Спор о выкупе доли дома и служебных построек: вправе ли собственник требовать оплату за баню, туалет и сарай, если в свидетельстве указаны литеры А, Б, В, Г?

Что является объектом права долевой собственности: только жилой дом или домовладение со служебными постройками

Правовой режим определяет не «литера» как таковая, а то, является ли спорная вещь самостоятельным объектом вещных прав либо составной частью (принадлежностью) главной вещи. Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, выступающая в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой и в том случае, если имеет составные части.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
— п. 1 ст. 133 ГК РФ

Применительно к кейсу это означает: жилой дом лит. А, зарегистрированный как единый объект недвижимости с общей площадью 41,3 кв. м и кадастровым учётом, выступает в обороте как одна вещь. Туалет (лит. Б), баня (лит. В) и сарай (лит. Г) — это объекты, обслуживающие жилой дом и связанные с ним общим назначением.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Статья 136. Плоды, продукция и доходы Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 137. Животные К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности. Статья 138. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 139. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 140. Деньги (валюта) 1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов , включая расчеты цифровыми рублями . (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ) 2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке. Статья 141.
— ст. 135 ГК РФ, п. 4

Отсюда прямо следует вывод: если суд квалифицирует Б, В, Г как принадлежности жилого дома, они следуют судьбе главной вещи — то есть при продаже 1/2 доли в жилом доме на покупателя переходит и соответствующая доля в принадлежностях, поскольку договором иное не предусмотрено. Собственник № 1 не вправе «отделить» постройки от дома и платить только за литеру А.

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 135. Главная вещь и принадлежность Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Статья 136. Плоды, продукция и доходы Плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) Статья 137. Животные К животным применяются общие правила об имуществе постольку, поскольку законом или иными правовыми актами не установлено иное. При осуществлении прав не допускается жестокое обращение с животными, противоречащее принципам гуманности. Статья 138. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 139. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 140. Деньги (валюта) 1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
— ст. 134 ГК РФ, п. 4

При этом если строения по факту образуют с домом единый хозяйственный комплекс, направленный на обслуживание дома (сложная вещь), сделка о продаже доли распространяется на все входящие в комплекс вещи — то есть на литеры Б, В, Г также.

Альтернативная ветка защиты (если спорные строения некапитальны и не связаны с землёй прочно): тогда они не являются объектами недвижимости, и право на них регистрации не подлежит. Это подтверждает правоприменительную логику.

на земельном участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. Исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены. Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, расположен в границах земельного участка, получение разрешений и согласований для монтажа исследуемого сооружения в силу закона не предусмотрено. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции, руководствуясь фотоматериалами, указал, что возведенное ответчиком сооружение не является садовым домом или иным вспомогательным строением для садоводства, а потому имеются основания для возложения на ответчика обязанности демонтировать данный объект. С выводами суда апелляционной инстанции согласился кассационный суд общей юрисдикции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставила в силе по следующим основаниям.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2025 от 08.10.2025

Разграничение важно: если баня/сарай — некапитальное строение (нет заглублённого фундамента, прочной связи с землёй), то самостоятельного объекта недвижимости нет, и «выкупать» как недвижимость нечего — но и тогда такие постройки как составные части домовладения фактически остаются в общем пользовании, а их стоимость учитывается при определении выкупной цены. Если же строения капитальны, они входят в состав домовладения как принадлежности (ст. 135 ГК РФ) либо самостоятельные объекты, и собственник № 2 сохраняет на них долю.

Вывод: объектом права долевой собственности собственника № 2 является не «только жилой дом», а домовладение — жилой дом лит. А вместе со служебными постройками лит. Б, В, Г, что прямо записано в его правоустанавливающем документе («жилой дом со служебными строениями и сооружениями … литера А, Б, В, Г»). Собственник № 1 неправ, отделяя постройки от дома: в силу ст. 133, 134, 135 ГК РФ постройки либо следуют судьбе главной вещи, либо являются составными частями единого объекта. Собственник № 2 вправе претендовать на 1/2 указанного имущества.

