Имеет ли мать права на квартиру, купленную с добавлением её денег, если собственник только сын и нет договора

Право собственности на новую квартиру и основания возникновения общей собственности

Новая квартира приобретена по договору купли-продажи и зарегистрирована в ЕГРН на вас как на единственного покупателя. Право собственности на недвижимость возникает из сделки и подтверждается записью в реестре, а не из того, чьими деньгами фактически оплачена покупка.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 1

Закон связывает момент возникновения права собственности на вещь, приобретаемую по сделке, именно с договором и регистрацией, а не с источником денежных средств покупателя.

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Регистрация является единственным доказательством существования права, и оспорить её можно только через суд.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Пока запись в реестре не изменена судом, правообладателем признаётся тот, кто указан в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства. (В редакции Федерального закона от 23.05.2018 № 116-ФЗ) Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. 6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

Общая собственность возникает только тогда, когда имущество поступает в собственность двух или нескольких лиц, — по закону или по договору. В вашем случае покупателем по договору и правообладателем в реестре является одно лицо — вы, поэтому режим общей собственности сам по себе не возникает.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
   — ст. 244 ГК РФ, п. 1

Доли в общем имуществе, даже если бы оно возникло, определяются по закону или соглашению; при наличии вклада одного лица соглашение могло бы изменить доли, но такого соглашения у вас нет.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод: единственным собственником новой квартиры являетесь вы. Внесение матерью 500 000 руб. на ваш счёт само по себе не создаёт у неё ни доли в квартире, ни общей собственности, поскольку имущество поступило в собственность одного лица и зарегистрировано только за вами. Притязание на долю возможно только путём оспаривания вашего зарегистрированного права в судебном порядке — и для этого матери потребуется основание (договор о совместной покупке, соглашение о создании общей собственности, доказанный заём с целевым назначением), которого у вас нет.

Квалификация передачи 500 000 рублей: дарение, заём или неосновательное обогащение

Передача наличных денег без оформления может быть квалифицирована тремя способами. Первый и наиболее вероятный — дарение: мать безвозмездно передала вам деньги, не получив ни встречного предоставления, ни обязательства вернуть.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Дарение, сопровождаемое фактической передачей дара (а деньги — движимое имущество, передаваемое вручением), может быть совершено устно; письменная форма обязательна только для отдельных случаев, к которым передача наличных денег не относится.

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
   — п. 1 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что устная передача денег действительна — договор дарения считается заключённым с момента вручения. Отсутствие расписки не порок сделки, а лишь отсутствие доказательственного удобства.

Если бы речь шла о займе, закон требовал бы письменной формы при сумме свыше 10 000 руб., а её подтверждением служила бы расписка или иной документ о передаче денег.

1. Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
   — ст. 808 ГК РФ, п. 1

У вас такого документа нет. Если мать будет доказывать заём, ей придётся опираться в том числе на свидетельские показания, а при несоблюдении письменной формы стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и её условий.

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Однако выписка по вашему счёту о внесении наличных — это письменное доказательство, и она подтверждает факт зачисления денег, но не их возвратность. Поэтому риск переквалификации в заём низок, но не исключён полностью: если у матери сохранится переписка, где вы называете сумму долгом или обещаете вернуть, суд может признать заём.

Третий вариант — неосновательное обогащение. Он применим только тогда, когда деньги переданы без правового основания. Обязанность вернуть возникает у того, кто приобрёл имущество за счёт другого лица без установленных законом, иными актами или сделкой оснований.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Но закон прямо исключает возврат денег, переданных во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что передавший знал об отсутствии обязательства либо действовал в целях благотворительности; сюда же относится передача средств на содержание.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
— ст. 1109 ГК РФ

Родственная поддержка сына, оказываемая матерью при покупке жилья, по своему существу ближе всего к безвозмездному предоставлению средств, а не к обязательству. Это существенно ограничивает шансы матери и на иск о неосновательном обогащении.

