Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Недействительность и оспаривание сделок

Можно ли указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену, а разницу оформить распиской, и чем это грозит при регистрации и для налоговой

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от занижения цены в договоре — это притворная сделка в части цены и не защищает ваши деньги.
  2. 2
    Укажите в договоре купли-продажи полную фактическую цену квартиры, которую реально платите. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    Degraded · резервный поиск. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    descriptionДоговор купли-продажи квартиры
  3. 3
    Проверьте, что цена в договоре не ниже 0,7 кадастровой стоимости квартиры.
  4. 4
    Предложите продавцу законный вариант: вычет 1 млн руб. или учёт расходов на приобретение.
  5. 5
    Зафиксируйте оплату полной суммы платёжными документами на договорную цену.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи с полной фактической ценой квартиры.
  • Банковские выписки или платёжные документы о переводе полной суммы.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру и сведения о кадастровой стоимости.
  • Документы о праве собственности продавца и сроке владения.
  • Переписка с продавцом о фактической цене сделки.

  • Сроки и риски

    • Занижение цены в договоре — притворная сделка в части цены, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
    • При недействительности вернут только договорную сумму; «серую» доплату доказывать отдельно (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
    • Суд может отказать в защите из-за злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).
    • Сделку вправе оспорить конкурсный управляющий при банкротстве продавца.
    • Налоговая пересчитает доход продавца от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (ст. 214.10 НК РФ).
    • Укажите в договоре полную фактическую цену — не ниже 0,7 кадастровой стоимости.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь указывать в договоре заниженную цену — это притворная сделка в части цены.
    • Не оформляйте разницу распиской или иным отдельным документом — это не защитит ваши деньги.
    • Не рассчитывайте, что при недействительности сделки вам вернут всю фактическую сумму — суд опирается на цену договора.
    • Не полагайтесь на то, что Росреестр «завернёт» сделку — регистратор цену не проверяет.
    • Не участвуйте в схеме обхода налогового закона — суд может отказать в защите вашего права.

  • Когда нужен адвокат

    • Если продавец настаивает на занижении цены в договоре: Продавец настаивает на занижении цены в договоре — без адвоката не подписывайте.
    • Если сделка уже содержит заниженную цену или «серую» расписку: Сделка уже содержит заниженную цену или «серую» расписку — нужен адвокат для оценки рисков.
    • Если продавец банкротится или есть угроза оспаривания сделки: Продавец банкротится или есть угроза оспаривания сделки — привлекайте адвоката.
    • Если налоговая доначислила НДФЛ, пени или штраф: Налоговая доначислила НДФЛ, пени или штраф — защиту поручите адвокату.
    • Если возник спор о возврате «серой» доплаты при недействительности сделки: Спор о возврате «серой» доплаты при недействительности сделки — ведите через адвоката.

  • Альтернативные пути

    • Предложите продавцу законную альтернативу: вычет 1 млн руб. или расходы на приобретение.
    • Уточните срок владения продавца: 3 или 5 лет освобождают доход от НДФЛ.
    • Оформляйте оплату единым платежом по договорной цене с подтверждающими документами.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — покупатель квартиры по договору купли-продажи с физическим лицом (продавцом). Стороны согласовали фактическую цену квартиры, однако продавец предлагает указать в договоре меньшую сумму, а разницу оформить отдельным документом (распиской или иным способом). Из этого следует, что в договоре будет зафиксирована цена, не соответствующая действительной воле сторон и фактически уплачиваемой сумме, что влечёт квалификацию сделки в части цены как притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и совершённой в обход налогового закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Затронутые правоотношения:

  • Обязательственные отношения по купле-продаже недвижимости. Цена — существенное условие договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Указание в договоре цены ниже фактической означает, что письменное условие о цене не отражает действительное соглашение сторон, а сама сделка в этой части ничтожна как притворная.

  • Отношения по государственной регистрации перехода права собственности. Регистратор не проверяет соответствие договорной цены рыночной, поэтому формально сделка с заниженной ценой может пройти регистрацию. Однако это не устраняет ничтожность ценового условия и не защищает покупателя от последующего оспаривания сделки.

  • Налоговые правоотношения продавца. Доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, если не истёк минимальный предельный срок владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Занижение договорной цены направлено на уменьшение налоговой базы продавца, но налоговая вправе исчислить доход исходя из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (ст. 214.10 НК РФ), что обесценивает схему и создаёт риск доначисления налога, пеней и штрафа.

