Как зарегистрировать недвижимость в Росреестре сразу на конечного покупателя, если в ДКП указан агент, а не принципал

У кого возник титул и можно ли зарегистрировать недвижимость сразу на Б, минуя А

Ключевой вопрос — от чьего имени действовал агент А. Закон прямо разводит две модели.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. 2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. 3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия. 4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Если А заключил ДКП от своего имени (что и произошло — продавец «оформил ДКП на физлицо А», проигнорировав агентский договор), то именно А, а не Б, приобрёл права по сделке. Даже если в договоре был назван принципал Б или Б вступил с продавцом в непосредственные отношения по исполнению, права и обязанности по сделке, совершённой агентом от своего имени, возникают у агента — это прямое указание абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК РФ. Лишь если А действовал от имени Б (по доверенности/при наличии полномочий), права возникли бы непосредственно у Б.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для нежилого помещения отчуждение подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пока регистрация не произведена, собственником по-прежнему остаётся продавец — у А есть только обязательственное требование о передаче (регистрации перехода права), а не вещное право. Соответственно, ни Росреестр, ни суд не могут «перепрыгнуть» через фигуру А: титул должен пройти по цепочке «продавец → А», и только затем «А → Б».

Вывод: зарегистрировать недвижимость сразу на Б, минуя А, при ДКП, заключённом агентом А от своего имени, нельзя. Для переноса права к Б необходима отдельная отчуждательная сделка «А → Б» с государственной регистрацией перехода права. Если А действовал от имени Б — титул изначально возникает у Б, и тогда достаточно зарегистрировать переход права на Б по уже заключённому ДКП (без участия А как приобретателя).

Вариант 1 (предпочтительный): расторжение ДКП с продавцом и новый ДКП напрямую «продавец → Б»

Поскольку право на недвижимость ещё НЕ зарегистрировано ни за А, ни за кем-либо, собственником остаётся продавец. Это даёт единственный «чистый» способ вывести А из цепочки вовсе.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— ст. 409 ГК РФ (исполнение обязательства — примен.) и п.1 ст. 453 ГК РФ

Стороны ДКП (продавец и А) вправе по соглашению расторгнуть договор (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 453 ГК РФ). При расторжении обязательства прекращаются «с момента заключения соглашения сторон о расторжении». После расторжения ДКП у А исчезает требование о передаче имущества, а продавец вновь свободен распорядиться объектом — заключив новый ДКП уже напрямую с Б.

Условия реализуемости и подводные камни:

• Необходимо согласие продавца. Если продавец откажется расторгать или подписывать новый договор, вариант не проходит; тогда применимы пути из блоков 3–4.
• Вопрос денег. Деньги уже уплачены (за чей счёт — личные средства А или средства Б — важно). По новому ДКП «продавец → Б» нужно оформить, что оплата произведена/зачтена: либо продавец возвращает деньги А, а Б платит заново; либо стороны фиксируют зачёт уже уплаченных сумм в счёт оплаты по новому договору Б. Неравноценное исполнение при расторжении влечёт применение правил о неосновательном обогащении (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ) — это надо закрыть соглашением о расторжении, чтобы А не остался «должником» продавца или наоборот.
• Двойная уплата НДФЛ продавцом не возникает, если расторжение и новый договор оформлены до регистрации: право к А не переходило, дохода у продавца от «двух продаж» фактически нет — это единая хозяйственная операция, переоформленная на нового покупателя.
• Если продавец уклоняется от подачи заявления на регистрацию/расторжение — работает судебный механизм п. 3 ст. 551 ГК РФ (см. блок 4).

Вывод: при согласии продавца самый экономичный и юридически чистый путь — расторгнуть ДКП «продавец → А» соглашением сторон и заключить новый ДКП «продавец → Б» с фиксацией расчётов, после чего подать на регистрацию перехода права сразу на Б. Агент А из цепочки титула полностью исключается.

Вариант 2: отступное или повторная купля-продажа «А → Б» (когда продавец не участвует)

Если расторгнуть ДКП с продавцом нельзя, остаётся перенести титул цепочкой: сначала зарегистрировать переход права «продавец → А», затем отдельной отчуждательной сделкой передать от А к Б. Рабочие конструкции — отступное (ст. 409 ГК РФ) или повторная купля-продажа.

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 409 ГК РФ

По соглашению сторон обязательство А перед Б (по агентскому договору А обязан передать принципалу всё полученное по сделке, заключённой за счёт Б) может быть прекращено предоставлением отступного — передачей самого помещения в собственность Б. После регистрации права на А стороны заключают соглашение об отступном с определением его предмета и суммы, и подают на регистрацию перехода права А → Б. Отступное не требует встречного предоставления от Б (в отличие от купли-продажи), что снижает фискальный риск для А: А не получает дохода в денежной форме.

Альтернатива — обычный ДКП «А → Б». Тогда у А формально возникает облагаемый доход от продажи.

Налоговые последствия для А — ключевой подводный камень:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2, п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Нежилое помещение не относится к «жилым помещениям», поэтому трёхлетний минимальный срок владения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) к нему применяется только в строго перечисленных случаях (наследование, дарение от члена семьи/близкого родственника и т.п.). Во всех прочих случаях минимальный предельный срок владения составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если А продаст (или передаст по возмездному отступному) помещение ранее 5 лет с момента регистрации права на него, доход А облагается НДФЛ 13% (15% свыше 5 млн руб.), с правом на имущественный вычет в размере расходов на приобретение (подп. 1 п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо в фиксированной сумме 250 000 руб. Если А владел 5 лет и более — доход освобождается полностью.

