Может ли администрация снести заезд к дому и обязана ли она уведомить собственника, если заезд был построен застройщиком и указан в старом плане застройки?

Обязана ли администрация выдать предписание/уведомление перед сносом заезда

Ключевой юридический факт — где юридически расположен заезд: в границах вашего участка по ЕГРН или на смежной муниципальной земле. От этого зависят и процедура, и ваши права.

Если заезд находится за пределами границ участка (на муниципальной земле — полосе отвода дороги), то он является для вас лишь фактическим съездом/покрытием на чужой земле, и его демонтаж в рамках муниципального земельного контроля оформляется через контрольно-надзорную процедуру с выдачей предписания об устранении нарушения:

В случае выявления в ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения обязательных требований к использованию и охране земель, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте контрольного (надзорного) мероприятия указывается информация о таком правонарушении в соответствии с Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации". Должностные лица органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль, направляют в орган государственного земельного надзора копию указанного акта, составленного в результате проведения контрольного (надзорного) мероприятия в рамках осуществления муниципального земельного контроля, проведенного во взаимодействии с контролируемым лицом. Органы муниципального земельного контроля могут выдавать предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований к использованию и охране земель, в том числе выявленных в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований.
— п. 4 ст. 72 ЗК РФ

Это подтверждает и судебная практика — предписание об устранении земельного правонарушения выдаётся должностным лицом органа муниципального земельного контроля:

этого же закона края при выявлении фактов нарушений земельного законодательства должностным лицом органа муниципального земельного контроля выдается предписание об устранении земельного правонарушения. Таким образом, ст. 72 ЗК РФ и корреспондирующими нормами вышеуказанного Закона Краснодарского края предусмотрена возможность проведения муниципального земельного контроля в отношении физических лиц с выдачей обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений земельного законодательства. Невыполнение в установленный срок законного предписания
— п. 55 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2020 № 3/2020

Если же заезд (площадка, покрытие) входит в границы вашего участка по ЕГРН, то речь идёт не о «сносе чужого», а о фактическом изъятии части вашей земли под расширение дороги. В этом случае администрация не вправе «просто снести» — закон требует полноценной процедуры изъятия для муниципальных нужд с уведомлением собственника:

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком. 3. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. 4. Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка.
— п. 1 ст. 279 ГК РФ

Соответствующий порядок извещения конкретизирован в ЗК РФ — решение об изъятии официально публикуется и направляется собственнику:

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение: 1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"; 2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию; (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 228-ФЗ) 3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.
— п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ

Вывод. Да, администрация обязана оформить свои действия официально: либо выдать вам предписание об устранении нарушения (если заезд вне границ вашего участка), либо принять и направить вам решение об изъятии с последующим соглашением об изъятии (если заезд в границах участка). Снос «молча», без предписания и без решения об изъятии, — незаконен и даёт вам право на судебную защиту. Определяющий вопрос — где именно проходит граница вашего участка по ЕГРН относительно залитого заезда.

Если заезд в границах вашего участка: право на возмещение и запрет на произвольный снос

Если заезд (залитая площадка) находится в границах земельного участка по ЕГРН, а дорога расширяется за счёт этой части, применяются правила изъятия земельного участка для муниципальных нужд. Демонтаж без изъятия здесь невозможен, а изъятие допускается только с возмещением:

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
— п. 2 ст. 281 ГК РФ

Важно: восстановление заезда за свой счёт без возмещения противоречит гарантии предварительного и равноценного возмещения, а предоставление равноценного имущества (в том числе альтернативного подъезда) возможно именно в рамках соглашения:

При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
— п. 3, 4 ст. 281 ГК РФ

Сама цель изъятия должна быть законно оформлена — расширение дороги (объект местного значения) должно быть предусмотрено документами территориального планирования или проектом планировки территории:

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены: 1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования); 2) утвержденными проектами планировки территории.
— п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ (цели изъятия)

Позиция Верховного Суда прямо указывает, что фактическое занятие части участка под дорогу без соблюдения процедуры изъятия порождает право собственника на возмещение убытков независимо от того, оформлено ли изъятие:

В границы выбранного участка вошли части земельных участков предпринимателя. Несмотря на переговоры об изъятии участков, которые велись между предпринимателем и Учреждением, осуществившим работы по реконструкции, решение об изъятии участков (части участков) предпринимателя для государственных нужд в порядке, установленном ЗК РФ и ГК РФ, уполномоченным органом не принято. Спорный участок реконструированной автомобильной дороги введен в эксплуатацию и безвозмездно передан в собственность муниципального района. Предприниматель, ссылаясь на то, что реконструкция автомобильной дороги осуществлена за счет части принадлежащих ему земельных участков, обратился в суд к Учреждению, муниципальному образованию в лице администрации и Министерству субъекта РФ с иском о взыскании с них солидарно причиненных убытков в виде расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления нарушенного права в виде реконструкции находящейся на его участке автозаправочной станции и переноса топливораздаточных колонок на минимальное противопожарное расстояние от края дороги. Суд первой инстанции отказал в иске. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, исходя из следующего. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
— п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ от 07.04.2021 № 1/2021

Вывод. Если заезд в границах вашего участка, администрация не вправе снести его и обязать вас восстанавливать за свой счёт: расширение дороги за счёт вашей земли требует решения об изъятии, уведомления вас и заключения соглашения с равноценным возмещением (деньгами или предоставлением равноценного альтернативного подъезда). Самовольный снос без такой процедуры незаконен.