Значение записей ЕГРН: старое свидетельство с перечнем литер и новая выписка «жилой дом со служебными строениями и сооружениями»

Смена формулировки в выписке ЕГРН не прекращает и не изменяет уже возникшее право. Согласно ч. 1 ст. 69 ФЗ-218 права, возникшие до вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в ЕГРН.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ-218

Для клиента это означает: запись в старом свидетельстве, где прямо перечислены литеры А, Б, В, Г, сохраняет доказательственное значение как документ, на основании которого возникло право. Указание в новой выписке обобщённой формулировки «жилой дом со служебными строениями и сооружениями» не сужает объём права — это лишь иное описание того же объекта, а не исключение построек из состава объекта.

Уточнение характеристик объекта в ЕГРН производится на основании технического плана, а сведения о хозяйственных постройках включаются в него по декларации правообладателя.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 2. В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ;
— ч. 1 ст. 24 ФЗ-218

Сведения о гараже или хозяйственной постройке, которые расположены на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, указываются в техническом плане на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, на котором такие гараж или хозяйственная постройка располагается (при этом предоставление проектной документации на такие гараж или хозяйственную постройку не требуется)
— ч. 11.1 ст. 24 ФЗ-218

Это значит, что состав домовладения подтверждается технической документацией (техпаспорт БТИ, декларация, техплан), а не только текстом выписки. Собственник № 2 может заказать у кадастрового инженера техплан/акт и инициировать уточнение сведений ЕГРН, чтобы в реестре были отражены литеры Б, В, Г.

Вывод: расхождение формулировок старого свидетельства и новой выписки не лишает собственника № 2 права на 1/2 служебных построек. Старое свидетельство с перечнем литер А, Б, В, Г — действительный правоустанавливающий документ (ч. 1 ст. 69 ФЗ-218), а обобщённая формулировка новой выписки не отменяет и не изменяет объём зарегистрированного права. Для устранения неопределённости следует уточнить сведения ЕГРН на основании техплана и декларации (ст. 24 ФЗ-218).

Влияние того, что земельный участок оформлен только на собственника № 1

Законный режим земельного участка под домовладением подчинён принципу единства судьбы земли и расположенных на ней объектов. Это прямо закреплено в ЗК РФ.

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
   — п. 5 ст. 1 ЗК РФ

Из этого принципа вытекает правило п. 1 ст. 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части участка.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Ключевое правило применительно к долевой собственности — абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ: отчуждение доли в праве на здание проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
— абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Дублирующая норма — ст. 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание к приобретателю переходит и право на участок, занятый зданием и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— ст. 273 ГК РФ

Это означает: оформление участка только на собственника № 1 не даёт ему права бесплатно присвоить долю в постройках. Наоборот — по правилам ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ при выкупе доли в доме к собственнику № 1 переходит соответствующая доля и в земельном участке (или право пользования им), но постройки при этом не «прирастают» к земле бесплатно для собственника № 1. Аргумент «земля моя, поэтому постройки тоже мои» юридически несостоятелен: строения не являются частью земли как природного объекта.

Кроме того, собственник № 2 как собственник части дома имеет производное право пользования участком и, по смыслу ст. 39.20 ЗК РФ, право на приобретение участка в общую долевую собственность (соразмерно долям в доме).

Вывод: оформление участка только на собственника № 1 не превращает служебные постройки в его единоличное имущество. Напротив, в силу принципа единства судьбы (п. 5 ст. 1, ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ) при выкупе доли дома собственник № 1 обязан одновременно решить и вопрос о земельном участке, а доля собственника № 2 в домовладении подлежит оплате в полном объёме.

Обязанность собственника № 1 оплатить 1/2 долю построек; последствия отказа

Собственник № 2 — участник долевой собственности на домовладение, и его доля в праве защищена законом. Распоряжение общим имуществом, включая его отчуждение, требует согласия всех участников.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1 ст. 244 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Это значит, что собственник № 1 не может в одностороннем порядке «исключить» постройки из предмета сделки и заплатить только за литеру А: распоряжение общим имуществом (а продажа доли в нём — распоряжение) осуществляется по соглашению всех участников.

