В рассматриваемой ситуации между юридическим лицом (продавцом) и покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры с условием о рассрочке платежа. Впоследствии данный договор был расторгнут по соглашению сторон, инициатором которого выступил покупатель. При расторжении продавец возвратил покупателю не всю уплаченную им сумму, а удержал часть в качестве компенсации за проживание покупателя в квартире и пользование ею в период до расторжения.
Юридически значимым обстоятельством является факт расторжения договора по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке по вине одной из сторон. Поскольку договор прекратил свое действие, обязательства сторон по нему считаются прекращенными, если иное не установлено соглашением. В данном случае стороны самостоятельно определили условия расторжения, включая порядок возврата уплаченных средств.
Ключевой правовой вопрос заключается в квалификации удержания части цены. Если квартира фактически находилась во владении и пользовании покупателя до расторжения договора, то покупатель получил определенную имущественную выгоду (пользование жилым помещением без внесения платы за наем). В этом случае удержание части денежных средств может рассматриваться как плата за такое пользование, а не как необоснованное обогащение продавца. При этом важно, что стороны добровольно закрепили это условие в соглашении о расторжении, что свидетельствует об их согласованной воле.
Таким образом, правовая квалификация ситуации зависит от того, была ли квартира передана покупателю во владение и пользование, а также от содержания самого соглашения о расторжении. Если условие об удержании прямо предусмотрено соглашением сторон и не противоречит существу обязательств, оно может быть признано допустимым. Нормы, регулирующие неосновательное обогащение, предполагают получение имущества без установленных законом или сделкой оснований; в данном же случае основанием для удержания выступает двустороннее соглашение сторон.
При расторжении договора купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон ключевое значение имеет то, как стороны договорились урегулировать свои имущественные отношения. Удержание продавцом части уплаченной цены в качестве компенсации за проживание и пользование квартирой само по себе не является неосновательным обогащением, если такое условие прямо предусмотрено соглашением о расторжении договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, включая условия о последствиях его расторжения.
- Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 421
Возможность расторгнуть договор по соглашению сторон прямо установлена ст. 450 ГК РФ, что и было сделано в рассматриваемой ситуации.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Однако решающей в вопросе возврата денежных средств является ст. 453 ГК РФ, которая в пункте 4 устанавливает специальный режим для последствий расторжения договора. По общему правилу стороны не могут требовать возврата исполненного, но закон делает исключение: иное может быть установлено законом или именно «соглашением сторон». Таким образом, если в соглашении о расторжении прямо зафиксировано, что продавец удерживает определённую сумму (например, в качестве компенсации за пользование), то такое условие договора является законным основанием для уменьшения возвращаемой суммы.
- Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 453
В данном случае покупатель и продавец добровольно подписали соглашение о расторжении, которое содержит условие об удержании части уплаченной цены. Это условие стало частью договорённости сторон (соглашением сторон), а значит, оно является правовым основанием для того, чтобы продавец не возвращал полную сумму. Само по себе пользование квартирой в период действия договора (особенно если переход права собственности ещё не состоялся при рассрочке) может быть квалифицировано сторонами как предоставление, имеющее стоимость, и его компенсация не противоречит существу обязательства.
Теперь обратимся к ст. 1102 ГК РФ, которая регулирует неосновательное обогащение. Она требует возврата имущества, приобретённого «без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований». Поскольку в нашем случае удержание произведено на основании сделки — соглашения о расторжении договора купли-продажи, — это удержание имеет под собой сделку как законное основание.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Поскольку соглашение сторон является сделкой (основанием), и в нём прямо предусмотрено удержание части цены, состав неосновательного обогащения отсутствует. Если же покупатель докажет, что это условие было навязано или является кабальным (например, размер удержания явно несоразмерен стоимости пользования и фактически лишает покупателя всего уплаченного), покупатель может оспорить соглашение в целом или данное условие по другим основаниям (ст. 179 ГК РФ о кабальной сделке), но в рамках вопроса о неосновательном обогащении при наличии действительного соглашения сторон оснований для возврата полной суммы нет. Таким образом, условие об удержании компенсации в соглашении о расторжении соответствует требованиям ГК РФ и не образует неосновательного обогащения продавца.
