Можно ли перевести нежилое здание в жилое, если на первом этаже магазин, а на втором хочу сделать квартиру?

Допустим ли перевод нежилого помещения в жилое в принципе

Закон прямо допускает перевод нежилого помещения в жилое, но только при соблюдении двух обязательных условий: соблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ), и соответствие помещения установленным требованиям к жилым помещениям (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. 3 1 . Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3 2 .
   — ч. 1 ст. 22 ЖК РФ

Второй этаж вашего здания — это нежилое помещение, и сама возможность его перевода в жилое законом не исключена. Однако норма ставит жёсткое условие: перевод возможен, только если помещение отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, либо если эти требования реально можно обеспечить (например, переустройством).

1. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. (В редакции Федерального закона от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 3.
   — ч. 4 ст. 22 ЖК РФ

Ключевой вывод для вашей ситуации: если второй этаж перестанет отвечать обязательным требованиям к жилью (высота потолков, инсоляция, наличие инженерных систем и т.п.) и эти несоответствия неустранимы, орган местного самоуправления обязан отказать в переводе. Поэтому первым шагом нужно оценить физическую пригодность второго этажа под жильё, а не факт того, что здание числится нежилым: сам по себе статус «нежилое» в документах переводом снимается.

Каким требованиям должен отвечать второй этаж, чтобы стать жилым помещением

Понятие жилого помещения — это изолированное помещение, являющееся недвижимостью и пригодное для постоянного проживания (отвечает санитарным и техническим правилам). Конкретные требования устанавливает Правительство РФ.

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Требования к жилому помещению закреплены в Положении, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006. Применительно к вашему второму этажу ключевыми являются следующие обязательные параметры:

Инженерные системы. Помещение должно быть обеспечено электроосвещением, водоснабжением (холодным и горячим), водоотведением, отоплением и вентиляцией. Для одно- и двухэтажных зданий в поселениях без централизованных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных — это ваша потенциальная лазейка, если здание не подключено к центральным сетям.

1. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2018 № 1653) 13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. 14.
   — п. 12 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Инсоляция и естественное освещение. В жилом помещении должна обеспечиваться инсоляция (для однокомнатной квартиры — не менее чем в одной комнате), а комнаты и кухня обязаны иметь непосредственное естественное освещение (окна). Если на втором этаже по проекту нет окон в жилых комнатах или они выходят только во внутренние помещения — перевод будет невозможен.

1. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
   — п. 21 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

1. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10.
   — п. 25 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Высота помещений. Высота комнат и кухни должна быть не менее 2,5 м (в климатических районах IА, IБ, IГ, IД, IVа — не менее 2,7 м), коридоров и холлов — не менее 2,1 м.

1. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. 24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. 25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. 26.
   — п. 22 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Шумоизоляция. Уровень звука в жилых комнатах не должен превышать 55 дБ днём и 45 дБ ночью. Это важно для вас, поскольку на первом этаже работает магазин: шум от торгового зала, холодильного и вентиляционного оборудования не должен превышать эти пределы, иначе помещение не будет соответствовать требованиям к жилью.

1. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
   — п. 26 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод: перед подачей заявления необходимо заказать техническое обследование/заключение, подтверждающее соответствие второго этажа каждому из перечисленных требований, либо составить проект переустройства, которым эти соответствия достигаются (проведение отопления, водоснабжения, обеспечение инсоляции и шумоизоляции).

Предварительное условие: объект перевода — «помещение», а не здание целиком

Глава 3 ЖК РФ регулирует перевод именно «помещения» (жилого/нежилого). У вас в собственности значится двухэтажное здание как единый объект недвижимости с назначением «нежилое». Это создаёт принципиальную развилку, от которой зависит весь маршрут.

Развилка 1 — помещения уже выделены в ЕГРН. Если здание хотя и зарегистрировано как «нежилое здание», но внутри него на кадастровом учёте стоят отдельные помещения (первый этаж — нежилое помещение магазина, второй этаж — отдельное нежилое помещение), то вы переводите именно второй этаж как самостоятельный объект по ст. 22–23 ЖК РФ. Это штатный случай.

