Как оформить разрешение общего собрания на использование части кровли над квартирой: образец формулировки пункта повестки и текста решения

Правовая природа и требуемый кворум решения о пользовании частью кровли

Кровля прямо отнесена законом к общему долевому имуществу всех собственников помещений в МКД — независимо от того, предусмотрен ли по проекту индивидуальный выход из вашей квартиры на кровлю. Сам по себе такой выход не превращает часть кровли в вашу собственность.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этого следует, что кровля принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности, и любой вопрос о её монопольном использовании одним из вас затрагивает права остальных сособственников и решается коллегиально.

Поскольку вы сами являетесь участником общей долевой собственности (сособственником кровли), а не «иным лицом», у вас в силу закона уже есть правомочие пользования общим имуществом:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Вместе с тем ваше намерение использовать конкретную часть кровли исключительно и бессрочно (49 лет), лишая остальных сособственников доступа к ней, выходит за рамки «обычного» пользования соразмерно доле и требует закрепления в пользу одного участника. Такое закрепление производится либо соглашением участников долевой собственности по ст. 247 ГК РФ, либо решением ОСС в порядке ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку решение ОСС затем обязательно для всех (в т.ч. не голосовавших):

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Вывод (квалификация): решение ОСС, которым вам как сособственнику выделяется часть общего имущества (кровли) в пользование, практически оформляется по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ («о пользовании общим имуществом») с распространением его действия на участника долевой собственности. Такой вопрос относится к компетенции ОСС и подлежит голосованию в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Кворум и большинство голосов

Решение по пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ (о пользовании общим имуществом) в силу прямого указания части 1 статьи 46 ЖК РФ принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме — то есть не «от присутствующих», а от всех собственников:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Сам факт того, что пользователем выступает сам сособственник, а не стороннее лицо, не отменяет необходимости квалифицированного большинства: решение изменяет порядок владения и пользования общим имуществом в пользу одного участника, затрагивая права остальных.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Важное процессуальное следствие: речь идёт о двух третях от общего числа голосов всех собственников (а не от числа проголосовавших), и ваш собственный голос, как голос любого из сособственников, учитывается в общем подсчёте — но требуется набрать две трети суммарно всех голосов в доме.

Вывод по кворуму: вопрос об использовании части кровли одним из собственников правомерно принимать большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений МКД (по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в совокупности с ч. 4 ст. 36 и ст. 247 ГК РФ). Кворум общего собрания — участники с более чем 50% голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), но само решение по данному вопросу требует 2/3 от ВСЕХ собственников. Без такой поддержки решение окажется юридически уязвимым и может быть признано недействительным.

Содержание решения: формулировка повестки и резолютивной части

Ваш предложенный текст в целом работоспособен, но содержит юридическую неточность, которую стоит устранить: формула «разрешить безвозмездное пользование… на 49 лет» логичнее и корректнее формулируется как предоставление права пользования частью общего имущества, а встречное предоставление (выполненный вами капремонт кровли) указывается как обоснование безвозмездности, а не как «компенсация» внутри самой формулировки решения (термин «компенсация» в ст. 247 ГК РФ означает иное — денежное возмещение участнику, не получившему часть имущества).

Рекомендуемая структура вопроса повестки и резолютивной части:

Вопрос повестки: «О предоставлении собственнику помещения № Х в многоквартирном доме права пользования частью кровли, расположенной над помещением № Х, в целях отдыха с размещением легкой садовой мебели, и определении условий такого пользования».

Резолютивная часть может содержать следующие пункты:

1. Предоставить собственнику помещения № Х право пользования частью кровли, расположенной над его помещением (в границах, указанных в приложении/схеме), без передачи права собственности и без выделения доли, для целей отдыха путём размещения легкой немонолитной мебели и элементов благоустройства.
2. Установить срок — 49 лет. Такое условие правомерно: срок пользования стороны определяют самостоятельно, ограничений для подобных решений по сроку закон не содержит.
3. Встречное предоставление: с учётом ранее выполненного собственником капитального ремонта части кровли за свой счёт, право пользования предоставляется без внесения отдельной платы.
4. Обязанности пользователя: соблюдать требования пожарной безопасности и тишины, не разводить огонь, не проводить шумные и массовые мероприятия, содержать занимаемую часть кровли в надлежащем состоянии, обеспечивать беспрепятственный доступ УК, аварийных и пожарных служб к кровле и размещённому на ней оборудованию.
5. Ответственность: пользователь несёт ответственность и возмещает ущерб за повреждения кровли и общего имущества, причинённые по его вине.
6. Прекращение права: при отчуждении помещения № Х право пользования прекращается автоматически и к новому собственнику не переходит.
7. Доступ: проход пользователя на кровлю осуществляется через помещение № Х; общий выход на кровлю из подъезда остаётся в ведении и обслуживании УК; это не ограничивает право УК и служб пользоваться общим выходом.

Ключевой вывод по формулировке: оформлять решение следует именно как пункт протокола ОСС о предоставлении права пользования частью общего имущества (а не как отдельный договор) — это соответствует юридической природе отношений; при этом в резолютивную часть допустимо и желательно включить все перечисленные условия (срок, безвозмездность, обязанности, ответственность, прекращение при продаже, порядок доступа), поскольку именно они снижают риск споров и оспаривания.

