Как разделят новый дом, построенный на месте старого, между мужем и двумя детьми от первого брака, если я хочу оформить его на мужа после завершения строительства

Режим нового дома: личная или совместная собственность супругов

Ключевой вопрос — каким источником средств финансировалось строительство нового дома. От этого зависит, станет ли дом личной собственностью жены или совместной собственностью супругов.

Исходный (снесённый) дом и, если он на своём земельном участке, сам участок достались вам от родителей, то есть до брака, и потому являются вашим личным имуществом:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Если новый дом возведён исключительно на ваши личные средства (например, от продажи того же добрачного имущества, накоплений до брака, полученных в дар или по наследству), он сохраняет режим вашей личной собственности, поскольку не был «нажит в период брака за счёт общих доходов». По общему правилу, установленному для добрачного имущества, такое имущество остаётся собственностью одного супруга:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

Однако если строительство финансировалось за счёт общих доходов семьи (зарплат обоих супругов в браке), то новый дом — это имущество, нажитое супругами в браке, и оно становится их совместной собственностью независимо от того, на чьё имя зарегистрировано:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Судебная практика подтверждает: нажитое в браке недвижимое имущество подлежит разделу как общее, независимо от того, на имя кого оно приобретено:

общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (пункты 1 и 2 статьи 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу статей 128, 129, пунктов 1 и 2 статьи 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан независимо от того, на имя кого из супругов или кем из супругов оно было приобретено или кем внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должны осуществляться по их обоюдному согласию, в случае когда при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость (абзац первый пункта 16 названного постановления Пленума). 12 В силу пункта 1 статьи 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. По данному делу исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных Д.О. требований юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось установление размера полученного Д.С.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Дополнительная норма, которую стоит держать в уме: даже если дом формально остался вашим личным, значительные вложения, сделанные за счёт общих средств или труда мужа, могут привести к признанию дома (или доли в нём) совместной собственностью суда:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Вывод по вопросу. Если дом строится за счёт общих средств семьи — он совместная собственность супругов, и у мужа уже сейчас возникает право на половину (п. 1 ст. 39 СК РФ). Если строительство ведётся исключительно на ваши личные средства (и это подтверждается документами), дом остаётся вашей личной собственностью, однако вложения мужа из общих средств или его труд могут дать ему право требовать либо компенсации, либо признания дома (доли) совместной собственностью в суде (ст. 37 СК РФ). Без документов, подтверждающих личный характер средств, суд по умолчанию исходит из того, что построенное в браке является общим.

Как оформить мужа собственником строящегося дома

Способ закрепления права мужа зависит от того, каков режим дома, а оформление возможно как до, так и после окончания строительства.

Самый гибкий и надёжный инструмент — брачный договор. Он заключается в любое время в браке и подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Брачным договором супруги вправе установить режим долевой собственности на конкретное имущество, в том числе на дом, независимо от того, за чей счёт он строится. Это прямо вытекает из содержания ст. 42 СК РФ (процитированной выше): супруги вправе «изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности… на его отдельные виды». То есть вы можете договором определить, что дом поступает в общую долевую или даже раздельную собственность с закреплением конкретной доли за мужем.

Другой путь — передача доли уже построенного дома по сделке: договором дарения либо соглашением об определении долей. Если дом признаётся совместной собственностью, достаточно нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества супругов, где будет установлена доля мужа:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Первый абзац п. 2 ст. 38 СК РФ (внутри приведённой цитаты) прямо предусматривает: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества… должно быть нотариально удостоверено».

Для завершения процедуры в любом случае потребуется государственная регистрация права. Новый дом, снесённый и построенный заново, — это вновь созданный объект недвижимости, права на который подлежат регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (гл. о кадастровом учёте созданных зданий). Если участок числится в ЕГРН за вами, желательно оформить доли одновременно с кадастровым учётом построенного дома, указав в заявлении обоих собственников.

Вывод по вопросу. Оформить мужа собственником можно тремя способами: (1) брачным договором, которым устанавливается долевая/раздельная собственность на дом (нотариальная форма); (2) нотариальным соглашением о разделе общего имущества супругов, если дом признаётся совместным; (3) договором дарения доли построенного дома. Все эти варианты требуют в конечном счёте государственной регистрации перехода/возникновения права в Росреестре. Брачный договор удобнее: он снимает сам спор о режиме имущества и может быть заключён ещё до окончания строительства.

Как распределится дом между мужем и двумя детьми (не общими с ним) при наследовании

Здесь две разные семейно-правовые связи порождают разные наследственные последствия, и их нельзя смешивать.

