Можно ли аннулировать сделку по покупке квартиры из-за мышей, если прошло 2 месяца и подписан акт приема-передачи

Согласно ст. 475 ГК РФ, последствия передачи товара ненадлежащего качества распространяются и на недвижимость как объект купли-продажи, если специальные нормы (например, ст. 557 ГК РФ, не приведённая в исходных данных) не устанавливают иного. Обнаружение мышей и их следов (помет, дырки, запах) через два месяца после приобретения квартиры может квалифицироваться как недостаток качества, который не был оговорён продавцом. При этом факт подписания акта приёма-передачи с фразой «претензий к состоянию квартиры нет» не лишает покупателя права ссылаться на скрытые недостатки, поскольку при обычном осмотре (даже с участием агента) невозможно выявить наличие грызунов внутри стен. Такие дефекты относятся к скрытым, и покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных расходов на их устранение.

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 475

Если же заражение грызунами оказалось настолько серьёзным, что квартира непригодна для нормального проживания или требует несоразмерных затрат на дератизацию и ремонт, возникает вопрос о существенности нарушения. В таком случае продавец, не сообщивший о проблеме, несёт ответственность по ч. 2 этой же статьи: покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Для признания недостатка существенным необходимо оценить, являются ли мыши неустранимым дефектом (например, если грызуны повредили несущие конструкции) или требуют многократных обработок и не могут быть устранены без больших затрат. Соседи, утверждающие, что проблема была давно, указывают на системный характер дефекта, что усиливает аргументацию в пользу существенности.

1. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаче
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 475

Помимо специальных последствий за недостатки качества, общая норма ст. 450 ГК РФ закрепляет право на расторжение договора при существенном нарушении. Наличие мышей, особенно если оно неоднократно проявляется и связано с давней проблемой, может признаваться существенным нарушением, так как покупатель в значительной степени лишился того, на что рассчитывал: квартиры, пригодной для проживания без угрозы здоровью и имуществу. Однако важно доказать, что продавец знал или должен был знать о заражении, но умолчал — устные заверения при осмотре и показания соседей подтверждают это.

1. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
   Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 450

Если покупатель не настаивает на полном расторжении, он вправе требовать возмещения убытков по ст. 15 ГК РФ. Убытками здесь будут расходы на дератизацию, восстановление повреждённых стен, устранение запаха, а также возможная упущенная выгода, если квартира предназначалась для сдачи в аренду. Поскольку продавец не раскрыл информацию о грызунах, его действие является нарушением права покупателя на получение доброкачественного имущества, и он обязан компенсировать реально понесённые затраты. Для взыскания убытков достаточно доказать сам факт расходов и их причинно-следственную связь с недостатком, скрытым на момент сделки.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 15

Таким образом, на основании имеющихся норм покупатель может одновременно использовать ст. 475 для уменьшения цены или устранения недостатков, ст. 450 как альтернативное основание для расторжения при существенности дефекта, и ст. 15 для компенсации убытков вне зависимости от выбранного способа защиты. Если бы в контексте были специальные статьи о качестве недвижимости (например, ст. 557 ГК РФ о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества или ст. 556 о передаче по акту), они бы прямо регулировали данный случай, но их отсутствие не препятствует применению общих положений ГК РФ, которые в данном анализе достаточны.