Купили участок в поселке, продавец заявляет права на проезды между участками: как сохранить проезд, признать его общим или установить сервитут, если продавец против

Сохранение проезда через сервитут: можно ли заставить продавца предоставить доступ и как

Если проезды юридически остались в собственности продавца (или у него есть права на землю, по которой проходит единственный заезд), вы как собственник участка вправе требовать установления сервитута — права ограниченного пользования чужим участком для проезда и прохода. Это не зависит от согласия продавца: закон прямо предусматривает судебный путь.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: раз к вашему участку ведёт дорога/проезд, а иначе заехать нельзя, у вас есть право требовать сервитут на участок продавца (или на тот участок, через который физически проходит единственный заезд). Заверения продавца словами «проезды останутся» сами по себе сервитут не создают — пока он не оформлен, право пользования чужой землёй не зарегистрировано, потому и нужен соглашение либо суд.

Пленум/Обзор ВС РФ подтверждает, что сервитут устанавливается именно для проезда и что при отсутствии соглашения спор решает суд:

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
— п. 1 ст. 274 ГК РФ (Обзор судебной практики ВС РФ от 26.04.2017)

Далее — про то, что процедура идёт через соглашение, а при отказе — через суд.

Сервитут сначала предлагается оформить соглашением, и лишь при отказе или споре по условиям — по иску заинтересованного лица:

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
— п. 1, 3 ст. 274 ГК РФ

Здесь важно для ваших действий: сначала направьте продавцу письменное предложение о заключении соглашения об установлении сервитута (с указанием, по какому участку и для каких целей — проход/проезд), и только после отказа или уклонения — идите в суд с иском об установлении сервитута. Это обязательная предварительная стадия, её результат (письмо + отказ/молчание) будет доказательством недостижения соглашения.

Сервитут относится к вещным правам и защищается даже против собственника:

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). 2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. 3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. 4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
— п. 1, 4 ст. 216 ГК РФ

Для вас это значит: если сервитут будет установлен (соглашением или решением суда) и зарегистрирован, он сохранится и при смене собственника проездов, и его можно защищать как вещное право — в том числе против самого продавца, если он начнёт чинить препятствия.

Вывод по вопросу 1. Ограничить вас в проезде «просто потому, что проезды мои» продавец не вправе, если иного (альтернативного) доступа к вашему участку нет: вы можете требовать установления сервитута для проезда и прохода, а при отказе — установить его через суд. Проезд сохраняется не потому, что продавец обещал, а потому, что закон даёт вам право на сервитут по единственному пути доступа. Действия: письменное предложение о соглашении → при отказе иск об установлении сервитута в суд (районный суд по месту нахождения участка продавца). Сервитут подлежит государственной регистрации.

Можно ли признать проезды землями/территориями общего пользования (публичный сервитут)

Второй путь — доказать, что проектные проезды являются территориями общего пользования (улицами, проездами), которыми вправе беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц. Это не «имущество продавца для перепродажи», а элемент планировки посёлка.

красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ ) 12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
— п. 11, 12 ст. 1 ГрК РФ

Если проезды обозначены красными линиями и являются территориями общего пользования, они по своей природе предназначены для свободного проезда, и перекрытие их шлагбаумом/запором противоречит их назначению. Проверьте, установлены ли по ним красные линии и отнесены ли они к территориям общего пользования (это видно из проекта планировки/межевания и правил землепользования и застройки).

Земельные участки под такими проездами образуются как участки общего пользования на основании утверждённого проекта межевания территории:

в отношении образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в установленном федеральным законом порядке) и которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования
— абз. 8 ч. 5 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости (п. 7)

Это ключевой практический механизм: если проезды предусмотрены утверждённым проектом межевания территории как объекты общего пользования, участки под ними могут быть образованы и поставлены на учёт как земли общего пользования — тогда они выбывают из частного оборота и продавец не сможет их продать или перекрыть.

Если же проезд необходим именно для нужд местного населения и участок в частной собственности, доступ может быть обеспечен через публичный сервитут, устанавливаемый органом местного самоуправления:

Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
— п. 2 ст. 23 ЗК РФ

Публичный сервитут устанавливается именно для прохода или проезда:

Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом
— подп. 1 п. 4 ст. 23 ЗК РФ

Защита прав при установлении публичного сервитута возможна в судебном порядке:

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. 15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута. 16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут. 17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39 25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. 18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39 37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V 7 настоящего Кодекса. 19.
— п. 14 ст. 23 ЗК РФ

Для вас это значит: если проект межевания посёлка относит проезды к территориям общего пользования, вы (или группа собственников) вправе ставить перед органом местного самоуправления вопрос об образовании участков общего пользования и/или об установлении публичного сервитута для проезда. Это альтернатива частному сервитуту — здесь «против» продавца достаточно решения органа власти.