  • Реституционные отношения при недействительности сделки. Если сделка или её ценовое условие будут признаны недействительными, стороны обязаны возвратить полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Для покупателя это означает риск возврата только суммы, указанной в договоре, тогда как «серая» доплата по расписке подлежит отдельному доказыванию с риском отказа в защите из-за злоупотребления правом.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Фактическая цена квартиры и её соотношение с договорной. Если договорная цена ниже фактически уплачиваемой, сделка в части цены ничтожна как притворная (п. 2 ст. 170 ГК РФ), а действия сторон квалифицируются как обход налогового закона с противоправной целью (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

  • Срок владения продавцом квартирой. Если продавец владел квартирой менее минимального предельного срока (3 или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ. Если срок истёк — доход освобождается от налога, и занижение цены не имеет законного смысла.

  • Соотношение договорной цены с кадастровой стоимостью. Налоговая база по НДФЛ при продаже недвижимости не может быть ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (ст. 214.10 НК РФ). Поэтому занижение договорной цены не гарантирует снижение налога, но создаёт налоговые риски для продавца.

  • Способ оформления и подтверждения оплаты. Расписка на «разницу» не легализует схему и не защищает покупателя: при недействительности сделки возврату подлежит только договорная сумма (п. 2 ст. 167 ГК РФ), а взыскание «серой» доплаты сопряжено с риском отказа в судебной защите из-за злоупотребления правом.

  • Наличие у продавца законных оснований для уменьшения налога. Продавец вправе уменьшить налоговую базу на имущественный вычет в размере 1 млн руб. или на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (ст. 220 НК РФ). Это законная альтернатива занижению цены, при которой в договоре указывается полная фактическая цена.

Можно ли указывать в договоре цену ниже фактически уплачиваемой

В договоре купли-продажи квартиры цена — существенное условие: без неё договор вообще не считается заключённым.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Это значит, что у сторон формально есть свобода определить «цену» в договоре любой суммой — и регистратор, как правило, не проверяет, соответствует ли она рыночной. Однако если в договоре указана одна («бумажная») цена, а фактически стороны договорились о другой, большей, это квалифицируется как притворная сделка.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Занижение цены для уменьшения налогов продавца — это именно сделка «на иных условиях» в части цены: в договоре фиксируется заниженная цена, а реальная прикрывается расписками/«допсоглашениями». Такая сделка в части цены ничтожна, а действия сторон представляют собой обход налогового закона с противоправной целью.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод: писать в договоре сумму меньше реально уплачиваемой нельзя — это притворная в части цены и потому ничтожная сделка (п. 2 ст. 170 ГК РФ), совершаемая в обход налогового закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Указание иной цены, чем фактическая, не является законным способом «сэкономить».

Риски покупателя: расписка не защищает от потери денег

Расписка «на разницу» не делает схему законной и не создаёт для покупателя надёжной защиты реальной суммы. Главный риск — при признании сделки (или её ценового условия) недействительной покупатель сможет вернуть только то, что указано в договоре.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Практическое следствие для вас как покупателя: если сделка будет оспорена (продавцом, его кредиторами, наследниками, при банкротстве) или расторгнута, суд будет опираться на цену, указанную в договоре. «Серую» разницу, переданную по расписке, придётся доказывать отдельно, и эта расписка сама фиксирует участие в притворной схеме, что даёт суду основание применить отказ в защите права ввиду злоупотребления правом (п. 2 ст. 10 ГК РФ, см. блок 1). Кроме того, прикрытый платёж несёт риск квалификации как уклонение от уплаты налогов.

Вывод: оформление разницы отдельной распиской не делает схему законной и не защищает ваши деньги: при недействительности сделки возврату подлежит только договорная сумма, а «серую» доплату придётся взыскивать через суд с риском отказа в защите из-за злоупотребления правом. Единственный надёжный способ не остаться без денег — указать в договоре полную фактическую цену и платить её документально (безналично, через аккредитив/эскроу или с распиской именно на полную сумму, совпадающую с договором).

Налоговые последствия и ответственность за занижение

Налог на доход платит продавец, и при владении квартирой менее минимального предельного срока доход от продажи НДФЛ не освобождается.

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Таким образом, освобождение от НДФЛ действует только если продавец владел квартирой 3 года (при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте, а также если это единственное жильё — п. 3 ст. 217.1 НК РФ) либо 5 лет — в остальных случаях. Если срок меньше — продавец обязан задекларировать доход (форма 3-НДФЛ) и уплатить налог.

