Как начисляются взносы в СНТ после объединения двух соседних участков в один объект недвижимости, если в товариществе остались старые записи?

Что происходит с двумя участками при объединении и как это связано с их учётом в товариществе

Объединение двух смежных участков — это не «склейка записей в товариществе», а образование нового объекта недвижимости. Образование участков прямо названо в законе отдельным основанием: «земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе…».

1. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;
   — п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

Юридическое следствие — исходные участки (те самые «два номера» в товариществе) прекращают существование, а не продолжают существовать параллельно. То есть после регистрации у клиента физически не может быть двух участков: у него один объект. Именно прекращение существования исходных участков — ключевой факт для спора о взносах: не существует двух участков — нет и двух объектов обложения.

1. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается , за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39 29 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок , за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 статьи 39 29 настоящего Кодекса. Допускается в соответствии с утвержденным проектом межевания территории одновременное перераспределение нескольких смежных земельных участков и земель с прекращением существования исходных земельных участков и образованием нескольких смежных земельных участков или одного земельного участка. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. 3.
   — п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ

Уточнение: объединение двух смежных участков, принадлежащих одному лицу, технически проводится по правилам перераспределения (образуется один участок, существование исходных смежных прекращается). Для участков в частной собственности решение оформляется соглашением собственника об образовании участка, а право на новый объект возникает с момента регистрации.

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. 3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав. 4.
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ № 218-ФЗ

Каждый объект недвижимости получает один неизменяемый кадастровый номер. Значит, в ЕГРН после объединения будет один кадастровый номер и одна площадь — так, как и указано в вопросе клиента. Товарищество не является органом, который «ведёт» объекты недвижимости: государственный реестр — единственный достоверный источник сведений об объекте, а записи в документах товарищества производны от него.

Вывод по вопросу. После государственной регистрации объединения двух исходных участков их существование прекращается, а образуется один участок с одним кадастровым номером и одной общей площадью. Юридически у клиента один объект недвижимости, и любые «две строки» в документах товарищества — это устаревшая производная запись, а не второй объект права.

От чего по закону зависит размер взносов — и может ли правление начислять «за два участка»

Размер взносов не устанавливается правлением. Закон жёстко распределяет компетенцию: размер и срок внесения взносов, а также утверждение финансово-экономического обоснования — исключительная компетенция общего собрания членов товарищества, а не правления.

1. определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона; 22) утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов, финансово-экономического обоснования размера платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона; 23) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора) и об утверждении промежуточного ликвидационного баланса и ликвидационного баланса; 24) принятие решения о выполнении в границах территории садоводства или огородничества комплексных кадастровых работ за счет собственных средств, о лице, уполномоченном на заключение договора подряда на выполнение таких работ и представление интересов членов товарищества и (или) лиц, указанных в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, в составе соответствующей согласительной комиссии; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.12.2020 № 445-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 25) принятие решения о возможности применения электронных или иных технических средств при принятии решений общим собранием членов товарищества и включении в устав товарищества перечня вопросов, указанных в части 2 статьи 8 настоящего Федерального закона;
   — п. 21 ч. 1 ст. 17 ФЗ № 217-ФЗ

1. Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. 9. Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. 10. В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке. Статья 15. Реестр членов товарищества 1. Не позднее одного месяца со дня государственной регистрации товарищества в соответствии с уставом товарищества председателем товарищества или иным уполномоченным членом правления товарищества создается реестр членов товарищества и осуществляется его ведение. 2. Обработка персональных данных, необходимых для ведения реестра членов товарищества, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и законодательством о персональных данных. 3. Реестр членов товарищества должен содержать данные о членах товарищества, указанные в части 5 статьи 12 настоящего Федерального закона, кадастровый (условный) номер земельного участка, правообладателем которого является член товарищества (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества). 4. Член товарищества обязан предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра членов товарищества, и своевременно информировать председателя товарищества или иного уполномоченного члена правления товарищества об их изменении. 5.
   — ч. 8 ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ

База расчёта тоже определена законом. Размер взносов может различаться только в случаях, предусмотренных уставом, и только если это обусловлено разным объёмом использования имущества общего пользования — в зависимости от размера участка и (или) суммарной площади объектов на нём (либо размера доли). То есть законная «переменная» — площадь/объём использования, а не количество записей в реестре членов товарищества.

1. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 7 1 . Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 7 2 . Плата, предусмотренная статьей 5 настоящего Федерального закона, рассчитывается в порядке, установленном уставом товарищества для определения размера взносов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 8. Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. 9. Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. 10. В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке. Статья 15. Реестр членов товарищества 1.
   — ч. 7 ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ

Здесь важен нюанс, который может сыграть как в пользу клиента, так и против: если устав привязал взнос к площади участка, то после объединения площадь не меняется (сумма двух участков), и взнос остаётся тем же — увеличения не происходит, но и «экономии» за счёт объединения не будет. Экономия возникает, если устав/смета считают взнос за один участок (за один объект/за одно членство) — тогда после объединения платить нужно как за один.

Для лиц, ведущих садоводство без членства, действует зеркальное правило: плата вносится в том же порядке, что и взносы, и её суммарный годовой размер равен суммарному размеру целевых и членских взносов члена товарищества.

1. Ведение садоводства или огородничества на садовых земельных участках или огородных земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия (членства) в товариществе может осуществляться собственниками или в случаях, установленных частью 11 статьи 12 настоящего Федерального закона, правообладателями садовых или огородных земельных участков, не являющимися членами товарищества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 2. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, вправе использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории садоводства или огородничества, на равных условиях и в объеме, установленном для членов товарищества. 3. Лица, указанные в части 1 настоящей статьи, обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом для уплаты взносов членами товарищества. 4. Суммарный ежегодный размер платы, предусмотренной частью 3 настоящей статьи, устанавливается в размере, равном суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества, рассчитанных в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. 5.
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ № 217-ФЗ

Теперь о главном вопросе — вправе ли правление начислять по-старому на оба участка. Правление — исполнительный орган и само по себе не вправе устанавливать размер взносов или определять базу обложения: это исключительная компетенция общего собрания. Кроме того, начисление за участок, которого юридически больше не существует, лишено правового основания: обязанность по взносам привязана к правообладанию участком, а второй участок прекратил существование. Начисление «за два» допустимо только тогда, когда устав и решение общего собрания прямо привязывают взнос к площади, и суммарная площадь после объединения сохраняется.

Если устав считает взносы «за площадь», а не «за участок» — закон это допускает

Это вторая, «защитная» для товарищества ветка. Закон прямо разрешает дифференциацию взносов в зависимости от размера участка:

1. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 7 1 . Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 7 2 . Плата, предусмотренная статьей 5 настоящего Федерального закона, рассчитывается в порядке, установленном уставом товарищества для определения размера взносов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 8. Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. 9. Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. 10. В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке. Статья 15. Реестр членов товарищества 1.
   — ч. 7 ст. 14 ФЗ № 217-ФЗ

Если решением общего собрания и уставом взнос установлен в расчёте на сотку (площадь), то объединение само по себе не меняет общую площадь, и начисление останется прежним по сумме — не потому, что «есть два участка», а потому, что база — площадь. В этом случае требование «считать как за один участок» приведёт к тем же цифрам; спор возможен только о том, правильно ли товарищество применило ставку. Обратный случай: если устав считает взнос за объект/за членство, а товарищество продолжает начислять за два объекта — это противоречит и уставной базе (объект один), и решению общего собрания.

Вывод по вопросу. Правление само устанавливать взносы не вправе — это исключительная компетенция общего собрания (размер, сроки, финансово-экономическое обоснование). Начисление взносов «за два участка» законно только там, где устав/смета привязывают взнос к площади и суммарная площадь после объединения сохранена. Если же взнос считается за один участок (объект, членство), то после объединения объект один — и начислять по-старому за два участка правление не вправе. Записи в документах товарищества («два номера») не создают второго объекта обложения: правоопределяющим является ЕГРН.

Обязанность клиента обновить сведения в товариществе и риск «отнесения расходов»

Прежде чем требовать перерасчёта, клиенту следует самому исполнить встречную обязанность. Реестр членов товарищества должен содержать кадастровый номер участка, а член товарищества обязан вовремя сообщать об изменении сведений — иначе риск расходов, связанных с неактуальностью реестра, ложится на него.

