Могут ли отказать в оформлении гаражей по гаражной амнистии, если в них ведётся кузовной ремонт самозанятым, и что делать при приостановке?

Право клиента на гаражи возникло до амнистии — с выплатой пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ)

Клиент — член кооператива с 1994 г., паевые взносы выплачены полностью. Это имеет самостоятельное правовое значение, независимое от «гаражной амнистии»:

1. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3.
   — п. 1 ст. 218 ГК РФ

Здесь приведён именно п. 4 ч. 218 ГК РФ (в блоке подпись «п. 1» ошибочна — цитируется завершающий абзац статьи). Смысл нормы для клиента: право собственности на оба гаража возникло у неё ещё в момент полной выплаты пая (в 1990-х гг.), то есть до введения любых современных ограничений. Это подтверждается и установленным ранее в близком вопросе № 3 выводом (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 7 Обзора ВС РФ от 22.07.2020): право собственности члена кооператива на гараж возникает по факту выплаченного пая и не зависит ни от регистрации, ни от того, как гараж используется впоследствии.

Практический вывод: у клиента есть два конкурирующих юридических пути — (а) «гаражная амнистия» по ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ (оформление земли и регистрация уже возникшего права) и (б) судебное признание права собственности на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ и выплаты пая. Если первый путь блокируется по причине предпринимательского использования, остаётся второй — он не зависит от ст. 3.7 и её исключений.

Условия «гаражной амнистии»: блокированный гараж и арендованная земля — НЕ препятствия

Клиент опасается, что отказ вызван тем, что гараж «не отдельно стоящий, а в блоке», и тем, что на землю нет её личных документов. Оба эти обстоятельства прямо урегулированы в пользу клиента.

До 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ (далее в настоящей статье - Градостроительный кодекс Российской Федерации), имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в следующих случаях: 1) земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей; (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 2) земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным настоящей статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
— п. 2 ст. 3.7 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Из абз. 2 п. 2 (подп. 2) следует: земельный участок образован из участка, ранее выделенного кооперативу, а гараж/участок распределены клиенту по решению собрания или иному документу — это случай клиента (участок выделен кооперативу в начале 1990-х, у клиента членская книжка и выписка из решения о выделении). Распределение подтверждается любым документом, включая справку о выплате пая.

Указанные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства. 3. На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11 3 , подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10 1 статьи 39 15 , подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39 16 , подпункта 4 пункта 1 статьи 39 17 , пункта 1 статьи 39 19 Земельного кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 3 1 . Образование земельного участка, на котором расположен гараж, отвечающий требованиям пункта 2 настоящей статьи, из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории, предусматривающий образование такого земельного участка, либо утвержденный проект межевания территории не предусматривает образование такого земельного участка. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 4. В заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, заявитель отдельно указывает, что гараж возведен до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации . 5.
— абз. 4 п. 2 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Это прямо снимает опасение клиента: гаражи в блоке (блокированные общими стенами, крышей, фундаментом) прямо допускаются для амнистии, наравне с отдельно стоящими. Причина «не отдельно стоящий» юридически не является основанием отказа.

Что касается земли: её нахождение в аренде у муниципалитета не лишает права на амнистию. Амнистия как раз и рассчитана на ситуации, когда участок находится в гос/муниципальной собственности и ранее выделялся кооперативу. Дополнительно:

{п. 13 ст. 3.7} — не может быть отказано только потому, что участок предоставлен кооперативу (это не порок, а необходимое условие амнистии). {п. 19 ст. 3.7} — если участок окажется ограниченным в обороте, он предоставляется в аренду (не в собственность), с арендной платой ≤ земельного налога, но это не отказ в оформлении самого гаража.

Отсутствие у клиента личных документов на землю также не фатально: > В случае отсутствия у гражданина документа, подтверждающего предоставление или иное выделение ему земельного участка либо возникновение у него права на использование такого земельного участка по иным основаниям, к заявлению может быть приложен один или несколько из следующих документов: заключенные до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража, и (или) документы, подтверждающие исполнение со стороны гражданина обязательств по оплате коммунальных услуг; документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года в соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на момент таких учета и (или) инвентаризации, в котором имеются указания на заявителя в качестве правообладателя гаража либо заказчика изготовления указанного документа и на год его постройки, указывающий на возведение гаража до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации

— абз. 2, 4 п. 5 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ допускает подтверждение права на участок альтернативными документами (техническая инвентаризация до 01.01.2013, договоры подключения, квитанции), а > решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража и (или) указанного земельного участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, и (или) документ, выданный гаражным кооперативом, подтверждающий выплату таким гражданином пая (паевого взноса), в том числе без указания на то, что выплата такого пая (паевого взноса) является полной, и (или) подтверждающий факт осуществления строительства гаража данным кооперативом или указанным гражданином;
— абз. 3 п. 6 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ — справкой о выплате пая и решением собрания/иным документом кооператива.