Если собственник № 1 хочет приобрести долю, он обязан либо выкупить её целиком (включая приходящуюся на неё часть построек), либо стороны не заключают сделку. При отчуждении доли третьему лицу у собственника № 1 есть лишь преимущественное право покупки по той цене и на тех условиях, которые предлагаются.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Следовательно, если собственник № 2 продаёт долю и получил предложение от третьего лица, собственник № 1 может воспользоваться преимущественным правом, но только по цене, включающей стоимость построек, — «выборочная» покупка только дома законом не предусмотрена.

Если собственник № 1 пользуется постройками единолично без компенсации собственнику № 2, последний вправе требовать компенсации.

1. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — п. 2 ст. 247 ГК РФ

При недостижении согласия собственник № 2 вправе требовать выдела доли, а если выдел невозможен — выплаты стоимости доли.

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — п. 2 ст. 252 ГК РФ

Вывод: собственник № 1 не вправе отказаться платить за 1/2 долю служебных построек — он обязан оплатить долю в домовладении в целом (ст. 244, 246, 247, 252 ГК РФ). При его отказе собственник № 2 вправе: (1) требовать выкупа доли по рыночной цене, включающей постройки, (2) требовать компенсации за пользование его долей имущества, (3) в судебном порядке требовать выдела доли либо выплаты её стоимости (п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).

Денежные последствия отказа: убытки, неосновательное обогащение, проценты

Если собственник № 1 получает имущество без оплаты или пользуется долей собственника № 2 безвозмездно, возникает неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Поскольку постройки невозможно «вернуть в натуре» в виде отдельной доли, применяется денежное возмещение их действительной стоимости.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ

По той же норме взыскивается и то, что приобретатель сберег вследствие безвозмездного пользования чужим имуществом.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 2 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного обогащения начисляются проценты.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 1 ст. 1107 ГК РФ

в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Кодекса на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В тех случаях, когда денежные средства передаются приобретателю в безналичной форме (путем зачисления их на его банковский счет), следует исходить из того, что приобретатель должен узнать о неосновательном получении средств при представлении ему банком выписки о проведенных по счету операциях или иной информации о движении средств по счету в порядке, предусмотренном банковскими правилами и договором банковского счета. При представлении приобретателем доказательств, свидетельствующих о невозможности установления факта ошибочного зачисления по переданным ему данным, обязанность уплаты процентов возлагается на него с момента, когда он мог получить сведения об ошибочном получении средств. На основании подпункта 3 статьи 1103 Кодекса положения о возмещении потерпевшему неполученных доходов (статья 1107 Кодекса) применяются и в отношении требований одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, в частности при повторной или излишней оплате товара, работ, услуг и т. д.
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 13 от 08.10.1998

Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, нарушение права даёт основание требовать полного возмещения убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод: при отказе оплатить долю построек собственник № 2 вправе взыскать действительную стоимость приходящейся на него части построек (п. 1 ст. 1105 ГК РФ), то, что собственник № 1 сберег от безвозмездного пользования (п. 2 ст. 1105 ГК РФ), а также проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России (ст. 395, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 13 от 08.10.1998) и убытки (ст. 15 ГК РФ). Требования рассматриваются судом общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

Защитная (альтернативная) ветка собственника № 1: если постройки некапитальны

Позиция собственника № 1 заслуживает самостоятельной проверки и в одном сценарии может быть частично обоснованной — если строения лит. Б, В, Г не являются объектами недвижимости. Как следует из практики Верховного Суда РФ, строение, не имеющее прочной связи с землёй и не отвечающее признакам капитальности, квалифицируется как некапитальное и объектом недвижимости не признаётся.

на земельном участке располагается строение, которое квалифицируется как некапитальное и не является объектом недвижимости, не имеет прочной связи с землей. Исследуемое строение отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, а также требованиям безопасности. Строение располагается в пределах правомерных границ земельного участка, минимальные отступы соблюдены. Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект отвечает требованиям сейсмических, противопожарных, санитарных, строительных норм и правил, расположен в границах земельного участка, получение разрешений и согласований для монтажа исследуемого сооружения в силу закона не предусмотрено. Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции, руководствуясь фотоматериалами, указал, что возведенное ответчиком сооружение не является садовым домом или иным вспомогательным строением для садоводства, а потому имеются основания для возложения на ответчика обязанности демонтировать данный объект. С выводами суда апелляционной инстанции согласился кассационный суд общей юрисдикции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставила в силе по следующим основаниям.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2025 от 08.10.2025

Если по результатам экспертизы (или по данным техпаспорта БТИ) будет установлено, что туалет, баня и сарай — некапитальные (сборно-разборные, без заглублённого фундамента), то:

• записи о них в ЕГРН как о самостоятельных объектах недвижимости отсутствуют или невозможны;
• «доля в праве собственности на постройки» в строгом смысле не оформляется.