При этом налог считается не от «бумажной» цены, а с защитой от занижения: налоговая база по недвижимости не может быть ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (ст. 214.10 НК РФ), который субъект РФ вправе уменьшить вплоть до нуля.

размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— ст. 214.10 НК РФ (реквизиты), п. 6

Это означает: даже если в договоре поставлена заниженная цена, налоговая исчислит доход, отталкиваясь от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом, — то есть экономия на НДФЛ от занижения договорной цены во многих случаях не работает вовсе, а продавец рискует доначислением налога, пеней и штрафа.

Вывод: покупатель НДФЛ с покупки не платит, а вот у продавца занижение цены в договоре не освобождает от налога: если он владел квартирой менее 3/5 лет, налоговая база определяется с учётом кадастровой стоимости и коэффициента 0,7 (ст. 214.10 НК РФ), поэтому схема с заниженной ценой не даёт законной экономии, но создаёт риск доначисления налога, пеней и штрафа, а в крупных размерах — уголовной ответственности. Законные способы уменьшить налог у продавца — имущественный вычет 1 млн руб. или учёт расходов на приобретение (ст. 220 НК РФ), либо полное освобождение при истечении минимального срока владения.

Проверит ли Росреестр/налоговая и «завернут» ли сделку

По общему правилу государственный регистратор прав не вправе по собственной инициативе проверять, соответствует ли указанная сторонами цена рыночной: для регистрации перехода права важно, чтобы условие о цене в договоре было (иначе договор незаключён — п. 1 ст. 555 ГК РФ), а не её величина. Поэтому сам факт «низкой» цены основанием для приостановления или отказа в регистрации, как правило, не является.

Однако это не устраняет иных рисков. Во-первых, налоговый орган получает сведения о сделке из ЕГРН и при камеральной проверке вправе переквалифицировать доход продавца в соответствии со ст. 214.10 НК РФ (см. блок 3), исходя из кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Во-вторых, сделка с заведомо заниженной ценой, направленная на уклонение от уплаты налогов, ничтожна в части цены (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и может быть оспорена заинтересованными лицами (например, конкурсным управляющим при банкротстве продавца) с возвратом сторон в положение, предусмотренное п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Вывод: регистрация сделки по «заниженной» цене технически, скорее всего, пройдёт — цена как таковая регистратором не проверяется, — но это не делает сделку безопасной: налоговая вправе доначислить НДФЛ продавцу от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, а сама сделка в части цены ничтожна и уязвима к оспариванию, из-за чего вы как покупатель рискуете потерей «серой» доплаты. Поэтому «завернуть» сделку в смысле правовых последствий может не регистратор, а суд или налоговая — уже после её заключения.

Как оформить сделку правильно и законно

Законный вариант зависит от срока владения продавца и его права на вычет, но в любом случае цена в договоре должна быть полной и достоверной.

Ветка А — продавец владел квартирой более минимального срока (3 или 5 лет). Тогда доход от продажи вообще освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), и никакого смысла занижать цену нет: смело указывайте полную фактическую цену — налоговых последствий не будет.

Ветка Б — продавец владел квартирой менее срока. Тогда он обязан платить НДФЛ, но вправе законно уменьшить базу: на имущественный вычет в размере 1 млн руб. или на сумму фактических, документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры (ст. 220 НК РФ). Занижать цену в договоре для этого не требуется и нельзя — укажите реальную цену, а вычет применяется в декларации.

Во всех случаях безопасное оформление для вас как покупателя:

  • в договоре — полная фактическая цена, совпадающая с суммой, которую вы реально платите;
  • оплата — документально подтверждаемая: безналичный перевод, аккредитив, эскроу-счёт либо расписка продавца именно на полную сумму, соответствующую договору;
  • цена не ниже 0,7 кадастровой стоимости — иначе налог всё равно пересчитают от кадастровой (ст. 214.10 НК РФ), а расхождение привлечёт внимание налоговой.

Вывод: законного оформления «двух цен» не существует. Правильно — одна достоверная цена в договоре и подтверждённая оплата на эту сумму. Если продавец владел квартирой дольше минимального срока или применяет вычет/учёт расходов, его налог законно снижается или обнуляется без всякого занижения цены — и ваши деньги остаются защищены договором.

