Можно ли оспорить продажу дома, если по решению суда 1967 года собственниками были мать и двое несовершеннолетних детей, а позже дом оформили только на мать и она продала его в 2022 году?

Возникло ли у детей право собственности на доли в доме и сохраняется ли оно, несмотря на запись 1990 года

Спорное право возникло не из регистрации, а из судебного решения 1967 года. Судебное решение прямо названо законом самостоятельным основанием возникновения гражданских прав:

1. из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; 4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; 5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; 6) вследствие причинения вреда другому лицу; 7) вследствие неосновательного обогащения; 8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц; 9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 8 1 . Государственная регистрация прав на имущество 1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2.
   — подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ

Это означает, что право собственности детей на доли возникло в силу вступившего в силу решения суда, а не зависит от последующей записи в реестре. Дом, переданный нескольким лицам, находится в общей собственности, которая по общему правилу является долевой:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1-3 ст. 244 ГК РФ

То, что право собственности может приобретаться и по сделке (на что ссылается противоположная сторона), не отменяет права, возникшего из судебного акта, — это самостоятельное и независимое основание:

1. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
   — п. 2 ст. 218 ГК РФ

Наконец, лица, не участвовавшие в прежних спорах о праве на имущество, не связаны их результатами и вправе заявить собственный иск о праве на это имущество — то есть запись 1990 года, оформленная только на мать, не прекращает права детей:

обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы. Споры, связанные с защитой права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных (муниципальных) предприятий и учреждений 5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию. В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не 3 являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.
— п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод: у обоих детей право собственности на доли в доме возникло ещё в 1967 году из решения суда (подп. 3 п. 1 ст. 8, п. 1–2 ст. 244 ГК РФ) и не было утрачено лишь потому, что в 1990 году запись оформлена на мать. Запись 1990 года недостоверна в части долей детей; дети вправе требовать признания права общей долевой собственности (ст. 12 ГК РФ) и внесения изменений в ЕГРН.

Правомерна ли была продажа дома матерью в 2022 году и какова судьба сделки

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по соглашению всех сособственников:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Мать была лишь одним из сособственников и не имела права распоряжаться долями детей. Правила о совместной собственности здесь не спасают сделку: они применяются, только если законом прямо установлена совместная (а не долевая) собственность (п. 3 ст. 244 ГК РФ), а решение суда 1967 года закрепило дом за тремя лицами, то есть общая собственность является долевой. Поэтому продажа всего дома без согласия детей — сделка, совершённая неуправомоченным отчуждателем в части их долей, и она посягает на права третьих лиц:

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Последствия недействительности — возврат каждой стороной полученного (реституция):

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
   — п. 1-2 ст. 167 ГК РФ

Однако реституция как способ защиты здесь ограничена, поскольку покупатель становится собственником с момента регистрации и защищён правилами о добросовестном приобретателе (см. блок 3). Наиболее эффективный способ защиты — не оспаривание сделки «в целом», а требование о признании права на доли и об истребовании имущества из чужого незаконного владения:

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— ст. 301 ГК РФ

Вывод: сделка купли-продажи 2022 года в части распоряжения долями детей совершена без необходимого согласия сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ) и является недействительной в этой части (ст. 168, 167 ГК РФ). Основное требование следует формулировать как признание права общей долевой собственности детей и истребование их долей из владения покупателя (ст. 301 ГК РФ); оспаривание самой сделки имеет значение постольку, поскольку необходимо опровергнуть добросовестность покупателя.

Можно ли истребовать дом у покупателя, если он добросовестный приобретатель

Ответ на этот вопрос решает судьбу всего дела. Покупатель, купивший недвижимость у лица, не имевшего права её отчуждать, о чём он не знал и не мог знать, защищён законом:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 302 ГК РФ

Ключевая развилка: у добросовестного приобретателя имущество можно истребовать только тогда, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли (утеряно, похищено, выбыло иным путём помимо воли). Здесь решает возраст детей на момент оформления: в 1990 году им было 3 и 5 лет, поэтому их воля на выбытие дома из их владения объективно не могла быть выражена, а оформление дома только на мать происходило без их участия и без согласия органов опеки. Это самостоятельное и очень сильное основание считать имущество выбывшим помимо воли детей.

Приобретатель считается добросовестным, если докажет, что не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения и принял разумные меры для проверки правомочий продавца:

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ______________________________________________________________________ Абзац первый пункта 38 признан не подлежащим применению постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 ______________________________________________________________________ Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

При этом запись в ЕГРН о праве продавца — не бесспорное доказательство добросовестности: если покупатель знал о решении суда 1967 года или о претензиях детей, он добросовестным не является. Напротив, добросовестность презюмируется, и бремя опровержения лежит на истцах. Право собственности добросовестного приобретателя возникает с момента государственной регистрации:

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2004 № 217-ФЗ) 3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ

Вывод: иск к покупателю реален. Если будет доказано, что дом выбыл из владения детей помимо их воли (дети были малолетними, оформление шло без их участия и без опеки), их доли истребуются у покупателя даже при его добросовестности (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Если же суд сочтёт, что выбытие произошло по воле детей (либо их законного представителя), а покупатель окажется добросовестным, в истребовании дома будет отказано — тогда защита сводится к денежному требованию к матери (блок 5).