Вывод по вопросу 2. Наряду с частным сервитутом (вопрос 1) есть самостоятельный путь: признание проездов территориями общего пользования и их образование как участков общего пользования на основании проекта межевания территории, а также установление публичного сервитута для проезда решением органа местного самоуправления. Если проект межевания посёлка утверждён и относит проезды к территориям общего пользования, продавец не сможет ни продать, ни перекрыть их — обращайтесь в администрацию поселения (муниципалитет); отказ или бездействие администрации обжалуются в суде.

Ответственность продавца за заверения о сохранении проезда и за перекрытие доступа

Отдельный блок — деньги и ответственность. Если продавец при заключении договора заверял, что проезды сохранятся, а теперь утверждает обратное, эти заверения имеют юридическое значение.

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку. Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта. Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения. 2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если заезд был существенным условием покупки и продавец заверил вас о сохранении проезда (в переписке, на словах при свидетелях, а тем более если это попало в договор), недостоверность этих заверений даёт право требовать возмещения убытков — например, расходов на устройство альтернативного заезда или разницы в стоимости участка без проезда. В предпринимательских отношениях с компанией-продавцом его вина в недостоверности заверений предполагается, и незнание о недостоверности его не спасает.

Если продавец начнёт перекрывать доступ, ставить шлагбаум или иным образом препятствовать, вы защищаетесь негаторным иском и вправе требовать устранения препятствий:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это право принадлежит не только собственнику, но и владельцу по любому законному основанию, а также обладателю сервитута — в том числе против собственника:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Для вас это значит: самовольное перекрытие проезда, создание шлагбаума/запора, препятствующего доступу к вашему участку, — нарушение, устранимое по суду. Если сервитут ещё не установлен, то до его установления требования придётся увязывать с защитой вашего права доступа; после установления и регистрации сервитута вы защищаете его как вещное право.

Злоупотребительное использование права на перекрытие (исключительно чтобы причинить вам вред или вынудить к выкупу) не защищается:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Для вас это существенно: попытка продавца «продать проезд задорого или перекрыть» может квалифицироваться как злоупотребление правом (действия в обход закона с противоправной целью / заведомо недобросовестное осуществление права), и суд вправе отказать ему в защите такого «права», а если нарушение повлекло убытки — взыскать их.

Размер причинённых убытков взыскивается полностью:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу 3. Продавец несёт ответственность за недостоверные заверения о сохранении проезда (возмещение убытков, неустойка, если предусмотрена договором), а самовольное перекрытие доступа устраняется по суду (негаторное требование), при этом попытка перекрыть проезд ради принуждения вас к выкупу является злоупотреблением правом. Требования: взыскание убытков по ст. 431.2, ст. 15 ГК РФ; устранение препятствий — по ст. 304, 305 ГК РФ; при явном злоупотреблении — ссылка на ст. 10 ГК РФ. Взыскание убытков — самостоятельное требование, его можно соединить с иском об установлении сервитута.

Сроки, порядок обращения и меры защиты на время спора

Процедурная часть. Заранее известно, что спор, скорее всего, идёт к суду; важно понимать сроки и способ защиты.

Требование об устранении препятствий в пользовании (негаторное) исковой давностью не ограничено:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения Статья 209. Содержание права собственности 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему).
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Для вас это значит: если продавец уже перекрывает или перекрыл доступ, требование об устранении препятствий можно заявить в любое время — давность к нему не применяется. Это важно, если проезд перекрыт давно.

Способы защиты и выбор требования:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Для вашей ситуации основной иск — об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ), а сопутствующие — об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) и о возмещении убытков (ст. 431.2, 15 ГК РФ). Их допустимо соединить в одном исковом заявлении, поскольку они вытекают из одних отношений.

Сервитут, установленный судом, регистрируется, а впоследствии не может быть «привязан» к личности — он следует за участком:

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
— п. 5 ст. 274 ГК РФ

Это означает, что установленный сервитут сохранится при продаже вашего участка и обяжет нового собственника земли, по которой проходит проезд, а за пользование землёй вы (как лицо, в чьих интересах установлен сервитут) будете платить соразмерную плату, размер которой при споре определит суд.

Вывод по вопросу 4. Негаторное требование об устранении препятствий в проезде исковой давностью не ограничено, а требования об установлении сервитута и возмещении убытков заявляются в пределах общих сроков; в одном иске можно соединить сервитут, устранение препятствий и убытки. Подсудность — районный суд по месту нахождения земельного участка, обременяемого сервитутом (участка продавца). Сервитут после установления подлежит государственной регистрации и сохраняется при смене собственников.

