Может ли бывшая жена претендовать на ветхий дом без документов при оформлении мужем земли в садоводческом товариществе?

Может ли муж оформить право собственности на земельный участок и как это делать

Ключевая норма для описываемой ситуации — «дачная амнистия»: право бесплатно приватизировать садовый участок сохраняется до 1 марта 2031 года. Для этого участок должен был быть выделен товариществу (или организации, при которой оно создано) до вступления в силу ЗК РФ, а распределение участка именно этому члену подтверждаться решением общего собрания либо иным документом о распределении.

До 1 марта 2031 года члены некоммерческих организаций имеют право независимо от даты вступления в членство приобрести находящийся в государственной или муниципальной собственности садовый или огородный земельный участок без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям: земельный участок не предоставлен члену указанной некоммерческой организации; земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона некоммерческой организации, указанной в абзаце первом настоящего пункта, либо иной организации, при которой была создана или организована такая некоммерческая организация; по решению общего собрания членов указанной некоммерческой организации о распределении земельных участков между членами указанной некоммерческой организации либо на основании другого документа, устанавливающего распределение земельных участков в указанной некоммерческой организации, земельный участок распределен данному члену указанной некоммерческой организации; земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.
— п. 2.7 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Это прямо работает в пользу мужа: старая членская книжка на его фамилию и выписка из решения общего собрания о закреплении участка за ним — как раз тот документ о распределении, которого требует абзац пятый пункта 2.7. Условия, что участок не изъят из оборота и не зарезервирован, при обычном садовом участке соблюдаются. Отсутствие свидетельств и постановлений «на руках» само по себе не лишает права: реестровые записи могут быть восстановлены по обращению в орган регистрации, а решение о предоставлении участка в собственность принимает уполномоченный орган (п. 2.8 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ).

Важная оговорка связана с ветхим домом жены. Если этот дом (пусть и без документов) будет признан принадлежащим жене объектом недвижимости, то при приватизации участка возникнет препятствие: уполномоченный орган отказывает в предоставлении участка без торгов, если на нём расположено принадлежащее гражданину здание.

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации
— подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Однако эта норма защищает мужа в его ситуации: дом жены самовольный, права собственности на него у неё нет (см. блок 2), поэтому формально случай «принадлежащее гражданину здание» не возникает. Именно поэтому крайне важно, чтобы до подачи заявления о приватизации статус ветхого строения был определён (см. блок 6 о рисках).

Вывод: муж вправе бесплатно оформить участок в собственность по пункту 2.7 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ до 1 марта 2031 года — для этого достаточно членской книжки и выписки из решения общего собрания о распределении участка; отсутствие свидетельств восполняется запросом в архив товарищества и орган регистрации. Успех зависит от того, не будет ли оформлено право на ветхий дом жены и не окажется ли участок ограничен в обороте.

Имеет ли жена права на свой ветхий дом, раз он на «чужой» земле

Дом жены юридически является самовольной постройкой: он возведён на участке, не предоставленном ей в установленном порядке, без разрешений и прав на землю.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Сам по себе факт строительства не создаёт права собственности — таково прямое правило закона.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Ветхий, непригодный для проживания дом тем более не является объектом, подлежащим государственной регистрации: раз объект разрушен, он не отвечает критериям недвижимости, а права на него в реестре не учитывались. Поэтому на вопрос «может ли она что-то иметь за дом» ответ такой: как собственник объекта — нет, потому что права собственности у неё никогда не возникало. Единственное исключение — если муж (как лицо, которому будет принадлежать земля) захочет легализовать эту постройку в суде и суд признает право за ним: тогда он обязан возместить жене расходы на постройку в размере, определённом судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
— абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ

Но это право требования возникает только при добровольном признании мужем дома и признании права судом; при сносе ветхого строения никакой компенсации жена не получает.

Вывод: права собственности на ветхий дом у жены нет — он самоволен (п. 2 ст. 222 ГК РФ), «чужая земля» лишь усугубляет это. Она не может требовать долю в доме или деньги за него у мужа, кроме одного случая: если муж сам будет легализовать этот дом в суде и право признают за ним — тогда суд обяжет его возместить ей расходы на постройку (абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Без легализации речь идёт только о сносе строения за счёт застройщика.

