Незарегистрированный дом, построенный в браке: прав ли суд, отказав в разделе имущества?

Является ли незарегистрированный дом, построенный в браке, совместно нажитым имуществом, подлежащим разделу

Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права на дом не исключает его из состава общего имущества супругов. Закон относит к совместной собственности любое недвижимое имущество, нажитое в браке, независимо от того, на кого оно оформлено:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
   — п. 1 ст. 256 ГК РФ

общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пп. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. 128 и 129, пп. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства
— п. 15 Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Здесь важно разграничить два вопроса, которые суд смешал воедино. Ст. 219 ГК РФ о том, что право собственности на вновь создаваемую недвижимость возникает с момента регистрации, определяет момент возникновения вещного права на сам объект — то есть в собственность дома никто из супругов до регистрации не вступает. Однако это не отменяет специального правила семейного законодательства о режиме общего имущества супругов, нажитого в браке: дом, возведённый в период брака на общие средства, в силу п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя он оформлен (или ещё не оформлен) и с кем связан земельный участок.

Как разъяснил Пленум ВС РФ, общей совместной собственностью является любое нажитое в браке имущество, которое может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Отсутствие кадастрового учёта и регистрации — это вопрос учётно-регистрационных процедур и легализации объекта, а не вопрос наличия у жены права на долю: при разделе суд определяет доли (по умолчанию равные, ст. 39 СК РФ), а регистрация права производится уже на основании решения суда.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

1. вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
   — пп. 5, 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Уверенный вывод по ветке А: если дом не является самовольной постройкой (есть разрешение на строительство, участок допускает такое использование, соблюдены нормы), то суд неправ — отсутствие государственной регистрации и кадастрового учёта само по себе не препятствует разделу дома как совместно нажитого имущества. Жена вправе требовать признания права на ½ доли, а регистрация права производится на основании решения суда (пп. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Ветка Б: если дом является самовольной постройкой — суд прав, но по иному основанию

Суд мог быть прав формально, но по другому основанию: самовольная постройка в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу, не включается. Пленум ВС прямо сформулировал эту позицию:

В состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может быть включена самовольная постройка. Г.Н. обратился в суд с иском к Г.О. о разделе совместно нажитого имущества и признании права собственности, указав, что в период брака 33 приобретен земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за истцом. На указанном земельном участке Г.Н. возведено нежилое строение. Истец просил признать за ним и Г.О. право собственности на ½ доли указанного строения за каждым. Разрешая спор и принимая по делу решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь нормами семейного права, исходил из того, что земельный участок приобретен супругами в период брака, возведенное на нем нежилое строение построено за счет супружеских средств; в соответствии с заключением эксперта, проводившего по делу строительно-техническую экспертизу, оно соответствует строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, обеспечивает безопасную для здоровья людей эксплуатацию объекта и не создает угрозу жизни и здоровью окружающих; размещение объекта капитального строительства и расстояние от него до строений, находящихся на соседних земельных участках, согласованы с их правообладателями. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.
— п. 12 Обзора ВС РФ № 1/2021 (Определение № 18-КГ20-34-К4)

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Решающий критерий — не отсутствие регистрации, а наличие/отсутствие признаков самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК РФ: отсутствие разрешения на строительство, использование участка не по назначению, нарушение градостроительных и строительных норм. Именно это ВС счёл основанием для отмены решения, которым дом был разделён, — в том деле строение возводилось без разрешений и противоречило разрешённому виду использования участка. Наличие экспертизы о готовности дома к эксплуатации подтверждает лишь соответствие строительным нормам (необходимое для легализации условие), но не заменяет разрешение на строительство и не устраняет иные признаки самовольности.

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие
   — п. 2 ст. 222 ГК РФ

Последствия для жены при таком статусе: пока дом самовольный, требовать его раздела напрямую нельзя. Возможны два пути:

1. легализовать дом как самовольную постройку (ст. 219, 222 ГК) — признание права возможно только за лицом, имеющим право на земельный участок, то есть за мужем, с возмещением расходов; после признания права дом входит в общее имущество и подлежит разделу, либо
2. если легализация невозможна — требовать от мужа денежной компенсации за ту долю средств, которые жена вложила в строительство из общего бюджета (п. 3 ст. 38 СК РФ позволяет присудить компенсацию вместо доли в натуре).

1. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
   — п. 3 ст. 222 ГК РФ

1. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
   — п. 3 ст. 38 СК РФ

Уверенный вывод по ветке Б: если дом возведён без разрешения на строительство, на участке, использование которого не допускает такого строительства, или с нарушением градостроительных норм, — он является самовольной постройкой и не подлежит разделу как совместное имущество до его легализации. В этом случае отказ суда делить дом правомерен, но его правильное основание — самовольность постройки (ст. 222 ГК РФ, п. 12 Обзора ВС № 1/2021), а не просто отсутствие государственной регистрации. Легализация возможна в порядке ст. 222 ГК РФ (за лицом, имеющим права на участок, при соблюдении трёх условий), после чего дом подлежит разделу между супругами.

Сроки, доказательства, порядок обжалования и исполнение

Срок исковой давности. Требование о разделе общего имущества супругов ограничено трёхлетним сроком давности:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Если брак не расторгнут, раздел возможен в любой момент (п. 1 ст. 38 СК РФ); если расторгнут, трёхлетний срок течёт со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Доказательства. Для включения дома в раздел нужно подтвердить: (1) возведение дома в период брака на общие средства (договоры, платежи, пояснения, свидетели); (2) отсутствие признаков самовольной постройки — наличие разрешения на строительство либо уведомления о соответствии планируемого строительства установленным параметрам для объекта ИЖС/дачного дома (ст. 51.1 ГрК РФ). Экспертиза о готовности дома к эксплуатации подтверждает только соответствие строительным нормам — обязательное условие легализации по п. 3 ст. 222 ГК РФ, но она не заменяет разрешительные документы.

Если суд вновь откажет. Отказ только по мотиву отсутствия регистрации без оценки признаков самовольной постройки — неправильное применение материального права; он обжалуется в апелляционном, а затем в кассационном порядке (ст. 320, 376 ГПК РФ). Альтернативный маршрут — сначала легализовать дом (признание права по ст. 222 ГК РФ либо регистрация на основании технического плана в уведомительном порядке для ИЖС), затем заявлять о разделе.

Альтернатива разделу в натуре. Если дом самоволен либо остаётся на участке мужа, жена вместо доли в натуре вправе требовать денежной компенсации половины стоимости вложенных общих средств:

1. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
   — п. 3 ст. 38 СК РФ

Исполнение. После вступления судебного акта в силу регистрация права производится на его основании, с одновременной постановкой дома на кадастровый учёт по техническому плану:

1. вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
   — пп. 5, 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

Уверенный вывод: срок давности — три года (п. 7 ст. 38 СК РФ); доказательственная база должна подтвердить возведение дома в браке на общие средства и отсутствие самовольности; при отказе решение обжалуется в апелляции и кассации (ст. 320, 376 ГПК РФ); альтернатива доле в натуре — денежная компенсация (п. 3 ст. 38 СК РФ); регистрация — по пп. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.