Если доступ уже перекрыт: срочные меры

Дополнительно — что делать прямо сейчас, чтобы проезд не перекрыли до разрешения спора. Закон позволяет требовать пресечения действий, создающих угрозу нарушения права:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Для вас это означает: ещё до установления сервитута, если продавец только угрожает перекрыть проезд или уже ставит шлагбаум, вы вправе заявить требование о пресечении таких действий и зафиксировать нарушение. При этом самовольная самозащита (снос шлагбаума, демонтаж запора своими силами) ограничена законом, поэтому безопаснее фиксировать нарушения и идти в суд, а не вступать в силовой конфликт.

Вывод по вопросу про срочные меры. До разрешения спора по существу заявляйте требование о пресечении действий, создающих угрозу перекрытия доступа, и фиксируйте факты (фото/видео, акт с соседями, обращения в администрацию и полицию). Силовое устранение запоров самому не рекомендуется — это создаёт риск встречных претензий; правильный путь — иск об установлении сервитута и об устранении препятствий в районный суд по месту нахождения участка.

Доказательства, альтернативные пути и смежные требования

Для судебного дела об установлении сервитута нужно доказать, что доступ к вашему участку без обременения чужой земли невозможен и что проезд фактически существует. Суд оценивает это по документам и фактическому положению; обязанность доказывания лежит на вас:

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
— ст. 12 ГК РФ, п. 2

Практический набор доказательств: выписки ЕГРН на ваш участок и участок под проездом, кадастровый план территории, схема межевания/проект межевания посёлка, фотофиксация фактического проезда, переписка с продавцом (где он подтверждал сохранение проездов), заключение кадастрового инженера об отсутствии альтернативного доступа. Если спора о единственном пути доступа нет, суд устанавливает сервитут по наименее обременительному варианту.

Альтернативные пути сохранить проезд (в дополнение к сервитуту): признание проездов территориями общего пользования и образование участков общего пользования на основании проекта межевания территории (вопрос 2), установление публичного сервитута решением органа местного самоуправления, выкуп участка под проезд, а также коллективное обращение всех собственников посёлка (их интересы в сохранении проездов совпадают, и совместное обращение в администрацию и в суд сильнее индивидуального).

Смежные гражданско-правовые требования: помимо сервитута вы вправе заявить возмещение убытков и неустойку за недостоверные заверения продавца (ст. 431.2 ГК РФ), а также требовать полного возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Если участок был продан под влиянием существенного заблуждения относительно наличия и сохранения проезда, возможен и вопрос об оспаривании сделки, однако более надёжным и соразмерным средством защиты в вашей ситуации является сервитут в сочетании с возмещением убытков по ст. 431.2 ГК РФ.

Вывод по вопросу. Для установления сервитута доказывайте необходимость проезда именно через участок продавца и отсутствие альтернативного доступа (документы ЕГРН, проект/схема межевания, заключение кадастрового инженера, переписка). Наряду с иском об установлении сервитута заявляйте возмещение убытков и неустойку за недостоверные заверения (ст. 431.2, 15 ГК РФ). Альтернатива — признание проездов территориями общего пользования с образованием участков общего пользования по проекту межевания либо публичный сервитут через администрацию. Подсудность — районный суд по месту нахождения обременяемого участка, негаторное требование об устранении препятствий давностью не ограничено.

Самозащита: что можно и чего нельзя делать при угрозе перекрытия проезда

Самозащита гражданских прав допустима, но строго ограничена пределами соразмерности:

Допускается самозащита гражданских прав. Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
— ст. 14 ГК РФ, п. 2

Для вашей ситуации это означает: активная самозащита (перемещение шлагбаума на время проезда, пока нет судебного решения) формально допускается, но только в пределах, необходимых для пресечения нарушения и соразмерных ему. Демонтаж или повреждение чужого ограждения/шлагбаума, блокировка проезда продавца, равно как и любые действия, выходящие за рамки немедленного пресечения препятствия вашему проезду, выходят за пределы допустимой самозащиты и могут повлечь ответственность (возмещение ущерба по ст. 1064 ГК РФ, а при наличии признаков самоуправства — по ст. 330 УК РФ).

Правильный порядок действий при перекрытии: зафиксировать нарушение (фото/видео с датой, акт с участием соседей), письменно потребовать от продавца устранить препятствие, и в отсутствие результата — заявить требование об устранении препятствий (ст. 304 ГК РФ) и об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ) в районный суд по месту нахождения обременяемого участка. Силовой демонтаж своими силами не рекомендуется — он не устанавливает вам право проезда и создаёт риск встречных претензий.

Вывод по вопросу. Самозащита допустима лишь в пределах немедленного и соразмерного пресечения препятствия вашему проезду; повреждение либо постоянный демонтаж чужого шлагбаума/забора выходит за эти пределы. Основной инструмент — иск об установлении сервитута и об устранении препятствий в доступе, а не силовые действия; негаторное требование давностью не ограничено.