Вывод: наиболее обоснованная квалификация вашей ситуации — дарение денег матерью (устное, действительное). Квалификация «заём» возможна лишь при наличии доказательств возвратности (письменные подтверждения долга), которых у вас нет. Квалификация «неосновательное обогащение» малоубедительна, поскольку передача средств близкому родственнику презюмируется как безвозмездная, а закон ограничивает возврат таких сумм. Наличие выписки по счёту само по себе не превращает дарение в заём.

Может ли мать требовать деньги обратно и отменить передачу

Даже при квалификации передачи как дарения закон допускает его отмену лишь в строго перечисленных случаях — и все они связаны с противоправным или недобросовестным поведением одаряемого, а не с конфликтом или ссорой.

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. 3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). 4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. 5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
   — ст. 578 ГК РФ, п. 1

Ссора, прекращение общения, изменение жизненных обстоятельств дарителя в этот перечень не входят. Отмена возможна лишь при покушении на жизнь дарителя, умышленном причинении ему телесных повреждений либо при обращении с подаренной вещью, создающем угрозу её безвозвратной утраты (для вещей, имеющих большую неимущественную ценность). К тому же правила об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 577) и об отмене дарения (статья 578) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.
— ст. 579 ГК РФ

Важное следствие: отменить дарение денег сложнее, чем дарение вещи, поскольку вернуть можно только сохранившуюся в натуре вещь. Поскольку деньги были израсходованы на покупку квартиры, вернуть «ту же» сумму в порядке отмены дарения закон не позволяет.

Если мать пойдёт по пути неосновательного обогащения, она вправе требовать не только сумму, но и проценты — на сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности сбережения.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Но эта конструкция включается только если суд признает отсутствие правового основания для передачи денег, что противоречит выводу о безвозмездной родственной поддержке.

Вывод: при ссоре мать не может просто «забрать свои деньги обратно»: отмена дарения законом ограничена исчерпывающими основаниями (покушение на жизнь, телесные повреждения, угроза утраты особо ценной вещи), которых в обычной ссоре нет, а возврат израсходованных на квартиру денег в порядке отмены дарения невозможен. Требование о возврате денег с процентами по ст. 395 ГК РФ возможно только через иск о неосновательном обогащении, и он перспективен лишь при доказанности возвратного характера передачи.

Оспаривание дарения и притворность сделки (когда иск имеет перспективы)

Слабое место в вашей позиции — отсутствие письменных подтверждений. Если мать заявит, что деньги передавались не в дар, а в счёт приобретения доли, ей нужно будет доказать, что стороны действительно имели в виду другую сделку (например, совместную покупку), а оформленное приобретение лишь прикрывало её.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Это означает: чтобы получить долю, матери надо доказать, что фактически между вами существовала договорённость о создании общей собственности (или о займе), а регистрация квартиры только на вас эту договорённость прикрывала. Никаких документов об этом нет, а свидетельские показания в подтверждение условий сделки ограничены требованием о письменной форме.

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
   — п. 1 ст. 162 ГК РФ

Практический риск для вас — не в самой сделке, а в доказывании. Ваша выписка по счёту показывает поступление наличных, но не их правовое основание. Позиция матери в суде: «сын получил деньги, значит, обогатился». Ваше возражение: «средства переданы безвозмездно, мать знала об отсутствии у меня обязательства перед ней» — и именно этот довод прямо защищён законом.

Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 2) имущество, переданное во исполнение обязательства по истечении срока исковой давности; 3) заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
— ст. 1109 ГК РФ

Вывод: иск матери о признании права на долю или о взыскании денег может быть удовлетворён только при доказанности притворности оформления (п. 2 ст. 170 ГК РФ) или возвратного характера денег. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на ней; отсутствие расписки, договора и указания назначения платежа работает в вашу пользу. Ваша защита строится на безвозмездности передачи и на осведомлённости матери об отсутствии у вас обязательства вернуть средства (п. 4 ст. 1109 ГК РФ).