Является ли ветхий дом общим имуществом супругов и подлежит ли разделу

Если дом был построен женой в период брака, он в принципе подпадает под режим общего имущества — независимо от того, на чьё имя он оформлен и на какой земле стоит.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Но этот режим работает только для имущества, на которое у супругов возникло право. Самовольная постройка по пункту 2 статьи 222 ГК РФ в состав общего имущества не входит: она не является объектом права, её нельзя продать, подарить, разделить. Поэтому «раздел» ветхого дома юридически невозможен. Отдельно нужно учитывать, что дом жены, вероятно, строился до брака или выделялся ей как личное — тогда он и вовсе её личное имущество и разделу не подлежит.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Наконец, даже если бы речь шла о полноценном общем имуществе, действует трёхлетний срок исковой давности для требований о разделе после расторжения брака — с момента, когда жена узнала о нарушении права.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Если раздел всё же потребуется (например, по новому дому мужа), доли по общему правилу равны.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Вывод: ветхий дом жены предметом раздела общего имущества супругов быть не может — он самовольная постройка и не является объектом права. Если же он был возведён до брака или на личные средства, он тем более не общий. Даже по полноценному общему имуществу иск о разделе после развода ограничен трёхлетним сроком исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Практически это значит: притязаний на дом мужа у жены нет, а «доля» в ветхом доме — не более чем обсуждение сноса.

Ветка 2: может ли жена легализовать свой дом как своё и удержать землю

Отрицательный для покупателя сценарий — попытка жены самой оформить дом и через «единство судьбы» получить часть участка. По общему правилу судьба земли следует за судьбой строения.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Часть. (Утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ)
— статья 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Но эта конструкция требует, чтобы постройка не была самовольной и чтобы у жены были права на землю. Самовольная постройка сама по себе не даёт ни права собственности, ни права на участок.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Признание права на самовольную постройку в суде возможно только как исключительный способ защиты и лишь за лицом, имеющим право на землю, — а у жены такого права нет.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). 44. Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 15310 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ). Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот. 45.
— п. 43 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44

Тупиков и путь через приобретательную давность (15 лет владения): Верховный Суд прямо указал, что на самовольно возведённое строение, в том числе на неправомерно занимаемом участке, приобретательная давность не распространяется — нет добросовестности.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 19.03.2014 (самовольное строительство)

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— п. 1 ст. 234 ГК РФ

Значит, практического инструмента легализовать ветхий дом за собой у жены нет: ни по статье 222, ни по статье 234 ГК РФ.

Вывод: даже при попытке жены «заявить» на дом через правила о единстве судьбы земли и строения (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) она проигрывает: самовольная постройка не порождает права собственности, признание права возможно только за лицом с правами на землю (п. 3 ст. 222 ГК РФ), а приобретательная давность на самовольную постройку не распространяется (Обзор ВС РФ от 19.03.2014). Её ветхий дом не создаёт препятствий для оформления участка мужем; риск — только в фактическом споре и возможном требовании о возмещении расходов.

Порядок оформления документов: участок и строения

Для мужем построенного (имеющего документы) дома дополнительное оформление не требуется — право на него уже зарегистрировано, а право собственности на возведённое на собственном участке строение у владельца участка презюмируется законом: собственник земельного участка приобретает право на возведённое им для себя на своём участке строение, если иное не предусмотрено законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
— п. 1, 2 ст. 272 ГК РФ

Для ветхого дома жены такой путь закрыт: у неё нет ни прав на землю, ни права собственности на постройку, поэтому ни регистрация, ни признание права по общим основаниям здесь невозможны — только признание права за мужем (лицом с правами на землю) в судебном порядке по пункту 3 статьи 222 ГК РФ, и только при условии соответствия постройки установленным требованиям, чего у разрушенного дома нет.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
— п. 3 ст. 222 ГК РФ

Вывод: оформление строится на двух непересекающихся процедурах: участок — через решение уполномоченного органа о бесплатном предоставлении в собственность (п. 2.7–2.8 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ) с последующей государственной регистрацией; новый дом мужа уже оформлен и дополнительных действий не требует. Ветхий дом жены легализации не подлежит без прав на землю, кроме судебного признания права за мужем при соответствии постройки требованиям. Покупателю следует добиться приватизации участка и кадастрового учёта границ до сделки.