Риски оспаривания решения и как их снизить

Решение ОСС, принятое без необходимых 2/3 голосов или по вопросу, не включённому в повестку дня, может быть оспорено и признано недействительным. Срок на оспаривание — шесть месяцев со дня, когда неучаствовавший или голосовавший против собственник узнал (должен был узнать) о решении:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Параллельный срок установлен и в ГК РФ:

1. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения
   — ст. 181.4 ГК РФ, п. 5

Два дополнительных процессуальных ограничителя, которые объективно снижают риск успешного оспаривания и которые важно учесть при подготовке собрания:

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица
— п. 4 ст. 181.4 ГК РФ

Практические меры для снижения рисков:

1. Строгое соблюдение кворума — собрать не менее 2/3 голосов всех собственников дома (решение по п. 3 ч. 2 ст. 44 принимается 2/3 от всех, а не от присутствующих).
2. Включить вопрос в повестку дня заранее — решение по вопросу, не включённому в повестку, ничтожно (ст. 181.5 ГК РФ); поэтому формулировку вопроса утвердите до голосования и не расширяйте её «с листа».
3. Зафиксировать безвозмездность встречным предоставлением — выполненный вами капремонт кровли (при подтверждении документами) снижает основание для довода «решение причиняет убытки остальным», что прямо работает на положение п. 4 ст. 181.4 и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
4. Обеспечить доступ — прямое указание в решении на сохранение общедомового выхода на кровлю и доступа УК/служб устраняет главное правопритязание сособственников (лишение доступа к общему имуществу).

Важная оговорка о временном горизонте. Решение ОСС фиксирует порядок пользования на определённый момент. Последующее собрание собственников, принятое в установленном порядке, вправе изменить или отменить ранее принятое решение по тому же вопросу (будучи органом управления домом). Поэтому «срок 49 лет» следует понимать как срок, на который решением установлено пользование, а не как безотзывную гарантию от изменения решения новым составом собственников. Это прямое следствие того, что решение принимается органом управления, а не договором с конкретным кредитором.

Вывод по рискам: решение, принятое с соблюдением квалифицированного большинства (2/3 от всех собственников), по вопросу, заранее включённому в повестку, с фиксацией безвозмездности (компенсация выполненным ремонтом) и сохранением доступа остальным, имеет высокую устойчивость к оспариванию; срок оспаривания — 6 месяцев.

Эксплуатационные и противопожарные ограничения; что ещё учесть

Помимо формальных требований к решению, при размещении на кровле мебели и использовании её для отдыха действуют требования содержания общего имущества и пожарной безопасности, которые вы обязаны соблюдать независимо от решения ОСС.

Кровля относится к общему имуществу, и её содержание должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества и постоянную готовность инженерных коммуникаций и оборудования (п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491). Поэтому размещение мебели не должно загромождать проходы, зоны установки вентиляционных шахт, ливнестоков, дымовых люков и прочего оборудования, а также препятствовать доступу обслуживающего персонала и пожарных подразделений.

В отношении противопожарного режима общее правило (п. 104 Правил противопожарного режима, утв. ПП РФ № 1479) запрещает хранение горючих материалов и загромождение путей эвакуации; применительно к открытой кровле это означает запрет складировать легковоспламеняющиеся материалы и размещать мебель таким образом, чтобы она создавала помехи доступу к инженерному и противопожарному оборудованию.

Дополнительно в решение целесообразно включить (если это не противоречит фактическому состоянию кровли) условия о том, что:

• мебель должна быть немонолитной, переносной (съёмной), не крепиться к конструкциям кровли капитальным способом;
• не допускается разведение огня (включая мангалы/жаровни) без согласования с УК и соблюдения противопожарных требований;
• пользователь обязан обеспечивать очистку занимаемой части кровли от снега и мусора либо согласовать с УК порядок такой уборки (обязанность по содержанию кровли в целом остаётся за УК/собственниками через неё).

Вывод: само по себе размещение лёгкой садовой мебели на кровле для отдыха законом не запрещено и не квалифицируется как реконструкция/строительство, если не создаются капитальные ограждения, навесы на фундаменте или конструктивные изменения крыши; однако условия пользования должны гарантировать сохранность общего имущества, доступ служб и соблюдение противопожарных норм — эти ограничения следует прямо закрепить в резолютивной части решения, что дополнительно защищает его от оспаривания как «нарушающего права и законные интересы граждан» (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Денежные и гражданско-правовые последствия

Две денежные составляющие вашей ситуации: (1) расходы на выполненный вами капремонт кровли как основание безвозмездности и (2) ответственность за возможные повреждения кровли в будущем.

По расходам на ремонт. Кровля как общее имущество в обычном порядке содержится за счёт всех собственников (бремя содержания общего имущества):

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Выполненный вами за свой счёт ремонт общего имущества не порождает автоматического права требования их возмещения от остальных сособственников — если ремонт не был предварительно согласован (решением ОСС) как производимый за счёт общего фонда. Поэтому в решении корректно отразить эти расходы именно как обоснование безвозмездного предоставления права пользования (встречное предоставление), а не как отдельное «зачитываемое» обязательство: так вы фиксируете, что плата за пользование не устанавливается с учётом уже внесённого вами вклада в общее имущество. Это одновременно снижает риск оспаривания решения «за причинение убытков» (п. 4 ст. 181.4, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

По ответственности за повреждения. Условие резолютивной части о том, что за повреждения кровли по вашей вине вы несёте ответственность, соответствует общему гражданско-правовому принципу возмещения вреда (ст. 1064 ГК РФ) и может быть закреплено в решении; при наличии вины и причинной связи причинённый общему имуществу ущерб подлежит возмещению в полном объёме.

Вывод: денежные последствия здесь носят гражданско-правовой «убыточный» характер (стоимость выполненного ремонта — как обоснование безвозмездности; будущий ущерб кровле — как основание ответственности по ст. 1064 ГК РФ). Неустойка/проценты в данной добровольной схеме не применимы, поскольку отношения строятся не на договоре с просрочкой денежного обязательства, а на решении ОСС и деликтной ответственности за вред.