Если заезд вне границ вашего участка: сервитут как способ сохранить доступ к дому

Если залитый заезд юридически расположен на муниципальной земле (в границах дороги), вы не являетесь его собственником, однако у вас есть законная потребность в доступе (проезде) к своему участку и дому. Закон даёт собственнику недвижимости право требовать установления сервитута для проезда:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ

Установление сервитута возможно по соглашению, а при отказе — через суд:

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 3 ст. 274 ГК РФ

Поскольку земля муниципальная, применяется и публичный сервитут, который орган местного самоуправления вправе установить для обеспечения прохода/проезда:

Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
— п. 2 ст. 23 ЗК РФ

прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 96-ФЗ) 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и обеспечения доступа к ним; (В редакции федеральных законов от 04.08.2023 № 491-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке; (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 477-ФЗ) 4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; 5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; 6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; 7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства); 8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39 37 настоящего Кодекса. 5.
— подп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ

Сервитут должен быть наименее обременительным, а при существенных затруднениях в использовании участка его правообладатель вправе требовать плату:

Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель. 10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39 37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39 44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56 3 настоящего Кодекса. 11.
— п. 8 ст. 23 ЗК РФ

В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
— п. 13 ст. 23 ЗК РФ

Вывод. Если заезд находится на муниципальной земле, вы не можете требовать его «сохранения» как собственности, но вы вправе требовать обеспечения вашего права проезда к дому: либо через заключение с администрацией соглашения о частном сервитуте, либо через установление публичного сервитута для прохода/проезда, либо, при отказе, через суд по иску об установлении сервитута на условиях наименее обременительного маршрута. Именно этот механизм обеспечивает вам альтернативный подъезд, если существующий заезд будет демонтирован при расширении дороги.

Оспаривание действий администрации, возмещение убытков и сроки

Независимо от того, где расположен заезд, если администрация действует с нарушением процедуры (сносит без предписания/решения об изъятии, либо требует восстановления за свой счёт без основания), вы вправе защищаться. Способы защиты — восстановление положения, пресечение нарушающих право действий, признание недействительным акта, возмещение убытков:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
— ст. 12 ГК РФ

Собственник вправе требовать устранения нарушений, даже не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

При незаконных действиях органов местного самоуправления убытки подлежат возмещению за счёт муниципального образования:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
— ст. 16 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Требование о возмещении убытков от незаконных действий органов местного самоуправления рассматривается в исковом порядке:

возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Предъявление гражданином или юридическим лицом иска непосредственно к государственному органу или к органу местного самоуправления, допустившему нарушение, или только к финансовому органу само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении такого иска. В этом случае суд привлекает в качестве ответчика по делу соответствующее публично-правовое образование и одновременно определяет, какие органы будут представлять его интересы в процессе.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25

Оспаривание решений и действий органа местного самоуправления осуществляется по правилам КАС РФ в административном порядке с трёхмесячным сроком:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— п. 1 ст. 218 КАС РФ

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— п. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод. Ваши варианты защиты: (1) если снос/требование администрации оформлены ненормативным актом (предписанием, постановлением о сносе) — оспорить его в порядке гл. 22 КАС РФ в течение трех месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении (районный суд по месту нахождения органа); (2) если ваше право на участок/доступ нарушено действиями без надлежащего оформления — заявить негаторный иск об устранении препятствий по ст. 304 ГК РФ; (3) при фактическом занятии части вашего участка под дорогу без процедуры изъятия или при незаконном сносе — иск о возмещении убытков (в исковом производстве) за счёт муниципального образования, включая расходы на восстановление заезда. Пропуск трёхмесячного срока на оспаривание актов не лишает вас права на иск о возмещении убытков (общий срок исковой давности — три года по ст. 196 ГК РФ).

Ответственность за самовольный снос и риск самовольного занятия земли

Для полноты картины: риск ответственности может лежать на обеих сторонах в зависимости от того, где проходит граница.

Если администрация снесёт заезд, находящийся в границах вашего участка, без процедуры изъятия — это посягательство на вашу собственность, защищаемое через ст. 304 ГК РФ и ст. 281 ГК РФ (цитированы выше), а при причинении вреда умышленными действиями должностных лиц возможна и уголовно-правовая квалификация самоуправства (ст. 330 УК РФ) как «самовольное, вопреки установленному порядку совершение действий, правомерность которых оспаривается».

С другой стороны, если заезд фактически расположен на муниципальной земле (в границах полосы отвода дороги) и вы пользуетесь им без оформления прав, существует встречный риск привлечения вас к ответственности за самовольное занятие земельного участка:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа[…] на граждан[…] от пяти тысяч до десяти тысяч рублей (если не определена кадастровая стоимость).
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод. Определяющим остаётся вопрос границ. Если заезд в границах вашего участка — снос незаконен и вы в сильной позиции (возмещение, возможность требовать равноценный подъезд). Если заезд вне границ и вы пользуетесь муниципальной землёй без правоустанавливающих документов — целесообразно оперативно оформить доступ к участку через сервитут, чтобы исключить риск привлечения к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и легализовать право проезда, а не полагаться на фактическое покрытие заливки. Старый план застройки и выписка ЕГРН с установленными границами — ваши ключевые доказательства; сопоставьте, проходит ли граница по краю заливки или заливка целиком вне границ.