Риски для покупателя и что делать, чтобы их снять

Основной риск покупателя — приобретение участка, обременённого самовольной постройкой и неурегулированным режимом имущества бывших супругов. Самовольная постройка подлежит сносу за счёт застройщика либо за счёт лица, которому принадлежит участок.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
— абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это значит: если покупатель станет собственником участка, а на нём останется ветхий дом жены, орган местного самоуправления может потребовать его сноса, и расходы лягут на нового собственника как на лицо, которому предоставлен участок.

Дополнительный риск связан с отказом в приватизации. Если на момент отказа на участке будет значиться чьё-то строение, орган вправе отказать.

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации
— подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Поэтому до сделки необходимо: (1) добиться приватизации участка мужем и регистрации права; (2) обеспечить снос либо документально зафиксировать отсутствие прав на ветхий дом жены; (3) получить письменное подтверждение от бывшей супруги, что она не имеет притязаний ни к участку, ни к строениям (либо соглашение о разделе, нотариально удостоверенное, если стороны этого хотят).

Вывод: покупать участок безопасно только после того, как муж оформит право собственности на землю и будет снят вопрос о ветхом доме жены (снос или письменный отказ от притязаний). Иначе покупатель рискует получить участок с обременением в виде самовольной постройки и обязанностью её снести за свой счёт (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ) либо столкнуться с отказом в регистрации. Рекомендуемое действие — оформить сделку после государственной регистрации прав мужа и урегулирования отношений с бывшей супругой в письменной форме.

Денежные требования жены: в каком объёме они возможны

Единственное имущественное требование жены к мужу напрямую вытекает из легализации дома: если муж предъявит иск о признании права собственности на ветхий дом и суд это признает, муж обязан возместить ей расходы на постройку в размере, определённом судом.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
— абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ

При этом истец по такому иску — сам муж (правообладатель участка), а признание права последует за ним, а не за женой; ей причитается лишь возмещение затрат.

Если же речь пойдёт о разделе имущества, Закон допускает денежную компенсацию: при передаче одному супругу имущества, превышающего его долю, другому присуждается соответствующая денежная компенсация.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Но здесь нужно вернуться к блоку 3: самовольный дом не входит в состав общего имущества, поэтому компенсации за него не возникает, а трёхлетний срок исковой давности по разделу давно истёк.

Вывод: реальных денег за ветхий дом жена может требовать только в одном случае — если муж сам будет легализовать дом в суде, тогда он возмещает ей стоимость постройки (абз. 5 п. 3 ст. 222 ГК РФ). Во всех остальных сценариях (снос, отказ от легализации) денежных обязательств нет; компенсация при разделе также неприменима, поскольку дом — самовольная постройка и предметом раздела не является.

Что произойдёт с ветхим домом после оформления участка мужем (судьба строения)

Коль скоро жена не имеет ни права на дом, ни прав на землю, то после того как муж оформит участок в собственность, позиция владельца земли определяется общим правилом: именно собственник земельного участка приобретает права на возведённые на нём строения, а при прекращении права пользования чужим участком последствия разрешаются судом или соглашением сторон.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. 2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
— п. 1, 2 ст. 272 ГК РФ

Применительно к самовольному ветхому дому жены это означает: поскольку у жены не было права пользования участком и постройка самовольна, муж (как будущий собственник земли) вправе требовать от неё освобождения участка от строения и приведения участка в первоначальное состояние — то есть сноса ветхого дома, и эта обязанность лежит на самой жене как застройщике либо, при отсутствии её сведений, на собственнике участка.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица
— абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК РФ

Ветка риска для покупателя сохраняется: пока ветхий дом не снесён, а жена заявляет о праве на него, оформление участка может встретить отказ по основанию «на участке расположено принадлежащее гражданину здание».

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации
— подп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: после оформления участка мужем именно он получает право требовать от жены сноса ветхого дома (ст. 272, п. 2 ст. 222 ГК РФ), а у жены прав на строение не возникает. Для чистоты сделки покупателю следует до регистрации перехода права обеспечить снос ветхого дома либо письменное подтверждение жены об отсутствии притязаний — иначе сохраняется риск отказа в приватизации.