Указывать в договоре заниженную цену, а разницу оформлять распиской нельзя — это притворная сделка в части цены (п. 2 ст. 170 ГК РФ), совершаемая в обход налогового закона (п. 1 ст. 10 ГК РФ), и она не защищает ваши деньги: при недействительности сделки возврату подлежит полученное по сделке, и суд будет опираться на цену, указанную в договоре, а «серую» доплату придётся доказывать отдельно (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Развёрнутый вывод по вашим вопросам

1. Можно ли в договоре написать одну цену, а разницу оформить распиской?

Нет. Цена — существенное условие договора продажи недвижимости: без согласованной в письменной форме цены договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если в договоре указана одна сумма, а фактически вы договариваетесь о большей, это квалифицируется как притворная сделка — сделка, совершённая с целью прикрыть сделку на иных условиях (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Такая сделка в части цены ничтожна, а действия сторон представляют собой обход закона с противоправной целью, что прямо запрещено п. 1 ст. 10 ГК РФ. Расписка на «разницу» не делает схему законной — она лишь фиксирует ваше участие в притворной сделке.

2. Чем это грозит вам как покупателю?

Главный риск — потеря денег. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), но суд будет опираться на цену, указанную в договоре. «Серую» доплату, переданную по отдельной расписке, придётся доказывать отдельно и взыскивать через суд, причём суд может отказать в защите права ввиду злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), поскольку вы сами участвовали в схеме, направленной на уклонение продавца от уплаты налогов. Кроме того, сделка с заниженной ценой уязвима к оспариванию — например, конкурсным управляющим при банкротстве продавца.

3. Проверит ли Росреестр или налоговая и «завернут» ли сделку?

По смыслу п. 1 ст. 555 ГК РФ для регистрации перехода права значимо наличие в договоре условия о цене (иначе договор незаключён); прямых норм о том, что регистратор проверяет рыночность цены, нет. Поэтому технически регистрация по заниженной цене, скорее всего, пройдёт. Однако налоговый орган получает сведения о сделке из ЕГРН и при камеральной проверке вправе пересчитать доход продавца исходя из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (ст. 214.10 НК РФ). Это означает, что занижение цены в договоре во многих случаях вообще не даёт продавцу налоговой экономии, но создаёт риск доначисления налога, пеней и штрафа. Сама же сделка в части цены ничтожна и может быть оспорена в суде.

4. Есть ли законный способ уменьшить налог продавца?

Да, и для этого не нужно занижать цену в договоре:

  • если продавец владел квартирой более минимального предельного срока — 3 года в случаях, прямо предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ, либо 5 лет по общему правилу п. 4 ст. 217.1 НК РФ — его доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ);
  • если срок владения меньше, по общему правилу продавец может уменьшить налоговую базу на имущественный вычет или на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры (ст. 220 НК РФ — применимую редакцию следует проверить).

В обоих случаях в договоре указывается полная фактическая цена — и ваши деньги защищены, и налоговых рисков нет.

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от предложения продавца указать заниженную цену. Объясните, что такая сделка ничтожна в части цены (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и не защищает ваши интересы как покупателя.

  2. Укажите в договоре купли-продажи полную фактическую цену квартиры — ту сумму, которую вы реально платите. Это единственный надёжный способ защитить свои деньги при возможном оспаривании или расторжении сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

  3. Проверьте, чтобы цена в договоре была не ниже 0,7 кадастровой стоимости квартиры. Если она окажется ниже, налоговая всё равно пересчитает доход продавца от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (ст. 214.10 НК РФ), а расхождение привлечёт дополнительное внимание к сделке.

  4. Оплатите квартиру документально подтверждаемым способом: безналичный перевод, аккредитив, эскроу-счёт либо расписка продавца — но именно на полную сумму, совпадающую с ценой в договоре.

  5. Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр (через МФЦ). Регистратор проверит наличие условия о цене в договоре (п. 1 ст. 555 ГК РФ), но не её соответствие рыночной — при полной и достоверной цене оснований для приостановления или отказа не возникнет.

  6. Если продавец настаивает на занижении цены — оцените риски: вы рискуете потерей «серой» доплаты при оспаривании сделки или банкротстве продавца, а сама сделка может быть признана ничтожной в части цены. В таком случае безопаснее отказаться от сделки либо предложить продавцу законные способы снижения налога (вычет или учёт расходов по ст. 220 НК РФ, освобождение по ст. 217.1 НК РФ).