Вывод по блоку: ни «блокированный» тип гаража, ни нахождение земли в муниципальной аренде, ни отсутствие личных документов на землю не являются законными основаниями для приостановки/отказа по амнистии — все эти особенности прямо предусмотрены ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ как нормальные условия амнистии.

Предпринимательское использование (кузовной ремонт самозанятым мужем) — РЕАЛЬНОЕ основание приостановки и отказа

Это ключевая причина, указанная в уведомлении («несоответствие фактического использования», «предпринимательские цели»). Она прямо закреплена в законе как исключение из амнистии:

Положения настоящей статьи не регулируют правоотношения, связанные с созданием и использованием гражданами и юридическими лицами гаражей: 1) являющихся объектами вспомогательного использования, в том числе по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, включая объекты, предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств;
— подп. 1 п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Подп. 1 п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ прямо исключает из регулирования амнистии гаражи, «предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств». Использование гаража мужем для кузовного ремонта (самозанятый, подъёмник, клиенты) — это ровно тот случай: фактическое использование не соответствует цели «для собственных нужд» (хранение личного транспорта), заявленной в п. 1 ст. 3.7.

Отсюда два практических следствия:

1. Причина приостановки юридически состоятельна — это не произвол регистратора. Пока гараж фактически используется под автосервис, амнистия по ст. 3.7 неприменима к нему.

2. Правильный способ устранения — прекратить предпринимательское использование гаража (прекратить/приостановить деятельность мужа в этом помещении, убрать подъёмник), привести фактическое использование в соответствие с назначением «гараж для хранения автотранспорта», после чего заявить в Росреестр об устранении причин приостановки либо повторно подать документы.

Важно разграничить: ограничение касается земельной амнистии (ст. 3.7), а не самого права собственности на гараж как объект. Право на гараж по п. 4 ст. 218 ГК РФ у клиента уже есть — спор идёт об оформлении земли/регистрации, а не о существовании права.

Вывод по блоку: законным основанием для отказа/приостановки по гаражной амнистии является именно предпринимательское использование гаража под ремонт транспортных средств (подп. 1 п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ). Блокированный тип гаража и аренда земли к отказу отношения не имеют.

Иные возможные основания отказа и порядок их проверки

Помимо предпринимательского использования, закон допускает и другие основания отказа, которые клиенту стоит проверить.

По земельной амнистии отказ возможен в двух плоскостях.

А. Основания по ЗК РФ (ст. 39.16) — применяются к предоставлению участка, с изъятиями, установленными п. 3 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ. Применимы к клиенту:

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
   — подп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Здесь важно: участок предоставлен кооперативу в аренду. Подп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ внешне указывает на то, что участок «предоставлен в аренду». Однако для амнистии действует п. 17 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ и система исключений п. 3 ст. 3.7: поскольку участок предоставлен именно кооперативу (а не иному лицу), из которого он образуется, и согласие кооператива не требуется, а право кооператива на образуемый участок прекращается одновременно с предоставлением, — это плановая ситуация амнистии, а не самостоятельное основание отказа.

1. указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; 7) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд в случае, если заявитель обратился с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, постоянное (бессрочное) пользование или с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, безвозмездное пользование на срок, превышающий срок действия решения о резервировании земельного участка, за исключением случая предоставления земельного участка для целей резервирования; 8) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой с другим лицом заключен договор о комплексном развитии территории либо принято решение о ее комплексном развитии в случае, если для реализации указанного решения не требуется заключения договора о комплексном развитии территории , за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник здания, сооружения, помещений в них, объекта незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке, или правообладатель такого земельного участка;
   — подп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ

Если участок изъят/ограничен в обороте — применяется п. 19 ст. 3.7 (аренда вместо собственности), а не отказ. Отказ по подп. 6 ст. 39.16 возможен только если участок нельзя предоставить вообще ни на каком праве.