Однако даже в этой ветке собственник № 1 не освобождается полностью от оплаты: некапитальные постройки — составные части домовладения, они созданы и содержались сторонами в общем пользовании, и их стоимость подлежит учёту при определении выкупной цены доли дома (либо компенсируется по правилам ст. 1105 ГК РФ как сбережённое имущество). Собственник № 1 также не вправе претендовать на них как на «часть земли».

Вывод: даже по защитной ветке (некапитальность построек) вывод в пользу собственника № 2 сохраняется: строения остаются в общем пользовании, а их стоимость учитывается при выкупе доли (ст. 133, 135, 1105 ГК РФ). Полное освобождение собственника № 1 от оплаты построек невозможно ни при квалификации их как принадлежностей главной вещи (ст. 135 ГК РФ), ни как некапитальных составных частей; итог по существу — собственник № 2 вправе претендовать на 1/2 домовладения включая постройки, при недостижении согласия — через суд.

Порядок оформления выкупа доли, риски и налоговые последствия

Оформление сделки. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению (кроме прямо указанных исключений).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

Применительно к кейсу: если собственник № 2 продаёт свою 1/2 долю только собственнику № 1 (а не обоими сособственниками по одной сделке одновременно), договор купли-продажи доли должен быть нотариально удостоверен. При этом предметом сделки должна быть доля в праве на домовладение в целом (дом лит. А со служебными постройками Б, В, Г) — в соответствии с выводами блоков выше.

Преимущественное право. Поскольку покупателем выступает сам сособственник № 1, процедура извещения по ст. 250 ГК РФ не требуется при прямой сделке; однако если долю покупает третье лицо, у собственника № 1 есть преимущественное право покупки по цене, включающей стоимость построек.

Риски расхождения ЕГРН. Различие формулировок старого свидетельства и выписки не отменяет право собственника № 2 (ч. 1 ст. 69 ФЗ-218 — цитата приведена в блоке 2), но создаёт риск: при регистрации перехода доли регистратор ориентируется на сведения ЕГРН. Поэтому до сделки целесообразно уточнить в ЕГРН состав домовладения на основании технического плана и декларации (ст. 24 ФЗ-218). Добросовестность сторон при сделке оценивается с учётом данных ЕГРН и принятых мер осмотрительности.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель 14 не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. 38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке. В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя). 14.
— п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Для клиента это значит: если собственник № 1 оформит переход доли только на «жилой дом» без строений, сославшись на ЕГРН, собственник № 2 сохраняет право оспаривать такую сделку и требовать признания права на 1/2 строений либо соразмерного возмещения (ст. 15, 1102, 1105 ГК РФ — блоки выше), поскольку его право возникло на основании действительного документа (старого свидетельства) и не прекращалось.

Налоговые последствия. Доход собственника № 2 от продажи доли освобождается от НДФЛ, если доля находилась в собственности не менее минимального предельного срока владения.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5.
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Срок нахождения доли в собственности исчисляется с даты первоначальной регистрации права (по старому свидетельству о доле в доме), а не с даты покупки построек. Если доля во владении более трёх лет (для случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ) либо более пяти лет (в общем случае) — налог при продаже не уплачивается; при меньшем сроке применяется имущественный налоговый вычет либо уменьшение на документально подтверждённые расходы.

Вывод: выкуп доли оформляется нотариально удостоверенным договором (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), предмет которого — доля в домовладении включая постройки. Перед сделкой рекомендуется уточнить сведения ЕГРН о составе объекта (ст. 24, ч. 1 ст. 69 ФЗ-218) во избежание риска регистрации перехода доли без строений; при таком сценарии право собственника № 2 защищается в судебном порядке. Налог при продаже не уплачивается, если доля в собственности свыше минимального предельного срока владения (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ). Споры рассматриваются районным судом по месту нахождения недвижимости.