Развилка 2 — здание зарегистрировано как единый объект без выделенных помещений. Тогда для перевода второго этажа сначала нужно образовать (поставить на кадастровый учёт) помещения в этом здании, то есть выделить второй этаж в отдельное нежилое помещение. Это кадастровая процедура с подготовкой технического плана кадастровым инженером.

Важное ограничение: закон прямо запрещает постановку на кадастровый учёт помещений (в том числе жилых) именно в жилом доме (ИЖС) и садовом доме.

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
   — ч. 7 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это ограничение, напротив, работает в вашу пользу: ваше здание — это не жилой дом ИЖС и не садовый дом, а нежилое (коммерческое) здание, поэтому выделение в нём отдельных помещений не запрещено. После выделения второго этажа в самостоятельное нежилое помещение оно становится полноправным объектом перевода в жилое.

Вывод: если помещения ещё не выделены — порядок действий двухэтапный: (1) выделение/кадастровый учёт второго этажа как нежилого помещения, (2) перевод этого помещения в жилое по гл. 3 ЖК РФ. Если первый этаж тоже остаётся на вас, магазин и будущее жильё окажутся разными объектами недвижимости в одном здании — это законом допускается (помещение магазина останется нежилым, второй этаж станет жилым).

Процедура перевода: куда подавать, какие документы, сроки

Перевод осуществляет орган местного самоуправления по месту нахождения помещения. Заявление подаёт собственник (вы) непосредственно или через МФЦ.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции Федерального закона от 28.07.2012 № 133-ФЗ) 1) заявление о переводе помещения; 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
   — ч. 1 ст. 23 ЖК РФ

Перечень документов для перевода нежилого в жилое: заявление, правоустанавливающие документы на помещение, план помещения с техническим описанием, поэтажный план дома, а при необходимости переустройства/перепланировки — проект этих работ. Обратите внимание: требования о согласии общего собрания МКД и согласии собственников примыкающих помещений (п. 6 и 7 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ) установлены только для перевода жилого в нежилое — для вашего случая (нежилое → жилое) они не применяются, поскольку вы — единственный собственник здания.

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); 6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ) 7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
   — ч. 2 ст. 23 ЖК РФ

Решение принимается не позднее 45 дней со дня представления документов.

1. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов
   — ч. 4 ст. 23 ЖК РФ

Завершение перевода: если для превращения в жильё требуется переустройство и (или) перепланировка, вы проводите работы, направляете в орган уведомление о завершении, после чего акт приёмочной комиссии утверждается (в срок до 30 дней), и перевод считается оконченным со дня внесения изменений в ЕГРН о назначении помещения. Если работы не требуются — основанием для внесения изменений в ЕГРН служит сам документ о решении о переводе (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

1. По окончании указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ заявитель направляет уведомление о завершении указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план помещения, в отношении которого осуществлена перепланировка, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также в таком уведомлении указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Утверждение акта приемочной комиссии осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, указанного в настоящей части уведомления. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение переустройства и (или) иных работ в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении помещения. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение перепланировки в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади и назначении такого помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
   — ч. 9 ст. 23 ЖК РФ

Вывод: заявление подаётся в администрацию муниципального образования по месту нахождения здания (лично или через МФЦ); срок решения — до 45 дней. Практически в вашем случае (второй этаж под магазином, который изначально проектировался как торговое/складское помещение) почти наверняка потребуется проект переустройства: обустройство санузла, кухни, отопления — а значит, перевод пройдёт с выполнением работ и последующим кадастровым учётом образуемого/изменённого помещения.

Основания для отказа и порядок обжалования

Отказ в переводе допускается в исчерпывающих случаях, и главные для вас — несоблюдение условий перевода (ст. 22 ЖК РФ, то есть несоответствие второго этажа требованиям к жилью либо неустранимость несоответствий) и несоответствие проекта переустройства требованиям законодательства.

1. несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. 3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Глава 4. Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение 1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
   — п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ

Решение об отказе должно содержать конкретные основания со ссылкой на нарушение и может быть обжаловано в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ — спор об оспаривании решения органа местного самоуправления рассматривается в порядке административного судопроизводства, гл. 22 КАС РФ, в районном суде по месту нахождения органа).