Применяется ли исковая давность и не окажется ли право детей утраченным из-за 15-летнего владения матери

Общий срок исковой давности — три года, а срок по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки — три года со дня начала исполнения, во всяком случае не более десяти лет для лица, не являющегося стороной сделки:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Для детей течение срока начинается с того дня, когда они узнали или должны были узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике:

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Это критически важно: для требований, не связанных с лишением владения, исковая давность вообще не применяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Здесь есть две ветки, и от них зависит исход:

Если дети (или хотя бы один из них) сохранили владение частью дома либо заявляют требование о признании права (не связанное с лишением владения) — исковая давность к такому требованию не применяется (ст. 208 ГК РФ), и годичной/трёхлетней давностью их «не отсечь».

Если требование квалифицируется как виндикация (истребование из владения покупателя) — трёхлетний срок течёт с момента, когда дети узнали о продаже. Применительно к сделке 2022 года трёхлетний срок, если о продаже дети узнали в 2022 году, к моменту иска может быть пропущен, а давность применяется судом только по заявлению ответчика:

1. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 199 ГК РФ

При наличии уважительных причин (болезнь, беспомощное состояние и т. п.) срок может быть восстановлен:

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

Отдельно надо проверить, не приобрёл ли покупатель (или мать) право по приобретательной давности. Это возможно только при открытом и непрерывном владении как своим собственным в течение 15 лет:

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Это вас скорее защищает, чем сковывает: норма о приобретательной давности не применяется, когда владение основано на договоре, а также пока продолжается спор о праве. К тому же течение давности исчисляется по правилам, действовавшим на момент начала владения:

Часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Статья 6 1. Глава 4 Кодекса вводится в действие со дня официального опубликования части первой Кодекса . С этого дня коммерческие организации могут создаваться исключительно в тех организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них главой 4 Кодекса. Создание юридических лиц после официального опубликования части первой Кодекса осуществляется в порядке, предусмотренном главой 4 Кодекса, если иное не вытекает из статьи 8 настоящего Федерального закона. 2. К полным товариществам, смешанным товариществам, товариществам с ограниченной ответственностью, акционерным обществам закрытого типа и акционерным обществам открытого типа, созданным до официального опубликования части первой Кодекса , применяются соответственно нормы главы 4 Кодекса о полном товариществе (статьи 69 - 81), товариществе на вере (статьи 82 - 86), обществе с ограниченной ответственностью (статьи 87 - 94), акционерном обществе (статьи 96 - 104). Учредительные документы этих хозяйственных товариществ и обществ до приведения их в соответствие с нормами главы 4 Кодекса действуют в части, не противоречащей указанным нормам. 3.
— ст. 5 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ

Установленные частью первой Кодекса сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к тем требованиям, сроки предъявления которых, предусмотренные ранее действовавшим законодательством, не истекли до 1 января 1995 года. (В редакции Федерального закона от 26.11.2001 № 147-ФЗ) К предусмотренному пунктом 2 статьи 181 Кодекса иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 1 января 1995 года, применяется срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством. Статья 11. Действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса . Статья 12. Порядок заключения договоров, установленный главой 28 Кодекса, применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после 1 января 1995 года. Статья 13. Нормы главы 17 части первой Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. (Статья в редакции Федерального закона от 16.04.2001 № 45-ФЗ) Статья 14.
— ст. 10 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ, п. 2

Действие статьи 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса . Статья 12. Порядок заключения договоров, установленный главой 28 Кодекса, применяется к договорам, предложения заключить которые направлены после 1 января 1995 года. Статья 13. Нормы главы 17 части первой Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. (Статья в редакции Федерального закона от 16.04.2001 № 45-ФЗ) Статья 14. Особенности создания и деятельности сельскохозяйственных кооперативов (производственных, перерабатывающих, обслуживающих сельскохозяйственных производителей) определяются законом о сельскохозяйственной кооперации. Статья 15 .
— ст. 11 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ, п. 2

Вывод: право на признание долей не «сгорает» автоматически — исковая давность к требованию о признании права и об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, не применяется (ст. 208 ГК РФ). Для виндикации к покупателю действует трёхлетний срок со дня, когда дети узнали о продаже (ст. 196, 200 ГК РФ), он может быть пропущен, и ответчик может заявить о его применении (ст. 199 ГК РФ) — тогда следует ссылаться на уважительные причины (ст. 205 ГК РФ). Приобретательная давность к дому не применяется, пока владение покупателя/матери основано на договоре и оспаривается в суде; течение давности подчиняется закону, действовавшему на момент начала владения (ст. 5, 10, 11 ФЗ № 52-ФЗ, п. 15 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).