Важный нюанс для отступного: если сумма отступного покрывает только реально понесённые А расходы (деньги, уплаченные продавцу), налоговая база А стремится к нулю за счёт вычета расходов. Поэтому отступное, «зеркалящее» сумму, фактически уплаченную продавцу, дешевле дарения для А (при дарении не члену семьи одаряемый Б платит НДФЛ с кадастровой стоимости).

Вывод: если продавец вне схемы, рабочий путь — «продавец → А», затем отступное (ст. 409 ГК РФ) или ДКП «А → Б» с регистрацией перехода. Отступное предпочтительнее: обязательство А перед Б по агентскому договору прекращается передачей самой вещи, а налоговая база А минимизируется расходами на приобретение. Риск — НДФЛ у А при сроке владения менее 5 лет и у Б (при дарении); поэтому возмездное отступное/купля-продажа по цене фактических затрат оптимальнее безвозмездных форм.

Почему цессия и дарение — слабые/рискованные варианты, и судебный запасной механизм

Цессия прав по ДКП. Утверждение «цессией не получится, т.к. объект на кадастровом учёте и введён в эксплуатацию» юридически несостоятельно: постановка на кадастровый учёт и ввод в эксплуатацию не являются препятствием для уступки обязательственного требования из ДКП. Но цессия здесь не решает задачу по существу. А может уступить Б только обязательственное право требования передачи помещения (ст. 382 ГК РФ), а не «готовое» вещное право:

{c14}

Хотя согласие должника (продавца) на уступку по общему правилу не требуется, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, сама должна быть зарегистрирована (п. 2 ст. 389 ГК РФ). На практике Росреестр и суды при регистрации перехода права по цепочке «продавец → А (по ДКП) → Б (по цессии)» нередко требуют, чтобы сначала был зарегистрирован промежуточный переход на А, либо взыскивают через иск о регистрации. Поэтому цессия без фиксации промежуточного титула А даёт тот же риск приостановки регистрации, что и прямая попытка «миновать А», — и неоправданно усложняет цепочку вместо её сокращения.

Дарение. Дарение нежилого помещения от А к Б технически возможно, но теперь обременено обязательной нотариальной формой (новая редакция ст. 574 ГК РФ):

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1, п. 3 ст. 572 ГК РФ

Дополнительно п. 1 ст. 575 ГК РФ запрещает дарение в отношениях между коммерческими организациями (не наш случай), а главный фискальный минус — у одаряемого: освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует только для дарения между членами семьи/близкими родственниками.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— п. 17.1 и 18.1 ст. 217 НК РФ

Если А и Б — «свои люди», но НЕ являются супругами, родителями/детьми или близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), то Б заплатит НДФЛ 13% со стоимости подаренного помещения (по кадастровой стоимости), а сам договор дарения теперь требует нотариального удостоверения. Это делает дарение заведомо худшим вариантом по сравнению с отступным/куплей-продажей по цене фактических затрат.

Судебный запасной механизм (если продавец уклоняется от регистрации или от подписания расторжения):

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 3.
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Если продавец, получив деньги и передав помещение, уклоняется от регистрации перехода права, А (а при надлежащем оформлении его правопреемник — Б) вправе в судебном порядке потребовать вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Решение суда является самостоятельным основанием для регистрации (п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, дополнительно обязана возместить убытки, вызванные задержкой.

Вывод: цессия не сокращает цепочку (придётся всё равно фиксировать титул А), а утверждение о её невозможности ввиду кадастрового учёта/ввода в эксплуатацию ошибочно — ограничение лежит в области практики Росреестра и необходимости регистрации самой уступки (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Дарение ухудшено обязательной нотариальной формой и НДФЛ у Б (при отсутствии родства). При уклонении продавца от регистрации/расторжения применим иск о государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Подводные камни: согласие супруга, риск двойного распоряжения продавцом

Риск до регистрации (продавец остаётся собственником). Пока переход права не зарегистрирован, собственником объекта по ЕГРН остаётся продавец. Исполнение ДКП сторонами (уплата денег, передача по акту) до регистрации «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами» (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Это значит продавец формально ещё может распорядиться объектом (заложить, повторно продать добросовестному третьему лицу). Минимизировать риск — как можно быстрее провести регистрацию перехода (на А или сразу на Б через расторжение+новый ДКП) либо подать заявление о регистрации права с одновременной фиксацией обременения.

Согласие супруга при последующем отчуждении. Если А или Б состоят в браке и помещение приобреталось/будет отчуждаться в период брака, нежилое помещение, нажитое в браке, относится к общему имуществу супругов (ст. 34 СК РФ), а распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требует нотариального согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

При сделке «А → Б» (отступное или купля-продажа) и при повторном ДКП «продавец → Б», если стороны в браке, отсутствие нотариального согласия супруга даёт супругу право оспорить сделку в течение года со дня, когда он узнал/должен был узнать о ней (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ). Росреестр может приостановить регистрацию перехода права без такого согласия. Это надо закрыть до подачи документов, если А/Б состоят в браке.

За чей счёт уплачены деньги. Если деньги продавцу фактически платил Б (принципал), а не А, рекомендуется зафиксировать это: платёжные документы, расписка продавца, агентирование расчётов. Иначе при споре между А и Б или при банкротстве/смерти одного из них окажется не доказано, что оплата производилась за счёт Б, — и А, формальный покупатель по ДКП, будет рассматриваться как лицо, приобрётшее имущество за свой счёт, что затруднит перенос к Б.

Вывод: до регистрации перехода права продавец остаётся собственником и вправе распорядиться объектом (риск двойной продажи — действовать нужно оперативно). При отчуждении А → Б или новом ДКП с Б необходимо нотариальное согласие супругов (если есть брак); следует документально зафиксировать, что оплата производилась за счёт Б, для корректной атрибуции титула и налоговой базы.