Первое: если дом станет совместной собственностью супругов, то в случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит его половина, а в наследственную массу входит только доля умершего:

Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом. Иное может быть предусмотрено совместным завещанием супругов или наследственным договором. (Дополнение частью - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Статья 1151. Наследование выморочного имущества 1. В случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным. 2. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо муниципального, городского округа переходит следующее выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории: (В редакции Федерального закона от 14.04.2023 № 121-ФЗ) жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нем здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества; доля в праве общей долевой собственности на указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта объекты недвижимого имущества.
— ст. 1150 ГК РФ, п. 5

В случае смерти одного из супругов пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов, равная одной второй, если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2018 № 217-ФЗ)
— п. 4 ст. 256 ГК РФ

Практически это означает: если первой умрёте вы, наследственную массу составит только ваша ½ доля в доме (если дом совместный), а свою ½ муж сохранит. Если дом остался вашей личной собственностью, то наследуется весь дом целиком, а муж как супруг будет наследовать его наравне с другими наследниками первой очереди.

Второе: кто является наследниками. По закону наследниками первой очереди являются дети, супруг и родители наследодателя:

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Статья 1143. Наследники второй очереди 1. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. 2. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Статья 1144. Наследники третьей очереди 1. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). 2. Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Статья 1145. Наследники последующих очередей 1. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди (статьи 1142 - 1144), право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. 2. В соответствии с пунктом 1 настоящей статьи призываются к наследованию: в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства - прадедушки и прабабушки наследодателя;
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Значит, после вашей смерти наследниками первой очереди станут одновременно: ваш муж (супруг) и оба ваших ребёнка. И здесь ключевой момент, который вы, вероятно, хотите прояснить: то, что дети «не общие с ним», не имеет значения — они ваши дети, и именно поэтому входят в круг наследников первой очереди наравне с мужем. При наследовании по закону все трое делят наследство поровну: если наследственная масса — вся ваша доля, то муж и двое детей получают по ⅓ от неё каждый (при отсутствии завещания).

Третье: свобода завещания и обязательная доля. Вы вправе завещать имущество любым лицам и лишить наследства любого наследника по закону, однако свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле (ст. 1119 ГК РФ). Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети имеют право на обязательную долю — не менее половины той доли, которая причиталась бы им по закону:

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. 3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. 4.
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Это значит: если ваши дети на момент открытия наследства несовершеннолетние или нетрудоспособные, вы не сможете полностью лишить их наследства завещанием — за ними сохранится обязательная доля (половина от их законной доли), даже если вы завещаете дом целиком мужу.

Вывод по вопросу. После вашей смерти дети и муж наследуют на равных началах как наследники первой очереди (при отсутствии завещания — поровну: мужу и каждому из детей по ⅓ вашей доли), а то обстоятельство, что дети не являются общими с мужем, на их наследственные права не влияет. Если дом совместный, муж дополнительно сохраняет свою супружескую половину, которая в наследство не входит. Завещанием можно изменить соотношение, но несовершеннолетние/нетрудоспособные дети вправе претендовать на обязательную долю. Доли детей можно закрепить заранее и иначе — оформлением на них права собственности при жизни (дарение доли), тогда это имущество не попадёт в ваше наследство вовсе.

Раздел дома при разводе и сроки предъявления требований

Если дом признаётся совместной собственностью, при разводе доли супругов по общему правилу равны, но суд вправе отступить от равенства в интересах несовершеннолетних детей:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

При разделе общего имущества супругов, если одному из супругов передаётся имущество, стоимость которого превышает его долю, другому присуждается денежная или иная компенсация (п. 3 ст. 38 СК РФ — внутри приведённой ранее цитаты). Для дома это практически означает: если дом остаётся вам (особенно учитывая, что он возведён на месте вашего добрачного имущества), муж вправе получить компенсацию половины его стоимости в денежном выражении.

Срок: к требованиям супругов о разделе общего имущества после расторжения брака применяется трёхлетний срок исковой давности:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Вывод по вопросу. При разводе, если дом совместный, муж вправе претендовать на половину его стоимости (либо на долю), а суд может отступить от равенства долей в пользу вас как родителя, с которым проживают несовершеннолетние дети. Иск о разделе после развода должен быть подан в течение трёх лет (этот срок течёт с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права, как разъяснил Пленум ВС РФ от 05.11.1998 № 15). Чтобы снять неопределённость режима имущества и избежать последующего раздела, целесообразно зафиксировать доли заранее — брачным договором или соглашением о разделе (см. предыдущий раздел).