Купил дом, но не оформил документы из-за ареста: что делать, куда обратиться и как защитить свои права

Момент возникновения права собственности: договор действителен, но право пока не принадлежит покупателю

Вы заключили договор купли-продажи дома в простой письменной форме, составив один документ и передав деньги наличными при двух свидетелях (один из них — ваш брат). Форма договора соблюдена, он действителен и в силу ст. 454, 549 ГК РФ связывает стороны. Однако ключевая проблема в том, что переход права собственности на дом должен был быть зарегистрирован, а этого не произошло.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Это означает: ваш договор действителен и порождает обязательства продавца передать дом и обеспечить регистрацию перехода права. Но само право собственности на недвижимость в силу закона возникает только с момента государственной регистрации перехода права, а не с момента передачи денег или фактического вселения.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Статья 224. Передача вещи 1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Пока в ЕГРН собственником значится продавец, а запись о праве служит единственным доказательством права (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ, цитата c4). Поэтому юридически вы сейчас — не собственник, а владелец дома по договору, исполнивший свою обязанность по оплате (п. 1 ст. 556 ГК РФ, цитата c10: передача считается состоявшейся, вы в доме живёте). Это не лишает вас прав, но означает, что защищать их нужно через суд, о чём ниже.

Вывод по вопросу: договор купли-продажи дома юридически действителен и обязателен для продавца, однако право собственности на дом у вас НЕ возникло, поскольку переход права не зарегистрирован в ЕГРН. Основание для понуждения к регистрации и защиты ваших прав у вас есть, но собственником вы станете только после внесения записи в реестр (по решению суда или добровольно).

Главный судебный инструмент: понуждение продавца к регистрации перехода права (п. 3 ст. 551 ГК РФ)

Продавец три года уклоняется от совершения действий, необходимых для регистрации, — не подаёт заявление, ссылается на «свои дела» и на арест. Закон прямо даёт вам механизм защиты: признать за вами право собственности и обязать регистрирующий орган произвести регистрацию через суд.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации
— п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ прямо разъясняет, как именно действует покупатель, когда продавец уклоняется и не подаёт заявление на регистрацию:

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
— п. 62 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Из этого следует: если единственным препятствием для регистрации является уклонение продавца (отсутствие его заявления), суд удовлетворяет ваше требование и обязывает регистратора произвести регистрацию перехода права. Выполнить такое решение можно по заявлению покупателя, в силу которого право возникает (ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ, цитата c9) — присутствие продавца после решения суда уже не требуется.

Однако здесь есть развилка, которую необходимо разобрать отдельно: регистрация по решению суда не снимает арест автоматически. Пока на доме висит арест, Росреестр откажет в любом регистрационном действии. Поэтому, прежде чем (или одновременно с) подавать иск о регистрации, нужно решить вопрос с арестом — см. следующий блок.

Вывод по вопросу: вашим основным иском должен быть иск к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на дом (п. 3 ст. 551 ГК РФ). При доказанности факта заключения договора, передачи дома и полной оплаты суд вынесет решение, которое само станет основанием для регистрации права на вас, без участия продавца.

Арест на доме: как его снять, чтобы стала возможна регистрация

Вы сообщаете, что на доме висит арест «то ли от банка, то ли от приставов». Арест на недвижимость накладывается судебным приставом-исполнителем для обеспечения исполнения денежных взысканий с должника (здесь — с продавца):

Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника
— ч. 1 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Такой арест включает запрет распоряжаться имуществом и в обязательном порядке направляется в регистрирующий орган, который отказывает в регистрации перехода права, пока арест не снят.

Важно установить, КОГДА наложен арест — до или после заключения договора. От этого зависит вариант защиты:

Ветка А — арест наложен после вашего договора. Вы возмездно и добросовестно приобрели дом у продавца, исполнили договор (передали деньги, вселились), на момент сделки дом не был обременён. У вас есть основание требовать освобождения имущества от ареста. Закон даёт вам такой иск:

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 1

Порядок такого иска разъяснён Пленумом ВС РФ:

ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Вместе с тем заинтересованные лица не имеют права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств.
— п. 50 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

То есть при аресте имущества, которое фактически уже принадлежит вам (вы — владелец по договору), вы вправе подать иск об освобождении дома от ареста. Ответчики — должник (продавец) и взыскатель (банк или иной кредитор, по требованию которого наложен арест). Если арест наложен в обеспечение иска или в рамках исполнительного производства банка по долгу продавца, вам придётся доказать, что дом к моменту ареста уже был продан вам и передан во владение.