Сроки исковой давности и порядок обращения в суд

Для требования о взыскании денег действует общий трёхлетний срок исковой давности.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права
   — ст. 196 ГК РФ, п. 1

Для обязательств, срок исполнения которых не определён (возврат по требованию), срок начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении — но во всяком случае не может превышать десять лет.

1. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства
   — п. 2 ст. 200 ГК РФ

Для возможного требования о признании недействительной сделки (если мать заявит о притворности или ничтожности) действует специальный срок: по ничтожной сделке — три года со дня начала её исполнения, по оспоримой — один год со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности.

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Практический смысл: если мать сейчас не требует возврата, срок по её возможному денежному требованию ещё не течёт — он стартует с момента востребования. Если же она когда-либо письменно требовала деньги и получила отказ, отсчёт начался с этой даты. Требование об оспаривании зарегистрированного права (признании доли) рассматривается по правилам искового производства, где решающее значение имеют основания требования и выявление действительной воли сторон, а не абстрактная давность.

По оформлению спора: спор о зарегистрированном праве и взыскании денег — это имущественный спор, подсудный районному суду по месту жительства ответчика — сына (при цене иска по денежному требованию свыше 100 000 руб.; ниже — мировому судье). Оспаривание записи в ЕГРН возможно только в судебном порядке.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: по требованию матери о возврате 500 000 руб. действует трёхлетний срок исковой давности, начинающий течь с момента востребования (с предельным ограничением десятью годами); по требованию о ничтожности оформленной сделки — три года со дня начала её исполнения, по оспоримости — один год. Требование о возврате денег подсудно мировому судье при цене иска до 100 000 руб. и районному суду свыше этой суммы; споры о зарегистрированном праве на квартиру и о признании доли рассматривает только районный суд.

Смежное: обязанность содержать мать и риск права пользования жильём

Даже не имея доли в квартире, мать как нетрудоспособный нуждающийся в помощи родитель вправе требовать от вас содержания — но это самостоятельное алиментное требование, не связанное с квартирой.

1. Трудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них. 2. При отсутствии соглашения об уплате алиментов алименты на нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей взыскиваются с трудоспособных совершеннолетних детей в судебном порядке. 3. Размер алиментов, взыскиваемых с каждого из детей, определяется судом исходя из материального и семейного положения родителей и детей и других заслуживающих внимания интересов сторон в твердой денежной сумме, подлежащей уплате ежемесячно. 4. При определении размера алиментов суд вправе учесть всех трудоспособных совершеннолетних детей данного родителя независимо от того, предъявлено требование ко всем детям, к одному из них или к нескольким из них. 5. Дети могут быть освобождены от обязанности по содержанию своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей, если судом будет установлено, что родители уклонялись от выполнения обязанностей родителей. Дети освобождаются от уплаты алиментов родителям, лишенным родительских прав.
   — ст. 87 СК РФ, п. 1

Это значит: если мать нетрудоспособна (пенсионный возраст) и нуждается в помощи, а вы трудоспособны, она может взыскать с вас алименты в твёрдой денежной сумме в судебном порядке — независимо от того, дарила она вам деньги или нет. Суд вправе учесть всех трудоспособных детей и освободить их от содержания, если родители уклонялись от родительских обязанностей. Это требование нельзя «погасить» ссылкой на то, что квартира не её: алименты и вещные отношения — разные правовые режимы.

Отдельно учтите право пользования жильём: мать как родитель собственника, проживающий с ним совместно, относится к членам его семьи и имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником
   — ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Это самостоятельное основание для проживания, не дающее доли в праве собственности, но на практике затрудняющее продажу квартиры без добровольного снятия матери с регистрационного учёта.

Вывод: долю в квартире мать не получит, но право требовать содержания у неё есть как у нетрудоспособного родителя — это самостоятельное требование по ст. 87 СК РФ, рассматриваемое в суде. Если мать проживает совместно с вами и вселена как член семьи, она приобретает право пользования жильём по ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ: оно не создаёт доли, но осложняет распоряжение квартирой (продажу) без её согласия на снятие с регистрационного учёта.