Прекратится ли право собственности и запись в ЕГРН от простого «отказа от квартиры»
Главный вопрос клиента — можно ли «отказаться» от квартиры так, чтобы она перестала числиться на нём. Опираясь на ст. 236 ГК РФ, ответ такой: односторонний отказ от права собственности не влечёт прекращения прав и обязанностей собственника.
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— ст. 236 ГК РФ
Поскольку права и обязанности собственника сохраняются до приобретения права на имущество другим лицом, запись в ЕГРН о вас по одному лишь заявлению об отказе не погашается и вы продолжаете числиться собственником. Особый регистрационный порядок прекращения права по заявлению об отказе закон устанавливает только для земельного участка и земельной доли (ч. 1 ст. 56 ФЗ № 218-ФЗ: «Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли»); для квартиры такого правила закон не предусматривает.
Право собственности прекращается лишь по закрытому перечню оснований:
- Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 235 ГК РФ
Из сопоставления этих норм следует: чтобы запись о вас исчезла из ЕГРН, нужно основание из п. 1 ст. 235 ГК РФ — отчуждение квартиры (продажа, дарение, мена), гибель/уничтожение объекта либо утрата права в ином предусмотренном законом случае. Заявление об отказе к таким основаниям не относится.
Вывод: рассчитывать, что отказ «уберёт» квартиру из ЕГРН, нельзя: до приобретения права другим лицом право и запись сохраняются за вами (ст. 236 ГК РФ), а прекращение права возможно лишь по основаниям п. 1 ст. 235 ГК РФ — через отчуждение квартиры, гибель/уничтожение объекта или утрату права по закону. Квартира при этом не «аннулируется» механически: во всех случаях регистрационные действия проводятся Росреестром (через МФЦ) на основании заявления и документа-основания, а при споре — по вступившему в силу решению суда (ч. 1, п. 2 и 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ).
Как реально прекратить право и погасить запись: отчуждение квартиры другому лицу
Поскольку право прекращается прежде всего при отчуждении, основной законный способ «убрать квартиру с себя» — передать её другому лицу.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ
Как собственник (ст. 209 ГК РФ) вы вправе продать квартиру, подарить её, обменять, передать в собственность конкретному гражданину или публичному образованию. С момента государственной регистрации перехода права новый собственник становится владельцем, а ваша запись в ЕГРН прекращается.
Процедура регистрации перехода права строится на заявлении и документах-основаниях:
- Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ
Основанием послужит сама сделка:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ
Подать документы можно лично, через МФЦ или в электронной форме:
- Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ
Если Росреестр откажет в регистрации и спор дойдёт до суда, требование рассматривается по правилам искового производства, а основанием для внесения записи станет судебный акт:
- вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ
Вывод: надёжный способ, чтобы объект перестал «числиться» на вас, — оформить сделку отчуждения (продажу, дарение, мену) и зарегистрировать переход права в Росреестре через МФЦ; запись о вашем праве погашается одновременно с регистрацией права нового собственника. Если сделка не состоится по вине/отказу контрагента либо Росреестр откажет в регистрации, вопрос решается в суде — районном суде по месту нахождения объекта, а вступивший в силу судебный акт сам является основанием для регистрации.
Если запись в ЕГРН ошибочна или объект физически не существует
Отдельная ветка — когда клиент говорит, что квартира «ещё числится», хотя фактически ею не владеет: объект снесён, запись внесена ошибочно либо право уже перешло к другому лицу, но в реестре это не отражено.
Если ошибка в сведениях (устаревшие или неверные данные), она исправляется по заявлению в Росреестр:
- Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки
— ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ
Здесь важны два ограничения. Техническую/реестровую ошибку нельзя исправить, если её исправление повлечёт прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права (ч. 1 и 3 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ), — тогда спор решается только судом; если исправление затрагивает интересы правообладателей или третьих лиц, полагавшихся на запись, — тоже только по решению суда (ч. 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ).
Если объект прекратил существование (снесён, разрушен), погашение записи оформляется через акт обследования кадастрового инженера как документ-основание (п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). При долевой собственности снятие объекта с учёта требует заявления всех собственников — при отсутствии волеизъявления хотя бы одного в учёте отказывают (п. 30 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016). Доказательством права на недвижимость служит именно запись реестра, а обратное доказывается иными допустимыми доказательствами:
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
— п. 36 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10
Вывод: если запись о вас ошибочна или объект фактически не существует, «убрать» квартиру можно через исправление реестровой (технической) ошибки по заявлению в Росреестр (подаётся в МФЦ), а при отказе Росреестра либо при наличии спора — через районный суд по месту нахождения объекта с требованием об исправлении реестровой ошибки/признании записи отсутствующей; вступившее в силу решение суда само является основанием для изменения сведений ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1, 3, 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ).
Сохраняются ли обязанности и платежи, пока право не прекращено
Пока запись в ЕГРН о вашем праве действует, вы несёте все обязанности собственника — именно это чаще всего и беспокоит клиента, который квартирой не пользуется.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ
Обязанность содержать имущество не зависит от того, живёте вы там или нет. К ней примыкает налоговая обязанность: квартира прямо названа объектом налогообложения, а налог платит тот, на кого записано право.
Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , федеральной территории "Сириус" ) следующее имущество: (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 199-ФЗ) 1) жилой дом; 2) квартира, комната;
— п. 1 ст. 401 НК РФ
Аналогично по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт — их несёт только собственник помещения:
Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30,158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ).
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22
Вывод: неиспользование квартиры не освобождает вас ни от бремени содержания (ст. 210 ГК РФ), ни от налога на имущество (п. 1 ст. 401 НК РФ), ни от платы за жилое помещение и взносов на капремонт (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). «Избавиться» от этих платежей можно только реально прекратив право — через сделку, снос объекта или судебное исправление ошибочной записи; регистрационная запись об отказе от права обязанностей не снимает.
Можно ли передать квартиру муниципалитету или другому лицу безвозмездно
Если клиент готов не получать денег за квартиру, а просто «сбыть» её, законный путь — дарение, в том числе в пользу публичного образования.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ
Это значит, что и в пользу муниципалитета, и в пользу любого гражданина квартиру можно передать по договору дарения; с регистрацией перехода права ваша запись в ЕГРН погашается. Договор дарения недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения:
Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ
Так как одаряемый должен дар принять, у него есть право отказаться — и тогда право к нему не перейдёт, а вы останетесь собственником:
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (
— п. 1 ст. 573 ГК РФ
Отдельно: безвозмездная передача в общеполезных целях оформляется как пожертвование в адрес публичного субъекта или некоммерческой организации:
Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, медицинским, образовательным организациям, организациям социального обслуживания и другим аналогичным организациям, благотворительным и научным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в статье 124 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 582 ГК РФ
Вывод: передать квартиру муниципалитету или иному лицу безвозмездно можно через договор дарения (между гражданами — нотариально удостоверенный) либо пожертвование в пользу публичного образования. Обязанности принять дар у одаряемого нет: он вправе отказаться, и тогда договор расторгается, а право и запись в ЕГРН за вами сохраняются, поэтому предварительно нужно получить согласие будущего собственника (для муниципалитета — органа местного самоуправления). Регистрация перехода права проводится Росреестром через МФЦ; при отказе в регистрации или споре — районный суд по месту нахождения объекта.