При этом есть существенный нюанс: поскольку регистрация перехода права не состоялась, формально собственником в ЕГРН продолжает числиться продавец. Это ослабляет вашу позицию по иску об освобождении от ареста — банк может возражать, что арест наложен на имущество должника (продавца), который и значится собственником. Практика в таких делах зависит от того, успели ли вы оформить переход права до ареста. Поэтому ключевой вопрос — дата наложения ареста и дата заключения договора.

Ветка Б — арест существовал уже на момент продажи (продавец скрыл обременение). В этом случае продавец продал вам обременённое имущество и передал деньги. Освободить дом от «чужого» ареста, наложенного до сделки, существенно сложнее: вы приобрели имущество, уже обременённое правами взыскателя. Здесь ваша защита смещается в сторону требований к продавцу — о расторжении договора, возврате денег и возмещении убытков (см. блок о возврате денег), а также к возможной уголовной квалификации его действий.

Вывод по вопросу: сам по себе арест не «уничтожает» вашу сделку, но блокирует регистрацию. Если арест наложен после вашего договора, вы вправе подать иск об освобождении дома от ареста (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 50 Постановления Пленума ВС РФ № 10) к должнику и взыскателю. Если арест был наложен до сделки и продавец его скрыл — освобождение от ареста маловероятно, и ваша защита строится на требованиях к продавцу (возврат денег, убытки, заявление о мошенничестве).

Альтернатива и «план Б»: возврат денег, проценты и убытки

Если выяснится, что арест был на доме ещё до сделки или снять его не удастся (продавец неплатёжеспособен, долг огромен), ваша реалистичная защита — потребовать от продавца возврата всего уплаченного и возмещения понесённых расходов.

Возврат уплаченной суммы. Если договор не может быть исполнен (дом остаётся арестованным и не может перейти к вам), продавец удерживает полученные деньги без правового основания. Это неосновательное обогащение:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На уплаченную вами сумму начисляются проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть вы вправе взыскать с продавца не только саму цену дома, но и проценты за весь период удержания денег (по ключевой ставке Банка России), а при доказанности — и убытки, превышающие проценты (п. 2 ст. 395 ГК РФ).

Возмещение расходов на ремонт, свет, воду, коммунальные платежи. Вы вложились в ремонт и провели коммуникации, платите за всё сами. Эти расходы вы понесли в расчёте на приобретение дома в собственность. При расторжении договора и возврате денег такие расходы представляют собой ваши убытки, которые вы вправе взыскать с продавца (помимо цены): они возникли по вине продавца, уклонившегося от регистрации и не исполнившего сделку (ст. 551 ГК РФ прямо возлагает на уклоняющуюся сторону обязанность возместить убытки, вызванные задержкой регистрации). Для этого нужно сохранить все чеки, квитанции, договоры подряда и платёжные документы по ЖКУ и электроснабжению.

Вывод по вопросу: даже в худшем сценарии (арест снять не удалось) вы не останетесь «с голыми руками»: у вас есть право требовать с продавца возврат всей уплаченной суммы как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395, 1107 ГК РФ, а также возмещения расходов на ремонт и содержание дома как убытков. Сохраняйте и систематизируйте все платёжные документы и чеки.

Срок исковой давности: опасность пропустить — минимальна, но тянуть нельзя

Прошло уже три года. Возникает вопрос, не истёк ли срок исковой давности. Общий срок — три года, но ключевое значение имеет момент, с которого он течёт:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Требование о регистрации перехода права по своей природе является обязательством, срок исполнения которого фактически не определён (стороны договорились «сделаем позже»). Для таких обязательств срок давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении (п. 2 ст. 200 ГК РФ, цитата c21). Пока вы не предъявили продавцу формальное требование о регистрации, срок давности по этому требованию фактически не начал течь.