Вывод: отказ не окончателен — если администрация откажет, вы вправе оспорить отказ в суде, но для успеха нужно доказать фактическую пригодность второго этажа под жильё (заключения специалистов, проект, акты). Практически выгоднее до подачи заявления устранить очевидные несоответствия и подготовить качественный проект, чем оспаривать отказ.

Риски: нельзя просто «жить» или переделать без разрешения

Если вы переоборудуете второй этаж под жильё и начнёте в нём проживать без решения органа местного самоуправления о переводе, вы используете нежилое помещение не по назначению. Жилые помещения предназначены для проживания граждан, и собственник осуществляет права в соответствии с назначением помещения.

1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. 3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
   — ч. 2 ст. 288 ГК РФ

Последствия самовольного использования нежилого помещения под проживание: (1) помещение юридически останется нежилым — вы не сможете зарегистрироваться в нём по месту жительства, пользоваться им как полноценным жильём (оформлять социальные выплаты по этому адресу и т.п.); (2) самовольное переустройство, проведённое без решения о переводе, может повлечь требование органа о приведении помещения в прежнее состояние, а при неустранении — судебное разбирательство; (3) размещение жилья в здании, где на первом этаже работает магазин, без соблюдения требований пожарной безопасности и санитарных норм создаёт риски привлечения к административной ответственности.

Кроме того, перевод нежилого помещения в жилое подразумевает соблюдение требований законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ): если в результате переоборудования изменятся параметры здания (например, надстройка, изменение несущих конструкций), это уже будет реконструкцией, которая без разрешения/согласования создаёт риск признания работ самовольными.

Вывод: легализовать второй этаж под жильё можно только через описанную выше административную процедуру перевода (при необходимости — с предварительным выделением помещения). Самовольное переоборудование и проживание без перевода не придаёт помещению статус жилого и создаёт риски предписаний, ответственности и невозможности регистрации по месту жительства.

Альтернативный маршрут: изменение назначения здания вместо перевода помещения

Наряду с переводом отдельного помещения существует иной правовой путь — изменение назначения всего здания либо его части через процедуры, которые закон связывает с «изменением параметров объекта капитального строительства» (реконструкцией) и последующей постановкой на кадастровый учёт уже в новом качестве. Жилым домом признаётся индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат и вспомогательных помещений для проживания.

1. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Статья 16. Виды жилых помещений 1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2.
   — ч. 2 ст. 16 ЖК РФ

Однако здесь есть принципиальное ограничение практического характера. Ваше здание — смешанного использования: первый этаж занимает магазин (нежилое). Здание, в котором на первом этаже работает магазин, а на втором — жильё, не становится «жилым домом» в смысле ч. 2 ст. 16 ЖК РФ (это здание для постоянного проживания, а не объект торговли), и не становится автоматически многоквартирным домом (для МКД требуется две и более квартиры).

Квартирой признаётся структурно обособленное помещение именно в многоквартирном доме с прямым доступом к помещениям общего пользования.

1. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. 4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Статья 16. Виды жилых помещений 1. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. 2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Информация о жилом доме, характеризующая и индивидуализирующая его, включается в электронный паспорт жилого дома. Форма электронного паспорта жилого дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (В редакции Федерального закона от 24.06.2025 № 180-ФЗ) 3.
   — ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Отсюда следует вывод: в вашем случае корректная юридическая конструкция — не «признать всё здание жилым домом» и не «сделать квартиру в МКД», а именно выделить второй этаж в отдельное нежилое помещение и перевести его в жилое (жилое помещение в здании смешанного назначения). Перевод помещения по гл. 3 ЖК РФ — это и есть тот механизм, который закон предусматривает для наделения нежилого объекта статусом жилого; изменение же назначения всего здания потребовало бы перевода и первого этажа (магазина), что для вас нецелесообразно и избыточно.

Вывод относительно альтернативы: если вы хотите сохранить магазин на первом этаже, единственный рабочий путь — перевод второго этажа как отдельного помещения в жилое; попытка изменить назначение всего здания противоречит фактическому использованию первого этажа под торговлю и не даёт преимуществ.