1. Реестр членов товарищества должен содержать данные о членах товарищества, указанные в части 5 статьи 12 настоящего Федерального закона, кадастровый (условный) номер земельного участка, правообладателем которого является член товарищества (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества). 4. Член товарищества обязан предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра членов товарищества, и своевременно информировать председателя товарищества или иного уполномоченного члена правления товарищества об их изменении. 5. В случае неисполнения требования, установленного частью 4 настоящей статьи, член товарищества несет риск отнесения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре членов товарищества актуальной информации. 6. В отдельный раздел реестра членов товарищества в порядке, установленном настоящей статьей, могут быть внесены сведения о лицах, указанных в части 1 статьи 5 настоящего Федерального закона, с согласия таких лиц. Глава 4. Управление товариществом и контроль за его деятельностью Статья 16. Органы товарищества и ревизионная комиссия (ревизор) 1. Высшим органом товарищества является общее собрание членов товарищества. 2. Количество членов товарищества не может быть менее семи. 3. В товариществе создаются единоличный исполнительный орган (председатель товарищества) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление товарищества). 4.
   — ч. 3 ст. 15 ФЗ № 217-ФЗ

Поэтому первым шагом клиент подаёт в правление заявление о перерасчёте с приложением выписки из ЕГРН (один кадастровый номер, одна площадь) и заявлением об актуализации реестра. Это снимает у товарищества довод «мы не знали, у нас в реестре два номера» — обязанность информировать лежит на члене.

Как защитить право, если правление продолжит начислять за два участка

Спорами об образовании участков и защитой прав ведает суд; требовать можно восстановления положения и пресечения нарушающих право действий.

1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией. (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 177-ФЗ) 2. Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 12. Способы защиты гражданских прав Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13.
   — ст. 11 ГК РФ, п. 1

Среди способов защиты прямо названы восстановление положения, существовавшего до нарушения, пресечение действий, нарушающих право, и признание недействительным решения собрания.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Если взносы уже уплачены за «лишний» участок — возврат переплаты

Если после объединения клиент перечислил взносы за два участка, излишне уплаченная часть — неосновательное обогащение товарищества (основания — ст. 8 ГК РФ, подп. 7 п. 1, «вследствие неосновательного обогащения»).

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — ст. 1102 ГК РФ, п. 1

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

{c17}

На эту сумму начисляются проценты за пользование чужими средствами с момента, когда товарищество узнало о неосновательности сбережения, — то есть, как правило, с даты получения им заявления клиента о перерасчёте и возврате.

Вывод по вопросу. Клиенту нужно сначала актуализировать сведения в реестре товарищества (это его обязанность, и её неисполнение работает против него). Если правление продолжит начислять за два участка, спор решается в суде: способ защиты — восстановление положения и пресечение действий, нарушающих право, а при наличии уплаты за несуществующий участок — взыскание неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 1107 ГК РФ с момента, когда товарищество узнало о неосновательности сбережения. Иск предъявляется в суд по правилам гражданского судопроизводства.

Доказательства, смежные права и исполнение требования о перерасчёте

Доказательства. Факт объединения и параметры нового объекта подтверждаются выпиской из ЕГРН: там будет один кадастровый номер и одна площадь. Это следует из того, что каждый объект недвижимости имеет один неизменяемый кадастровый номер, а реестр — свод достоверных сведений об учтённом имуществе.

1. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. 2. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации. 3. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов органа регистрации прав. 4.
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ № 218-ФЗ

Именно выписка из ЕГРН — тот документ, который клиент прикладывает к заявлению в правление и к иску; она доказывает, что второго объекта обложения больше не существует, и опровергает «два номера» в реестре товарищества.

Смежные права (залог, аренда, сервитут). Если на исходных участках были обременения, при объединении они не исчезают автоматически: сервитуты сохраняются в прежних границах, а залог — в отношении образуемых участков.

1. Сервитуты, публичные сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых или измененных земельных участков в прежних границах. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4 1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. (В редакции федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) Статья 11 9 . Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2.
   — п. 5 ст. 11.8 ЗК РФ

1. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. Залог сохраняется в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков, если иное не предусмотрено пунктом 4 1 настоящей статьи, федеральным законом. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров. (В редакции федеральных законов от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) Статья 11 9 . Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. 2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
   — п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ

Практический смысл для взносов: сохранение обременений не создаёт «второго участка» и не является основанием начислять взносы дважды — обременение лишь ограничивает распоряжение, но объект остаётся один.