Денежные последствия: что можно взыскать с матери за проданные доли детей

Даже в самом неблагоприятном сценарии (если дом у покупателя истребовать не удастся) дети не остаются без защиты: мать получила за их доли денежные средства без законного основания, что является неосновательным обогащением:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если вернуть доли в натуре невозможно, приобретатель обязан возместить действительную стоимость имущества на момент приобретения, а также убытки от последующего изменения стоимости:

1. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 1 ст. 1105 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты за пользование чужими средствами:

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает, что иск можно предъявить одновременно к двум ответчикам с разными требованиями: к покупателю — об истребовании долей, к матери — о взыскании стоимости проданных долей и процентов (резервное требование).

Вывод: при отказе в истребовании дома у добросовестного покупателя дети вправе взыскать с матери неосновательное обогащение в размере стоимости их долей, определённой по цене сделки 2022 года, а также убытки от изменения стоимости и проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 1102, 1105, 1107, 395 ГК РФ) по день фактического исполнения.

Процедура: куда и с чем обращаться, какие доказательства и что делать при отказе

Иск о правах на недвижимость предъявляется по месту нахождения дома:

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
   — ч. 1 ст. 30 ГПК РФ

Это подтверждается и разъяснениями Пленума для исков о признании права и об истребовании из чужого незаконного владения:

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Доказывать нарушенное право обязаны истцы: архивное решение суда 1967 года, документы о регистрации 1990 года, выписка из ЕГРН о переходе права к покупателю в 2022 году, документы о возрасте детей на момент оформления и об отсутствии согласия органов опеки.

О сроках обращения. Для требования о признании права, не связанного с лишением владения, исковая давность не применяется:

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Для виндикационного требования к покупателю действует трёхлетний срок со дня, когда дети узнали о продаже (ст. 196, 200 ГК РФ); давность применяется судом только по заявлению ответчика:

1. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 199 ГК РФ

Если суд по итогам сочтёт дом выбывшим по воле детей (законного представителя) и признает покупателя добросовестным, истребование дома окажется невозможным в силу п. 1 ст. 302 ГК РФ:

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 302 ГК РФ

В этом случае защита переходит в денежную плоскость — взыскание с матери стоимости проданных долей как неосновательного обогащения (см. блок 5). Добросовестность покупателя не презюмируется безусловно: запись в ЕГРН о праве продавца не является бесспорным доказательством, и истцы вправе опровергать её, доказывая осведомлённость покупателя о решении суда 1967 года:

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ______________________________________________________________________ Абзац первый пункта 38 признан не подлежащим применению постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 ______________________________________________________________________ Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Вывод: иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). В одном иске соединяются требования к покупателю (признание права общей долевой собственности и истребование долей — ст. 301 ГК РФ) и к матери (взыскание стоимости долей и процентов). При пропуске трёхлетнего срока по виндикации заявляется ходатайство о восстановлении срока (ст. 205 ГК РФ).

Подтверждение процедуры: районный суд по месту нахождения дома

Спор о праве на дом (признание права, истребование долей) — это иск о правах на недвижимое имущество, который рассматривается исключительно по месту нахождения объекта и в районном суде:

к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 года № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста, о признании права на недвижимое имущество отсутствующим. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлекут необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесения записи в Единый государственный 45 реестр недвижимости в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 13.12.2023, п. 17

подсудны районному суду по месту нахождения объекта недвижимости. Пример. СНТ «С» обратилось в Ленинский районный суд г. Оренбурга с исковым заявлением о взыскании членских взносов, пени, судебных издержек с М., мотивируя свои требования тем, что ответчик является членом СНТ, где ей принадлежит земельный участок. Данный участок М. использует по его целевому назначению, ежегодно обрабатывает его, однако от уплаты членских взносов уклоняется. М. обратилась в Ленинский районный суд г. Оренбурга с исковым заявлением к СНТ «С» о признании недействительными решений общего собрания, а также об обязании председателя освободить ее земельный участок, возложив на него все расходы. В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. 4 Согласно пункту 3 части 2 статьи 33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 02.07.2014

Требование о взыскании стоимости долей с матери (неосновательное обогащение) предъявляется в том же производстве — соединение имущественного требования с вещным допустимо, а правила исключительной подсудности всё равно привязывают дело к месту нахождения дома, поскольку главное требование направлено на установление права на недвижимость. Подсудность в деле одна — районный суд по месту нахождения дома и по всем заявленным требованиям.

Вывод: все требования (признание права общей долевой собственности, истребование долей у покупателя, взыскание с матери стоимости долей и процентов) предъявляются единым иском в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 2 Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010).