Однако по требованию о возврате денег (неосновательное обогащение) и об убытках ситуация иная: срок течёт с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права и о том, кто нарушитель (ст. 200 ГК РФ). Вы узнали об аресте и об отказе в регистрации из уведомления Росреестра — от этой даты и следует отсчитывать. Поскольку вы три года «верили обещаниям» продавца, есть риск, что ответчик заявит о пропуске срока. Прервать течение срока могут признание долга продавцом (его обещания «всё выплачу и оформим»), а также ваши письменные требования к нему — важно зафиксировать эти обстоятельства (переписка, претензия с отметкой о вручении).

Вывод по вопросу: общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), и он частично уже течёт. По требованию о регистрации права срок давности с высокой вероятностью ещё не истёк (обязательство без определённого срока) и не будет истёкшим, пока вы не предъявили формальное требование. Но по денежным требованиям возможен спор о пропуске срока — поэтому обращаться в суд нужно незамедлительно, предварительно отправив продавцу письменную претензию (требование о регистрации / возврате денег) с фиксацией даты вручения.

Куда обращаться: суд или полиция, подсудность и состав документов

Полиция (уголовно-правовая ветка). Действия продавца могут содержать признаки мошенничества — хищения или приобретения права на чужое имущество путём обмана либо злоупотребления доверием:

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Для квалификации по ст. 159 УК РФ требуется умысел на завладение деньгами, возникший у продавца ДО получения денег:

в действиях лица имеются признаки хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием; указанные действия сопряжены с умышленным неисполнением принятых на себя виновным лицом обязательств по договору в сфере предпринимательской деятельности, сторонами которого являются только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации; 6 виновное лицо является индивидуальным предпринимателем или членом органа управления коммерческой организации. Указанное преступление совершается с прямым умыслом, направленным на хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество, возникшим у лица до получения такого имущества или права на него
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Если арест на доме существовал уже на момент продажи, и продавец, зная об этом, получил от вас крупную сумму наличными «под честное слово», обещая оформить документы, — это классические признаки мошенничества (обман относительно юридической возможности передать имущество в собственность). Заявление подаётся в полицию по месту совершения преступления; при отказе в возбуждении дела отказ можно обжаловать прокурору или в суд в порядке ст. 124, 125 УПК РФ.

Но важно: если обман не доказан (например, арест появился уже после сделки, а продавец реально пытался, но не смог выплатить долг), то это гражданско-правовой спор, и полиция вправе отказать в возбуждении дела, перенаправив вас в суд. Уголовная и гражданская ветки не исключают друг друга — вы можете одновременно подать заявление в полицию и иск в суд.

Суд (гражданско-правовая ветка — ваша основная линия). Иски о правах на недвижимость и об освобождении имущества от ареста рассматриваются по исключительной подсудности — по месту нахождения дома или арестованного имущества:

Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

То есть иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (в посёлке, где находится дом). Это суд общей юрисдикции, а не мировой судья (спор о праве на недвижимость ему неподсуден).

Какие документы собирать (минимум):

1. Договор купли-продажи дома (оригинал).
2. Расписка о получении продавцом всей суммы (оригинал); письменные показания обоих свидетелей передачи денег (брата и второго свидетеля — лучше нотариально оформленные либо допрос их в суде).
3. Уведомление/решение Росреестра об отказе в регистрации (с указанием ареста).
4. Выписка из ЕГРН на дом — подтвердит, кто собственник и какое обременение/арест внесены, и на какую дату.
5. Сведения об аресте: из банка данных ФССП (официальный сайт) — кто пристав, номер исполнительного производства; либо данные о залоге/ипотеке.
6. Все чеки, квитанции, договоры на ремонт, свет, воду, оплату ЖКУ.
7. Переписка с продавцом (сообщения, мессенджеры), фиксирующая обещания «выплачу и оформим».
8. Претензия продавцу с отметкой о вручении (отправьте до подачи иска).

Вывод по вопросу: основной путь — иск в районный суд по месту нахождения дома (исключительная подсудность, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ) о регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ), при необходимости соединённый с иском об освобождении дома от ареста и/или о возврате денег. Параллельно подайте заявление в полицию о мошенничестве — такая ветка целесообразна, если арест существовал уже на момент продажи. Соберите перечисленный комплект документов, сохранив оригиналы договора и расписки.