Исполнение требования. Понуждение товарищества к перерасчёту и к актуализации реестра обеспечивается через суд: способы защиты включают восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления Ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. Статья 14.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Реестр членов товарищества клиент обязан поддерживать актуальным сам, а неисполнение этой обязанности относит на него риск расходов из-за неактуальных сведений, поэтому заявление об обновлении реестра подаётся одновременно с требованием перерасчёта.

Вывод по вопросу. Доказательственная база — выписка из ЕГРН с одним кадастровым номером и площадью. Имевшиеся залоги/сервитуты сохраняются и не создают второго объекта обложения. Если товарищество откажется привести реестр и начисления в соответствие, клиент вправе в суде (по правилам гражданского судопроизводства) требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения нарушающих действий, а при уже произведённой переплате — взыскания неосновательного обогащения с процентами.

Момент прекращения обязанностей по исходным участкам и сроки оспаривания

С какого момента обязанности «текут» уже не за два участка, а за один. Исходные участки прекращают существование с даты государственной регистрации права на образуемый участок — то есть с даты, указанной в записи ЕГРН, когда вместо двух строк появилась одна.

прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 4. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;
— п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ

До этой даты участки существуют и начисления за оба исходных участка правомерны (если иное не следует из устава). С даты регистрации объединения юридически существует один объект — и именно с этого момента требование платить как за один участок приобретает обоснование.

Как оспорить начисление, если правление продолжает считать по-старому. Член товарищества прямо наделён правом обжаловать решения органов товарищества, влекущие гражданско-правовые последствия, в порядке, предусмотренном федеральным законом, — то есть в суде.

1. обжаловать решения органов товарищества, влекущие гражданско-правовые последствия, в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом; 5) подавать в органы товарищества заявления (обращения, жалобы) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом товарищества. 2. Члены товарищества обладают иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации , настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 3. Члены товарищества имеют право знакомиться и по заявлению получать за плату, размер которой устанавливается решением общего собрания членов товарищества, заверенные в порядке, установленном статьей 21 настоящего Федерального закона, копии: 1) устава товарищества с внесенными в него изменениями, документа, подтверждающего факт внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц; 2) бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества, приходно-расходных смет товарищества, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); 3) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 4) документов, подтверждающих права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; 5) протокола собрания об учреждении товарищества, протоколов общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества; 6) финансово-экономического обоснования размера взносов;
   — п. 4 ч. 1 ст. 11 ФЗ № 217-ФЗ

Если речь идёт о решении общего собрания (например, об утверждении сметы, где взносы посчитаны за два участка), оно оспаривается по правилам ГК о решениях собраний: решение может быть признано недействительным, а срок обращения в суд — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права.

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
   — п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

1. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. 7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
   — п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Доказательственный документ. Сведения о новом объекте (один кадастровый номер, одна площадь) подтверждаются выпиской из ЕГРН, предоставляемой по запросу в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются на основании запроса, форма которого устанавливается органом нормативно-правового регулирования. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (в том числе порядок и способы направления запросов о предоставлении сведений, формы предоставления сведений, состав и порядок заполнения таких запросов и форм), и порядок уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Запрос, представленный не по установленной в соответствии с настоящей частью форме и (или) с нарушением установленного в соответствии с настоящей частью порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, считается неполученным и не рассматривается, о чем заявитель уведомляется не позднее срока, установленного частью 9 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу. Обязанность платить «за один участок» возникает с даты регистрации объединения в ЕГРН — именно с этой даты исходные два участка прекращают существование. Если правление продолжает начислять по-старому, клиент вправе обжаловать решения органов товарищества в суде (в отношении решения общего собрания — в течение шести месяцев со дня, когда он узнал о нарушении), приложив выписку из ЕГРН с одним кадастровым номером и одной площадью. Подсудность — суд общей юрисдикции по месту нахождения товарищества в порядке гражданского судопроизводства; тот же порядок применяется и ко взысканию переплаты.