместным заявлением о принятии от должника на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые указаны в таком совместном заявлении. Если сделка сторон обязательства, предусматривающая депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору в порядке, в сроки и на условиях, которые установлены этой сделкой, удостоверена нотариально, заявление о принятии от должника на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг в целях их передачи кредитору может подать должник. Нотариус, принявший от стороны обязательства на основании заявления, указанного в части первой настоящей статьи, наличные деньги, должен внести их на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег. Принятие нотариусом безналичных денежных средств на основании заявления, указанного в части первой настоящей статьи, осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом стороне обязательства для представления в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса, или направляемого нотариусом в указанный банк в электронной форме.
— ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Смысл депонирования: деньги вносятся на публичный депозитный счёт нотариуса и перечисляются продавцу (собственнику) только при наступлении оговорённых в договоре условий — например, после государственной регистрации перехода права собственности на ваше имя. Это снимает оба главных риска: (1) вы не платите «вперёд» до регистрации; (2) деньги не оседают у дочери, которая может не иметь полномочия их получать или не донести их до собственника.

Если депонирование по каким-то причинам невозможно — используйте безотзывный аккредитив или расчёт через банковскую ячейку с условием доступа продавца только после регистрации. Категорически не рекомендуется передавать наличные представителю напрямую, особенно если в доверенности нет явного полномочия на получение денег: в таком случае платёж считается не произведённым надлежащему лицу, и вы рискуете заплатить дважды.

Вывод. Оплату производите депонированием у нотариуса (или безотзывным аккредитивом) с условием выдачи продавцу после регистрации перехода права в ЕГРН. Деньги представителю «на руки» допустимы только при наличии в доверенности прямого полномочия на их получение — и даже тогда предпочтительнее депонирование, чтобы исключить риск недобросовестности посредника.