Б. Специальное основание амнистии (п. 12 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ):

В принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 2 настоящей статьи, наряду с основаниями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации , должно быть отказано, если данный гараж в судебном или ином предусмотренном законом порядке признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
— п. 12 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ

Отказ обязателен, только если гараж признан в судебном/ином порядке самовольной постройкой, подлежащей сносу. Обычного «подозрения» недостаточно — нужен судебный акт или решение о сносе. Поскольку у клиента есть документы о выделении участка кооперативу, выплате пая и членская книжка, постройка возведена на участке, отведённом кооперативу под гаражи, — признаков самовольной постройки в смысле ст. 222 ГК РФ не усматривается. Защитный аргумент:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Процедура приостановки и её снятия регулируется ФЗ № 218-ФЗ:

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ (основания приостановления), п. 3

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ, п. 1

Приостановка — не отказ. До истечения срока приостановления клиент вправе представить дополнительные документы/пояснения и устранить причины (в данном случае — прекратить предпринимательское использование). Только при неустранении причин выносится отказ (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Решение о приостановлении может быть обжаловано в апелляционную комиссию, созданную при Росреестре (ст. 31.1 ФЗ № 218-ФЗ), а отказ — в суд (по правилам КАС РФ).

Вывод по блоку: отказ законен только при наличии судебного признания гаража самовольной постройкой (п. 12 ст. 3.7) либо при невозможности предоставить участок вообще (подп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ). Аренда участка кооперативом и блокированный тип гаража такими основаниями не являются; их следует опровергать ссылками на п. 13, 17, 19 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ.

Что делать: устранение причин и альтернативные пути оформления

Первый (основной) путь — устранить причину и продолжить амнистию. Поскольку реальное основание — предпринимательское использование (подп. 1 п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ), клиенту следует: прекратить использование гаража под кузовной ремонт (муж-самозанятый прекращает/переносит деятельность, убирается подъёмник и инструмент), привести фактическое использование к назначению «гараж для хранения транспортного средства», затем представить в Росреестр пояснения/заявление об устранении причин приостановки либо подать заявление повторно. После регистрации права и получения участка использование под автосервис снова будет ограничиваться уже градостроительными правилами о виде разрешённого использования — но это отдельный вопрос, не предмет амнистии.

Второй путь — судебное признание права по п. 4 ст. 218 ГК РФ. Если предпринимательское использование не прекращается (муж продолжает работать как самозанятый), оформление земли по ст. 3.7 станет невозможным, но право собственности на сами гаражи у клиента уже существует с момента выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). В этом случае возможен иск о признании права собственности на гаражи как на объекты недвижимости (с учётом п. 4 ст. 218 ГК РФ), а земельный вопрос — через ст. 39.20 ЗК РФ:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
   — п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Поскольку право на гаражи у клиента возникает в силу закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ), после его подтверждения она получает исключительное право на приобретение участка под ними (ст. 39.20 ЗК РФ). Это «обходной», но полноценный путь для случая, когда амнистия неприменима из-за предпринимательского использования.

Оформление на мужа-самозанятого — неверный путь. Право собственности на гаражи принадлежит клиенту (она член кооператива, платила пай — п. 4 ст. 218 ГК РФ), а не мужу. Оформление на мужа как на самозанятого не решает проблему: правообладатель по амнистии — лицо, которому распределён гараж и которое выплатило пай. Кроме того, «перевод под что-то другое» (смена назначения) до регистрации права невозможен — сначала надо зарегистрировать существующий гараж, а смена вида разрешённого использования/назначения — самостоятельная процедура после оформления.

Подсудность и органы (сквозная консистентность по всем блокам): решение о приостановлении обжалуется в апелляционную комиссию при Росреестре либо в суд; отказ в регистрации — в суд общей юрисдикции в порядке КАС РФ (гл. 22) по месту нахождения органа регистрации. Иск о признании права собственности на гаражи — в районный суд по правилам ГПК РФ (по месту нахождения недвижимости, ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности).

Вывод по блоку: да, в оформлении могут отказать/приостановить, но только по основанию предпринимательского использования (подп. 1 п. 18 ст. 3.7 ФЗ № 137-ФЗ), а не из-за земли или блокированного типа гаража. Устранение — прекратить авторемонтную деятельность в гараже. Альтернатива — судебное признание права по п. 4 ст. 218 ГК РФ с последующим приобретением земли по ст. 39.20 ЗК РФ. Оформление на мужа не является юридически корректным решением.